בפרויקטים של התחדשות עירונית עולים לדיירים חששות רבים, בין היתר בשל הסיכון הקיים בכניסה לפרויקט, על כל הנובע והמשתמע מכך. הדיירים מחפשים לצידם יזם שיהווה שותף לדרך, אשר הדיירים יתנו בו אמון מלא ובשאיפה אף ישלים את הפרויקט בהתאם להוראות ההסכם.
מחד, בפרויקטים של התחדשות עירונית קיימים יתרונות נפלאים, כגון שדרוג הדירות לדירות מרווחות ובעלות שווי גבוה יותר, בניינים בטוחים ועמידים יותר, שיפור וחידוש שכונות או רחובות שלמים.
מנגד, בכל פרויקט יזמי-נדל"ני עלולים להתרחש אין ספור תרחישים. לכן, לצורך אותו מסע לצד היזם, הדיירים ממנים ועד מבין הדיירים וכן אנשי מקצוע אשר ייצגו אותם נאמנה מול היזם לקידום האינטרסים שלהם.
לדיירים יש כוח רב מול היזם, והם מהווים צד להסכם לכל דבר ועניין. הסיכונים שעלולים להתרחש נובעים לא פעם מסיבות הנובעות מהיזם עצמו, כמו קשיי נזילות, פשיטת רגל, עבירות בנייה וכדומה. סיכונים אלה עלולים להשאיר את הדיירים, שפונו מהבניין לצורך אותו פרויקט, ללא דירה.
לא בכדי לפני היציאה למסע על היזם לקבל את הסכמתם,בכתב של 80% מהדיירים. למרות שהחוק נותן הגנה ליזם וליתר הדיירים מפני דייר סרבן – עדיין, ככל שדייר מסרב לפרויקט מסיבות סבירות, הוא עלול לטרפד את הפרויקט ולהביא לביטולו, או לכל הפחות לעכבו במספר שנים.
גם מצד הדיירים קיים ויתור רב בעת כניסתם לפרויקט מעין זה, שנוגע בעיקר לנוחיותם. הפרויקט עלול להימשך מספר שנים, ובזמן זה הדיירים מתגוררים בבניין שהוא בעצם פרוייקט בנייה, או בדירות שכורות למשך מספר שנים, וכל זאת בתקווה שהיזם יעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו ולא יתעכב מעבר לכך.
לעגן בהסכם
השאלה הנשאלת היא האם לאור כל האמור, במצב בו מתחלפים בעלי המניות בחברה היזמית, רשאים הדיירים לבטל הסכם עם היזם? ובכן, התשובה לכך נמצאת בעצם בדיני החוזים, ולא בדיני המקרקעין. בשל העובדה שהדיירים מחפשים יזם שיוכלו לבטוח בו, המשמעות היא כי זהות אותו יזם חשובה עבורם וכי אינם מעוניינים ביזם אחר. הדיירים בדרך כלל בוחרים את היזם על בסיס ניסיונו בפרויקטים דומים (עדיף באותו אזור) וכן על בסיס המלצות מדיירי פרוייקטים בהם סיים את עבודתו בהצלחה ולשביעות רצונם.
על כן, לעמדתנו, יש להוסיף סעיף מפורש בכל הסכם, האוסר על העברת/הסבת זכויותיו של היזם או לחילופין צירוף בעלי מניות חדשים ליזם או לבעלי השליטה בו, שיהפכו אותו לבעל עניין (כהגדרת מושג זה בחוק); אולם גם כאן עלינו להסתייג. אנו מוכרחים להימנע ממצב בו, בגין כל שינוי או העברה כאמור, תביא לכך כי אחד או יותר מהדיירים יהפכו עניין זה כאמתלה לביטול ההסכם.
ככל שהדיירים רואים את זהות היזם ומהותו כעניין חשוב עבורם, נדרש כי יעגנו זאת על ידי סעיף בהסכם, האוסר על העברת אותן זכויות או הוספת בעל מניות חדש (ראו: ה"פ ת"א 5308-08-20, מנרב פרויקטים בע"מ נ' בעלי הזכויות בחלקה 201 גוש 6727). היה ואותם דיירים לא עשו כן, הרי שניתן לצאת מנקודת הנחה כי נקודה זו זה לא היוותה עבורם עניין מהותי, שעל פיו יקום וייפול הפרויקט.
במידה והיזם יבקש להוסיף בעל מניות חדש או להסב זכויות כאמור לעיל, הרי שניתן יהיה להגיע להסכמה על כך בכפוך לכך כי היזם המקורי ימשיך להיות בעל השליטה ביזם וימשיך לנהלו. אל לנו לשכוח כי הדרישה להוספת סעיף כאמור מקבלת משנה תוקף לאור העובדה שדיירים עלולים לנסות ולסכל לאורך הדרך את הוצאת הפרויקט לפועל, ופעמים רבות מסיבות שאינן סבירות ואינן רלוונטיות לעניין
ככל שעיגנו עניין זה בהסכם בין הצדדים, או אף הסכמה הפוכה – אנו יכולים להיות סמוכים ובטוחים מהו ההסדר בין הצדדים, לפחות בעניין זה. לאור זאת חשוב להצטייד בעו"ד שילווה את הדיירים וימליץ להם כיצד להתנהל מול אותו יזם.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו