כולם במיתון, חוץ מהדירות?

מיתון - מילה בלתי ניתנת לעיכול. כמעט 900 אלף מובטלים במשק. ירידה של 8% בתוצר, שמשמעותה אובדן הכנסה של 17.5 אלף שקל למשפחה מינואר. אבל, ופה אבל גדול, מחירי הדיור לא יורדים, ואף עולים.

כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסמו בימים האחרונים. קשה להאמין, אבל אם ציפיתם לצניחת מחירים - זו רק מציאות מדומה כרגע. על פי בדיקת הלמ"ס, בחודשים מאי-יוני 2020 עלו מחירי הדירות ב-0.4% ביחס לחודשים אפריל-מאי. בכך הושלמה עלייה של 1.9% לעומת לעומת התקופה המקבילה אשתקד (מאי-יוני 2019).

עליית מחירים בולטת בשיעור 3.9% נרשמה בשנה האחרונה במחוז תל אביב. במחוז חיפה דווקא נרשמה ירידת מחירים של 1.6%. יתרת המחוזות רשמו עליות וירידות מתונות יחסית. או במילים אחרות: יציבות.

הדירות החדשות ירדו בכמעט 3% בשנה האחרונה, עקב גידול בפרויקטים של מחיר למשתכן. המחיר הממוצע של דירה בישראל ירד ועמד ברבעון השני של 2020 על 1.526 מיליון שקל, לעומת 1.621 מיליון שקל ברבעון הקודם.

אז מה קורה כאן? מיתון חייב להשפיע גם על מחירי הדיור, אם כי ההשפעה תגיע באיחור מסוים לשוק זה. חשוב להבין כי דירה הינה מוצר כמו יתר המוצרים. כאשר המשק מצוי בצמיחה, אין סיבה אמיתית שמחירי הדירות לא יעלו בהתאמה. עלייה ברמת החיים מביאה בהכרח לעלייה במחירי כלל המוצרים באותו משק.

גזירה שווה ניתן לגזור גם במקרה של מיתון, המבטא ירידה בפעילות הכלכלית, שמביאה בתורה לירידה במחירי המוצרים, ובכלל זה דירות מגורים.

"הסיבה שבגינה המיתון יגיע באיחור לשוק הדיור הינה שהביקוש לדירות קשיח יחסית", מסביר מומחה הנדל״ן אוהד דנוס, לשעבר יו״ר לשכת שמאי המקרקעין. "אפשר אולי לוותר על נסיעה לחו״ל או על יציאה למסעדה, אך קשה יותר לוותר על קורת גג. לוקח פרק זמן לא מבוטל עד שאנשים מגיעים למצב המחייב אותם להיפטר מהדירה שבבעלותם".

רק כעת, כ-6 חודשים מפרוץ משבר הקורונה בישראל, התחלנו לשמוע על רוכשי דירות מחיר למשתכן המתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא ומבקשים ממשרד הבינוי והשיכון אישור מיוחד למכור את דירתם. מצד שני רואים גם הסתערות על הדירות שנותרו במחיר למשתכן, עקב המחירים הנמוכים בסבסוד ממשלתי (ראו כתבה במגזין זה).

לשאלה האם מיתון במשק בהכרח יביא לירידה במחירי הדיור, התשובה מעט מורכבת ותלויה בפגיעה השונה באוכלוסיות שונות כתוצאה מהמיתון. באזורי ביקוש נראה שתהיה ירידה מתונה, אם בכלל, וזאת הן בשל המחסור בדירות והן בשל החוסן הפיננסי של השחקנים באזורים הללו. בפריפריה, בשל אותם טעמים בדיוק, ייתכן שנראה ירידה משמעותית יותר במחירים, שתזכה לחיזוק גם מהמדיניות הממשלתית לעידוד המעבר לפריפריה מצד שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן. ימים מכריעים לפנינו.