בשיתוף ברק רום
- הדרך המשפטית המהירה לפינוי שוכר שלא משלם דמי שכירות
בעוד המשכיר מעמיד לרשות השוכר את הנכס שבבעלותו, שהנו בעל ערך כספי רב, המשכיר אמור לקבל דמי שכירות חודשיים ובטחונות לתשלומם בלבד.
מדובר ביחס כלכלי לא מאוזן שאף מחמיר כאשר המשכיר לא דואג לקבל בטוחות ראויות לתשלומים ולהתחייבות השוכר. בעוד שבאזורים מסויימים בארץ שהם בעלי ביקוש גבוה ניתן לדרוש מהשוכר כבטוחה ערבות בנקאית, הרי שבאזורים בעלי ביקוש ו/או שווי נכס נמוך יותר, מקובל להפקיד בידי המשכיר שטרי בטחון בלבד אשר העמדתם לפירעון כרוכה בהליך בלשכת ההוצאה לפועל והם אינם מהווים כסף בטוח.
חוסר איזון זה בא לידי ביטוי כאשר השוכר לא משלם את דמי השכירות ו/או לא משלם את התשלומים השוטפים החלים עליו כשוכר, כמו ארנונה, מים וחשמל ולעיתים גם לא מפנה את המושכר בסיום תקופת השכירות.
- השינוי שחל בחוק בשנים האחרונות
המחוקק הבין את הבעייתיות שבעניין ובשנת 2008 בוצע תיקון בתקנות סדר הדין האזרחי תשמ”ד 1984, שקיצר מאוד את הליך פינוי המושכר בבית המשפט, שעד אז היה עלול להימשך למעלה משנה, לפרק לזמן קצר של כחודשיים בלבד.
לצורך כך, קבע המחוקק כי במסגרת הליך משפטי של פינוי מושכר, לא יתקיים דיון לגבי גובה הסכום הכספי של דמי השכירות שחייב השוכר למשכיר ו/או חובות כספיים אחרים, אלא הדיון יתמקד בהפרות הסכם השכירות שמהוות עילה משפטית לפינוי המושכר.
כמובן שהמשכיר אינו מוותר על כספים שהשוכר חייב לו וניתנת לו האפשרות והרשות להגיש תביעה נוספת, נפרדת, הכוללת טענות כספיות כנגד השוכר.
- מהי העילה לפינוי שוכר מהמושכר ?
הפסיקה קובעת כי עילה לביטול הסכם שכירות הנה בהפרה יסודית שהוגדרה כך בהסכם השכירות ו/או הפרה של הסכם השכירות שאינה הפרה יסודית, אך לא תוקנה ע”י השוכר לאחר שניתנה לו ארכה לכך.
למשל, אי תשלום דמי שכירות במועד ו/או אי תשלום דמי שכירות בכלל, תיחשב כהפרה יסודית של הסכם השכירות ותאפשר למשכיר להגיש תביעה לביטול הסכם השכירות ולפינוי המושכר.
בנוסף, אם למשל היה על השוכר להעביר על שמו את חשבון משלם הארנונה בעירייה ו/או לשלם תשלום אחר כלשהו והוא לא עשה כן, ככל שחובה זו לא הוגדרה בהסכם השכירות כתנאי יסודי שאי קיומו מהווה הפרה יסודית, המשכיר יאפשר לשוכר אורכה לבצע את התחייבותו בתוך הזמן שנקבע בהסכם השכירות ואם השוכר לא יעשה כן, תהפוך ההפרה ליסודית ותתקיים עילה לפינוי המושכר.
- ומה בנוגע לגביית דמי השכירות ?
ככל שבמסגרת הסכם השכירות התקבלו בטחונות ראויים מהשוכר והערבים מטעמו כגון ערבות בנקאית, הרי שיכולת המשכיר להיפרע מהשוכר גבוהה יותר לפחות בגין חלק מהנזק שנגרם לו עד לגבול הבטוחה שבידיו.
במידה והמשכיר קיבל מהשוכר שטרי בטחון, עם או בלי ערבים, עליו להפעילם בהוצאה לפועל ולהתנהל במסגרת זו מול השוכר והערבים לגביית החוב.
- קיימת דרך יצירתית נוספת לקבל את דמי השכירות מהשוכר !
לעיתים, במסגרת ההליך המשפטי, ניתן לגרום לשוכר לשלם את דמי השכירות שהוא חייב ובכך מצליח המשכיר לצמצם את הנזק הכספי שנגרם למשכיר.
למשל, במקרה בו טיפל משרדי לאחרונה, בית המשפט הורה על פינוי המושכר בשל הפרות השוכר.
מאחר וזוג השוכרים הביעו בפני בית המשפט צורך להישאר בדירה למרות שהם הפרו את הסכם השכירות, “נוצל” צורך זה על מנת לחייב את השוכרים במסגרת ההליך המשפטי של תביעת פינוי המושכר בתשלום דמי שכירות, בהסכמתם.
כלומר, המשכיר הסכים כי בכפוף לתשלום דמי השכירות שישולם לאלתר וכתנאי לביצוע התשלום, תינתן לשוכרים שהות מסוימת לפינוי המושכר ובאופן זה, נערך מנגנון מיוחד בו ניתן צו לפינוי המושכר באופן מיידי אשר נדחה בכפוף ובהתאם לתשלום בפועל של דמי השכירות.
מנגנון זה קיבל תוקף של פסק דין מחייב ובכך הושגו שתי מטרות:
האחת, ניתן צו משפטי בפסק דין לפינוי המושכר שבסופו השוכרים יפנו את המושכר ויחזירו את החזקה למשכיר.
השנייה, בוצעה גבייה משמעותית של חוב דמי השכירות ובכך המשכיר צמצם או החזיר לעצמו את הנזק הכספי שנגרם לו בעקבות אי תשלום דמי השכירות ע”י השוכרים.
אמנם, לא בכל תביעה לפינוי מושכר ניתן לעשות שימוש במנגנון מעין זה, אך מדובר באפשרות והזדמנות מצויינת, שקיימת במקרים רבים ובאמצעותה ניתן לוודא את פינוי המושכר וגביית חוב דמי השכירות, כאן ועכשיו.
שיהיה בהצלחה !
*הכותב, עו”ד אלי מור, עוסק שנים רבות בייצוג תביעות לפינוי מושכר ושוכרים בעייתיים.
המידע המשפטי המוגש מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי.
בשיתוף ברק רום
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו