סולידית, מבוגרת, איכותית

מה הסיפור

מרכז הרצליה היא אזור ותיק וגדול, שחולש על כרבע מהשטח הבנוי של העיר, שנמצא ממזרח לנתיבי איילון ולמסילות החוף. השכונה כוללת בעיקר בנייה ותיקה ונמוכה של 3-4 קומות, אך בשנים האחרונות הוקמו בה גם מבנים חדשים וגבוהים יותר במסגרת התחדשות עירונית.

עיקר ההתחדשות עד כה נעשה במסגרת תמ"א 38, אך מספר פרויקטים של פינוי-בינוי מקודמים וצפויים לרענן ולהגדיל את היצע הדירות.

יש אפשרויות רבות לקניות, סידורים ובילוים, בעיקר לאורך הצירים הראשיים - סוקולוב, בן גוריון, והרב קוק / ארלוזורוב. הנתונים הדמוגרפיים מצביעים על הזדקנות האוכלוסייה בשכונה, כשקבוצת הגיל שגדלה הכי הרבה בשנים האחרונות היא בנות ובני ה-60 ומעלה, בעוד שאוכלוסיית ההורים הצעירים מצטמצמת. הסיבה היא ככל הנראה התנאים הטובים, שגורמים לתושבים הקיימים להישאר, בשילוב עם מיעוט יחסי של דירות חדשות, כך שלצעירים קשה להיכנס.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

אוכלוסייה

האוכלוסייה מגוונת וכוללת זוגות צעירים ומשפחות ותיקות, רווקים, סטודנטים ולא מעט פנסיונרים. הקירבה למוקדי קניות ובילוי ולמוסדות ציבור מגוונים - כולל מוסדות חינוך, מרכזים קהילתיים, מוסדות תרבות ועוד - כנראה תורמת לגיוון.

האוכלוסייה צמחה בעשור האחרון בכ-8%, וצפויה לצמוח עוד יותר בעשור הקרוב עם מימושם של כמה פרויקטי פינוי-בינוי שכבר אושרו.

 

תחבורה

בגלל מיקומה המרכזי והקירבה שלה למוקדי תעסוקה, קניות ובילוי, יש בשכונה מצוקת חניה ועומסי תנועה, בעיקר ברחובות הראשיים ובקרבתם: שדרות בן גוריון ורחובות העצמאות, סוקולוב והרב קוק.

נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צים) שיוקמו ברחובות אלה בשנים הקרובות צפויים להקשות עוד יותר על הנסיעה ברכבים הפרטיים באזור.

עם זאת, בתחנה המרכזית (שנמצאת בשכונה) וברחובות הראשיים עוצרים קווי אוטובוס רבים שמקשרים את האזור לשאר העיר, לערי השרון ולגוש דן. תחנת הרכבת העירונית נמצאת במרחק של עד רבע שעה באוטובוס ומאפשרת (כשהכל עובד כמו שצריך) הגעה מהירה למרכז תל אביב ולשאר ערי החוף. הקמת הנת"צים צפויה להפוך את הנסיעה באוטובוס למהירה, נוחה ואמינה יותר, ובעתיד הרחוק אולי גם יעבור פה קו מטרו למרכז תל אביב.

שבילי האופניים החלקיים שנסללו רחוקים מלאפשר רכיבה רציפה, אך לפי תוכנית העירייה תהיה בעתיד רשת שבילים שתאפשר רכיבה בטוחה ונעימה למגוון יעדים ברחבי העיר.

 

יתרונות

• קירבה למוקדי קניות, סידורים ובילויים.
• נגישות תחבורתית טובה שצפויה להשתפר עוד.
• אוכלוסייה מגוונת.

 

חסרונות

• השימוש ברכב פרטי יהפוך לקשה יותר.
• לא בטוחה לאופניים.
• פרויקטים להתחדשות עירונית ברחבי השכונה ייצרו מטרדי בנייה.

 

היצע ומחירים

ב-2020 הייתה ירידה של יותר מ-50% בהיקף העסקאות בהשוואה ל-2019, בעיקר בקניית דירות חדשות. בסך הכל נמכרו במהלך השנה 229 דירות, לעומת 471 שנה קודם לכן. מכירת דירות 3 חדרים (שמוגדרות בעיקר כנכס להשקעה) ירדו ביותר מ-60%, ובמהלך השנה כולה נמכרו רק 16 דירות מסוג זה (לעומת 72 אשתקד). 

במחירים, לעומת זאת, כמעט ולא היה שינוי. מחירי דירות יד שנייה לא השתנו בכלל, ודווקא בדירות 4 חדרים חדשות הייתה ירידה של כ-1.7%, שמשקפת כ-400 שקל פחות במחיר למ״ר.

מבחינת היצע, תנופת היתרי הבנייה, שהוענקו ב-2019 ליותר מ-20 פרויקטים חדשים, נעצרה כמעט כליל. במאי 2020 עיריית הרצליה הודיעה על הקפאת היתרי הבנייה באזור.

כיום השכונה רוויה בפרויקטי תמ"א 38, כאשר לא פחות מ-200 מבנים נמצאים או עברו הליכי רישוי לחיזוק ותוספת (50%) או הריסה ובנייה (40%). פרויקט עזרא הסופר 5-11 של רינובו נבנה בימים אלה בצפון מערב השכונה, בגבול עם השכונה הירוקה. מדובר בפרויקט תמ"א הריסה ובנייה אשר מציע דירות 4-5 חדרים.

באיזור ויצמן משווק מתחם מטרופוליס, מתחם פינוי-בינוי בו צפויות להיבנות 278 דירות בבניינים בני 11-14 קומות. חברת נצבא בונה בימים אלה את נצבא פארק הרצליה, מתחם עם 406 דירות חדשות בחמישה בניינים. בחלק המזרחי של השכונה נבנה פרויקט קהילת ציון 24, המציע דירות 4-5 חדרים ופנטהאוזים במחירים החל מ-2,720,000 שקל.

לחובבי דירות הבוטיק והיוקרה, חברת אב-גד בונה את פרויקט יהודה הלוי 8, שם היא מציעה דופלקס גן מרהיב בבניין בוטיק עם 13 דירות בלבד. פרויקט H בקהילת ציון של חברת ה.ק.ר מציע פנטהאוז אחרון, בשטח של 147 מ"ר עם 130 מ"ר מרפסות, בבניין בן 6 קומות ובו 11 דירות בלבד.

 

תוכניות לעתיד

נת"צים: בשנים הקרובות (הלו"ז המדויק אינו ידוע) צפויים להיסלל נתיבי תחבורה ציבורית בשדרות בן גוריון וברחובות העצמאות והרב קוק. הקמת הנת"צים צפויה לצמצם את מספר הנתיבים לרכב הפרטי ולהחריף את עומסי התנועה באזור, אך במקביל לאפשר נסיעה מהירה יותר של התחבורה הציבורית.

פינוי-בינוי: ברחבי השכונה יש מספר פרויקטים של התחדשות עירונית, כולל פינוי-בינוי. בגלל שהם כוללים תכנון מחדש של אזורים נרחבים, פרויקטים אלה מאפשרים להוסיף שטחים ציבוריים כמו גינות ומוסדות ציבור לאזורים צפופים. מצד שני, הם גם יכבידו את העומסים על התשתיות העירוניות הקיימות, ולכן כרגע העירייה מתנגדת לקידומם עד שהממשלה תשקיע באותן תשתיות.

קו מטרו: בשדרות בן גוריון צפוי לעבור קו מטרו שאמור לחבר בין רחובות בדרום לרעננה בצפון, ולעבור בדרך בנס ציונה, ראשון לציון, חולון, תל אביב, הרצליה, רמת השרון ורעננה. רשת המטרו תאפשר גישה מהירה ונוחה למגוון מוקדי תעסוקה, מגורים ובילוי, אך היא עוד לא אושרה ותוקצבה, ויתכן שלא תבוצע כלל. בכל מקרה, היא לא צפויה לקום לפני 2035.

 

הזדמנות למשקיעים?

להחזיק דירה במרכז הרצליה זה אף פעם לא מזיק, אך אם עד לפני שנתיים אפשר היה לקנות בשכונה דירת 3 חדרים בבניין ישן בתקווה להעביר אותה תמ״א 38 ולמכור אותה לאחר שהוסבה לדירת 4 חדרים חדשה ברווח של כ-60% - כיום סיכויו של התרחיש הזה להתגשם קלושים, עד שתמ״א 38 תחוסל לחלוטין, לפחות לפי התוכנית, באוקטובר 2022.

סביר להניח שבשנים הקרובות נראה ניסיונות להוציא לפועל תוכניות פינוי-בינוי, וכמובן שהעירייה יכולה ליזום תוכניות להתחדשות מיוזמתה, אך התהליך יהיה ארוך בהרבה מזה של תמ״א 38.

זה כמובן לא אומר שאין אפסייד בקניית דירה במרכז הרצליה. כבר היום הרצליה נהנית מכך שהיא צמודה לתל אביב ומושכת משפחות צעירות, שרוצות איכות חיים ברמה גבוהה ובמחירים נמוכים משמעותית מהשכנה. מבחינת תשואת שכירות, מדובר בהשקעה סולידית, שמניבה בממוצע 3.3% בשנה.

 

המספרים המדברים

מדד חברתי-כלכלי: 6 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 7.8 מתוך 10

שיעור הילדים בשכונה: 32%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה:  2,498,000 שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה:  2,079,000 שקל

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו