באלו ערים יש פערים גדולים במיוחד במחיר בין דירות חדשות מקבלן לדירות יד שנייה? מתברר שבבאר שבע, חיפה ורעננה נרשמו הפערים הגדולים ביותר. בבאר שבע הפער מגיע ל-21.89%, בחיפה 21.71% וברעננה 18.05%.
כך עולה מבדיקה שנערכה על ידי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. הבדיקה מבוססת על נתוני רשות המסים, ומתייחסת לדירות 4 חדרים שנמכרו בחודשים האחרונים. העיר היחידה שבה נרשם פער שלילי היא אשדוד, שבה דירות יד שנייה יקרות בכמעט 11% מדירות חדשות.
לדברי בוגין, יש לבחון את הנתונים בזהירות, משום שהחודשים האחרונים התאפיינו בירידה במספר העסקאות בשוק וכללו גם מספר חודשים של קיפאון, כך שלכל עסקה הייתה השפעה גדולה על המדד הכללי.
בוגין משווה בין רכישת דירה על הנייר לבין רכישת דירה לאכלוס או דירה יד שנייה. לדבריה, "ברכישת דירה על הנייר, לעתים בשלב שעוד לפני קבלת היתר, ניתן ליהנות מיתרונות כמו מחיר נמוך שנובע מהסיכון ומחוסר הוודאות, בחירה מתוך מלאי דירות מגוון, ואולי החשוב מכל - אפשרויות מימון שכוללות העמדת סכום נמוך של 15%-20% בשלב ראשוני והשלמת הסכומים בהמשך או לקראת אכלוס הדירה. משקיעים יכולים בתקופה זו לצבור כסף נוסף או לצבור תשואות על הכסף הקיים, וכן קיימת אפשרות למכור את הדירה עוד בטרם קבלתה, בהנחה ששוויה יעלה.
"כמובן שיש לקחת בחשבון עלויות של הצמדה למדד תשומות הבנייה וכן ריביות על יתרת הסכום, כאשר תמיד מומלץ להתמקח ולנהל משא ומתן מוקדם עם הקבלן על סכומים אלה, גם בימים כתיקונם ובוודאי בימים אלה. בקניית דירות על הנייר ניתן לערוך שינויים על מנת להתאים את הדירה בצורה הטובה ביותר לצורך העתידי".
בוגין מציגה גם את החסרונות ברכישת דירה חדשה: "רוכשי דירה חדשה לוקחים על עצמם סיכונים הנובעים מחוסר הוודאות, בעיקר במקרה של רכישה לפני קבלת היתר, וכן קשיים הנובעים מחבלי לידה כגון עיכובים במסירה, קושי להשכיר בשנים הראשונות בשל עודף דירות באזור וכן חשש של שוכרים ממגורים באתר בנייה. בנוסף, רוכשי דירה ראשונה נדרשים להשקיע סכומים לא מבוטלים בשדרוגים נדרשים, כמו מיזוג וחיבור הדירה לתשתיות".
לדבריה, בקניית דירה יד שנייה קיימים מספר יתרונות: "פעמים רבות הדירה מגיעה מאובזרת יחסית עם תוספות כמו מיזוג, אי במטבח, ארונות קיר, ארונות בחדרי האמבטיה, הנמכות גבס ועוד. אלו תוספות בעלות שווי כלכלי משמעותי".
רוכשי דירות יד שנייה נדרשים להעמיד את הסכום המלא, אבל גם מקבלים דירה מוכנה שניתן לעבור אליה או להשכירה באופן מיידי. בניגוד לדירה בפרויקט חדש, שבו יש אכלוס של עשרות ואף מאות יחידות דיור במקביל, דירה יד שנייה באזור מבוקש יכולה להיות יותר מבוקשת ועם פחות תחרות.
באשר לדירות חדשות בשכונות ותיקות בפרויקטים של תמ"א ופינוי-בינוי, בוגין מסבירה: "התחום מתחלק לשניים - שכונות מבוססות שכבר כיום הן יקרות לעומת שכונות ישנות ומוזנחות. במקרה הראשון נצפה למחירים גבוהים, אשר מגלמים את איכות השכונה, התשתיות והמוסדות. בדירות מהסוג השני ניתן לצפות לטווח מחירים רחב יותר וגם לפוטנציאל השבחה גבוה, בעיקר בשכונות ותיקות שהן על תוואי הרכבת הקלה או המטרו. בין הדוגמאות שאני יכולה לחשוב עליהן אפשר למנות את יפו ד' בתל אביב, שכונות על ציר הרכבת הקלה בבת ים, מרכז העיר יהוד ורמת ורבר בפתח תקווה".
ניתוח התוצאות
- באר שבע: העיר הדרומית הציגה את הפער הגדול ביותר בין דירות יד שנייה לבין דירות חדשות. לדברי בוגין, באר שבע מתאפיינת בריבוי דירות ישנות מאוד לצד שכונות שלמות של בנייה חדשה. אומנם פערים של 22% נראים גבוהים מאוד, אבל מדובר על מאות בודדות של אלפי שקלים, ולא בטוח שלרוכש הממוצע כדאי תמיד לבחור באופציה הזולה יותר.
"מחירי הדירות בבאר שבע כמעט נגעו ב-2017 בממוצע הארצי, ומאז מחיר הדירות החדשות ירד, לכן הן מהוות אופציה ראויה, למרות הפער במחיר", היא מסכמת.
חיפה. מעט מדי התחלות בנייה // צילום: צבי רוג'ר, ויקיפדיה
- חיפה: יש בעיר התחלות בנייה מועטות יחסית, והמדיניות של ראשת העיר, למשל בנושא הגבלת הגובה או המסמך החדש בנושא התמ"א, לא מעודדות את הנושא. כעיר גדולה יש בה מגוון אזורים, שכונות ומכאן גם טווחי מחיר משתנים.
אחת המגמות המובהקות היא שרואים יותר ויותר התחדשות עירונית, ועדיין כשזוכרים שמדובר בעיר השלישית בגודלה בישראל, התחלות הבנייה אינן מספקות. ככל שכמות הדירות החדשות תגדל, כך נראה פער שהולך ומצטמצם בין מחירי דירות יד שנייה לראשונה. לאור הפערים, הפיתוי לרכוש דירת יד שנייה גדול, אבל יש לקחת בחשבון את העלויות של הכשרת הדירה ואחזקתה.
רעננה. מחירים גבוהים ביד ראשונה ושנייה // צילום: שרון אורן-אברהמי, ויקיפדיה
- רעננה: במשך כמעט שני עשורים לא נבנו בעיר שכונות מגורים חדשות. בחמש השנים האחרונות מתבצעת בנייה של שכונת נווה זמר, שכונת מגורים חדשה בסטנדרט גבוה ואיכותי. במרכז העיר יש יותר ויותר פרויקטים שהושלמו במסגרת התחדשות עירונית. גלי עלייה משמעותיים מצרפת, צפון אמריקה ומערב אירופה, שרעננה נחשבת יעד מועדף מבחינתם, משתקפים במחירים הגבוהים הן ביד הראשונה והן ביד השנייה.
- ירושלים: בעיר קיים היצע של דירות יד שנייה ודירות חדשות. יש פלח של דירות חדשות בפרויקטים יוקרתיים במיוחד, המיועדים לתושבי חוץ אמידים, שאינו רלבנטי עבור מרבית הציבור. עיקר ההיצע מתרכז בשכונות ארנונה, הר חומה, פסגת זאב וגילה.
דירות יד שנייה הן לרוב במיקום טוב יותר ונהנות מיתרונות כגון בנייה נמוכה וחדרים גדולים ומרווחים. בדירות החדשות יש תוספות כמו חניה, מחסן ומעלית, אך הבנייה רוויה וצפופה יותר והחדרים קטנים יותר. הבדלים אלה משתקפים בפערי המחיר בין ישן וחדש.
- תל אביב: אם לפני עשר שנים ניתן היה למצוא דירות בשכונות הדרומיות מאוד של העיר או המזרחיות במחיר עד מיליון שקל, כיום דירה זולה בתל אביב זה מונח שפס מן העולם. המגמה הזו צפויה ללכת ולהתחזק. ככל שיושלמו התהליכים של הרכבת הקלה וחידוש התשתיות, המחירים ימשיכו לעלות.
הפערים בתל אביב בין מרכז וצפון לדרום ומזרח עצומים. לדוגמה בצפון הישן של תל אביב מחיר דירה חדשה בפרויקט תמ"א יכול להגיע ליותר מ-4 מיליון שקל ל-3 חדרים. ניתן למצוא באותו אזור דירה מקבילה ישנה במחיר 2.6-2.7 מיליון שקל. הפערים גדולים, כמו גם איכות הבנייה והמתקנים, לכן יש להתאים את הרכישה לצרכים וליכולות של כל רוכש.
- חדרה: יעד מוצלח, עיר שעדיין לא עשתה את הזינוק שלה ונמצאת בפני תנופת פיתוח. העיר נהנית מהגירה חיובית ועתידה עוד לפניה. יש 3 אזורים מרכזיים למגורים ולתעסוקה שחדרה מקדמת: על חוף הים, בכניסה המערבית ובצפון מזרח. בשנים הקרובות תחנת הרכבת של בנימינה, שמשמשת צומת דרכים בין צפון הארץ למרכזה, תעבור לחדרה. תהיה לכך השפעה משמעותית על פיתוח האזור והתוואי. הנגישות לעיר וממנה משתפרת כל העת, עם הרחבת כביש החוף לשני הכיוונים והשקת מחלף כניסה חדש לעיר.
- פתח תקווה: בעקבות שנים ארוכות של בנייה חדשה, רבות מהדירות יד שנייה בשטח העיר נמצאות במצב מצוין ובמיקומים מועדפים. בניגוד לערים אחרות, לא מדובר בדירות יד שנייה מתפוררות ומוזנחות. לפיכך הפערים בין יד ראשונה לשנייה לא תמיד מהותיים. חשוב יותר האזור, גודל ומפרט הדירה, מאשר האם מדובר בדירה חדשה מקבלן או דירת יד שנייה.
- רחובות: אין פער גדול בין מחירי יד ראשונה ושנייה בתקופה זו. בעיר יש שכונות מבוקשות מאוד, כמו רחובות המדע, רחובות ההולנדית ואזור הכניסה לעיר ומכון ויצמן, ואזורים מרוחקים יותר עם בנייה נרחבת, שכיום הם בשלבי התבססות. דירת יד שנייה באחת השכונות הפופולריות שהוזכרו יכולה להיות יקרה יותר ומבוקשת יותר, לעומת דירה חדשה באזור פחות מוביל בעיר.
- גבעתיים: עיר קטנה ומבוקשת והיא יקרה מאוד הן בדירות יד ראשונה והן בדירות יד שנייה. העיר נהנית מביקוש בשל מיקומה המרכזי ואיכות החיים הגבוהה שהיא מציעה לתושביה. העיר רשמה עליות מחירים של כ30% בחמש השנים האחרונות. העיר נהנית מביקוש גבוה הן ביד ראשונה והן ביד שנייה, תהליכי התחדשות עירונית גדולים בשכונות שונות, ולכן אנחנו רואים שמחירי דירות היד השנייה גבוהים מאוד.
- אשדוד: ישנה בנייה עניפה של שכונות מגורים חדשות. חלק נכבד מרכישות יד שנייה הן של דירות שנבנו בשנים האחרונות, ובעליהן שדרגו אותן וטיפחו אותן ובכך העלו את השווי שלהן. העיר התייקרה באופן כללי בשנים האחרונות, ורואים נהירה של תושבים שכבר לא יכולים לעמוד במחירים ליישובים בסביבה, למשל אשקלון. חלק מהבנייה שנעשתה בשנים האחרונות כללה מגדלים יוקרתיים. הדירות האלו שיוצאות לשוק, חלקן על ידי משקיעים, מעלות את נתוני מכירות היד השנייה, שמתחילת השנה נמצאים במגמת עלייה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו