מי ומה קובעים כמה שווה הדירה שלכם? ראשית, שימו לב לשאלה: לא שאלנו מה המחיר שנוכל לקבל עליה, אלא מה שוויה? המחיר קשור בגורמים שונים, למשל כמה לחוץ המוכר, כמה לחוץ הקונה, כמה כסף יש לו, עד כמה הצדדים מודעים לשינויים בסביבת הדירה ועוד.
למונח שווי דירה קיימות מספר הגדרות, ביניהן ממוצע המחירים הצפוי להתקבל בגין נכס מסוים, היוון כל ההכנסות העתידיות וכן עלות הקמתה של הדירה.
"אלו שלוש הגישות השמאיות להערכת שווי נכסים, כאשר כל גישה מתאימה לסוג אחר של נכסי נדל"ן", מסביר אוהד דנוס, שמאי מקרקעין ומומחה נדל"ן, עורך הסקירה הרבעונית למחירי הדיור בשיטת השמאי הממשלתי הראשי. דנוס גם כיהן בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
כאשר אנו עוסקים בדירות מגורים, השיטה הרווחת היא השוואה לעסקאות אחרות שנערכו בסביבה. אם בעבר נדרשתם לקפוץ למתווך השכונתי ולשמוע מפיו מה היה לאחרונה, הרי שכיום מאגרי מס שבח נפתחו לציבור, וכל אחד רשאי להיכנס באמצעות האינטרנט ולבדוק מה קרה ברחוב שלו לאחרונה.
"מי שקובע כמה שווה הדירה הוא השוק, משוכלל או שלא", מציין דנוס. "השוק יודע הכי טוב וחזקה עליו שישקלל את מרבית הגורמים הקשורים בדירה, בהנחה שהדירה קיבלה חשיפה מקסימלית".
מי יודע לשקף שווי זה בצורה הטובה ביותר? שמאי המקרקעין, לאחריהם מעריכי השווי הממשלתיים, הקבלנים והיזמים ובמקום האחרון 2-3 מתווכים אמינים.
כעת ניגש לשאלה המורכבת יותר, מה קובע את שווי הדירה שלכם? אף נכס נדל"ני אינו זהה לנכס אחר. שתי דירות שנבנו באותו בניין, באותו הזמן, באותה קומה ועם אותה חזית לעולם לא תהיינה זהות! הנוף מהחלון מעט שונה, כיוון האוויר הנוסף יהיה אחר, הפנייה לגורמים משביחים חיצוניים שונה.
למשל, שתי דירות זהות לכאורה, שאחת מהן סמוכה לשביל הגישה לפחי הזבל והשנייה פונה לגינה ציבורית. בפועל ערכי השווי שונים בתכלית.
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
מה משפיע על השווי?
להלן רשימה חלקית של גורמים ומרכיבים העשויים להשפיע על שווי הדירה שלכם:
מיקום, מיקום, מיקום: שלושת סוגי המיקומים: היישוב, השכונה והרחוב. המיקום יכול להביא לעלייה של 40% בשווי הנכס (במקרה של קו ראשון לים, לדוגמה) ועד ירידה של 20% (במקרה של קירבה למפגע כמו שדה תעופה).
שטח: הגודל בדירות כן קובע. בדרך כלל בנכסים קטנים השווי למ"ר הבנוי גבוה יותר. מעל 100 מ"ר, כל מ"ר נוסף יהיה שווה לעיתים כ-10% פחות. מעל 125 מ"ר 20% פחות ומעל 150 מ"ר 25% עד 30% פחות. נכסים למגורים ששטחם יותר מ-250 מ"ר מקבלים לפתע מרכיב נוסף של נדירות, המבטל את ההפחתות הללו בשל הייחודיות. בבתים פרטיים ניתן לדבר על נכסים שגדולים מ-500 מ"ר. במקרים כאלה התוספת לשווי יכולה לנוע בין 5% ועד 50%, תלוי בנדירות הנכס בסביבתו.
מספר חדרים: יכולה להיות דירת 4 חדרים של 100 מ"ר, 125 מ"ר וגם 75 מ"ר. ברור שמדובר בשלוש דירות שונות. היחס הסטנדרטי הוא 25 עד 30 מ"ר לחדר ברוטו. עם זאת, במיקומים שונים ישלמו אחרת ליחס קטן או גדול יותר.
גיל: יש יתרונות לדירות חדשות, אך קיימים לא מעט יתרונות גם לדירות יד שנייה. בדירות יד שנייה המטרז' בדרך כלל גדול יותר ביחס למספר החדרים. עם זאת, בדירות חדשות נקבל בדרך כלל גם חניה, מחסן, מעלית ומרפסת פתוחה. ישנם מיקומים שבהם דירות יד שנייה נסחרות במחירים גבוהים יותר מדירות חדשות ומקומות שבהם המצב הפוך. גיל הדירה יכול להוסיף או להפחית במחירה סדר גודל של עד 5%.
תוספות: מעלית - תוספת של עוד 5% עד 10%. חניה – תוספת של 5% עד 15%. מחסן - תוספת של 2% עד 3%.
קומה: קומה גבוהה עדיפה? לא תמיד. תשאלו אנשים בישובים מסורתיים ודתיים, הם בדרך כלל יעדיפו קומות נמוכות. זה פשוט יותר נוח בשבתות ובחגים. שאלת הקומה קשורה למעלית ולנוף הנשקף מהחלונות הגבוהים. לעיתים דירה בקומה נמוכה בחזית לכביש ראשי תהיה שקטה יותר מדירה גבוהה באותו בניין הודות למיסוך טבעי של צמחייה. קומה יכולה להוסיף לשווי הדירה בין אלפי שקלים בודדים ועד עשרות אלפי שקלים ביישובים מבוקשים ויוקרתיים. נוף לים? תוספת של 40% עד 100%. נוף לפארק? תוספת של 5%.
כיווני אוויר: חלק מהציבור הישראלי מעדיף דרום וחלק אחר מעדיף צפון. אין שוני בשווי לכיוון כזה או אחר. השאלה אלו שטחים בבית נוגעים באלו כיווני אוויר, החשיפה לאור, לאוויר ולנוף ומספר כיווני האוויר. מרבית הדירות הסטנדרטיות נהנות מ-3 כיווני אוויר. 4 כיווני אוויר יביאו לעליית ערך של כ-5% עד 10%. בדירות קטנות ניתן להסתפק בשני כיווני אוויר ולעיתים אפילו באחד, ללא שינוי בשווי.
חזית או עורף: יש מקומות שבהם החזית עדיפה, ומקומות שבהם דווקא העורף זוכה לעדיפות. אם חזית הדירה רועשת, סביר להניח שהחדרים יהיו שקטים יחסית. האם דירה שכזו לא עדיפה על פני דירה עם חזית שקטה ורעש בחדרים? ככלל, דירה חזיתית שווה כ-5% יותר מעורפית.
מפגעים: גורמי זיהום, רעש, קרינה, לכלוך, אזורי מסחר ותעסוקה, מוקדי בילוי - כל אלה יכולים להביא להפחתה בשיעור של 5% עד 10%.
גבולות פיזיים: במה גובל המבנה? האם יש שטחים פתוחים שחשוב לבדוק למה ישמשו בעתיד, או שטחים בנויים? מה אופיים של בניינים אלה ולמה הם משמשים? הגבולות יכולים להשפיע בשיעור של פלוס מינוס 5%.
פרטיות: זהו מונח יחסי. יש מקומות שבהם אין פרטיות כלל, כמו במרכז תל אביב, ועדיין המחירים גבוהים מאוד. באזורים פריפריאליים ההבדל בין פרטי לפחות פרטי שווה יותר כסף. פרטיות שווה תוספת של 5% עד 15%.
מפרט: האם הדירה חדשה או משופצת ובאיזו רמה? עד כמה הגמרים איכותיים, ומה רמת התחזוקה של המבנה, החצר והשטחים הציבוריים. מפרט הדירה הפנימי יכול להביא לשינוי של עד 30%.
סביבה: עד כמה הסביבה מפותחת ועד כמה המבנה בו ממוקמת הדירה נהנה מאותו הפיתוח. כאן ההשפעה תהיה ביחס לשכונות אחרות ויכולה לנוע בשיעור של עד 20%.
שכנים: מה שיעור השוכרים ומה מצבם החברתי-כלכלי של מרבית הדיירים בבית המשותף ובשכונה בכלל? עד 5% תוספת.
עסקאות: קיומן של עסקאות השוואה רלוונטיות בסביבת הדירה ובמועדים סמוכים לשם הערכה וניתוח מיטבי ומעמיק.
נושאים שונים: נדירות הדירה בסביבתה (עד 50% תוספת). תכנון – קיומו של היתר ותעודת גמר למבנה, תכניות משביחות, תכנון בסביבה ועוד (עד 20% תוספת). זכויות נמכרות – פרטית או חכירה (עד 5% תוספת).
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו