כל מה שרציתם לדעת על לקיחת משכנתא בארה”ב

בשיתוף ברק רום

הכללים החדשים באים לידי ביטוי ע”י חוקים רגולטוריים אשר נועדו לאפשר לממשל לשלוט ביעילות במצב שוק הנדל”ן המקומי ולמנוע הגעה למשבר נוסף. יחד עם זאת, הכללים נועדו גם לעודד את צמיחתו המחודשת של השוק, משום שכלכלה חזקה ככל שתהיה לא יכולה להחזיק מעמד ללא שוק נדל"ן תחרותי המתפתח כל הזמן.

בשוק המגורים אשר כולל בתוכו משקיעים פרטיים קטנים, משקיעים מוסדיים וקרנות גדולות נקבעה חלוקה ברורה בין בעלי השקעות פרטיות קטנות הכוללות בתוכן בנייניים שבהם יש בין 5 ל 6 דירות, לבין החזקה מסחרית גדולה הכוללת בין היתר בנייני דירות גדולים ויחידות דיור רבים.

על פי הכללים החדשים משקיעים זרים כמעט ולא יזכו במימון בנקאי לטובת רכישה של בתים פרטיים.

בכל הנוגע לבתי הדירות, המצב נותר ללא שינוי כאשר גם משקיעים זרים זכאים לבקש הלוואות מבנקים מקומיים.

ישנם מספר קריטריונים מקדימים חדשים לקבלה של משכנתא בארצות הברית כאשר הקריטריון המרכזי שעלה בעקבות המשבר הכלכלי נוגע ליכולת ההחזר של מי שמבקש לקבל הלוואה, לכן זו נעשית על פי בחינת ההכנסה הפנויה שלו בלבד ואלו המגישים באופן סדיר דוחות מס. לא ניתן עוד לקבל משכנתא על סמך נכסים הממונפים או ע”י תלות במקור נוסף אחר.

במילים אחרות, אם משכורתו החודשית של אדם היא 1000 דולר וההוצאות החודשיות שלו הן סביב 800 דולר, שיעור ההכנסה הפנויה שלו יעמוד על 200 דולר וזהו הסכום שיהווה את הנתון המכריע בעת בחינת מכלול כל השיקולים בגין הענקת משכנתא.

ניתן להבחין באופן ברור בין משכנתאות הניתנות לנכסים פרטיים (כגון בתים פרטיים לשימוש עצמי) לבין נכסים מסחריים המיועדים להשכרה, ובכללם נכסי מגורים מסחריים, נכסים מסחריים כגון מרכזי קניות וכיוצא באלה.

בכל הנוגע לנכסים המסחריים, ניתנות כיום הלוואות בשיעורי ריבית טובים יותר כאשר קריטריון יכולת ההחזר של ההלוואה נבחן על פי ההכנסות המתקבלות מהנכסים המשועבדים.

אורי פריש, שותף מנהל בחברת סיטיאר– השקעות נדל”ן בארצות הברית, מוסיף כי את המשכנתאות החדשות בארצות הברית ניתן לקבל לתקופה של בין 20 ל-30 שנה כאשר הריבית על המשכנתא עשויה להשתנות כל חמש עד עשר שנים.

ההמלצה כיום היא לבחון את תנאי ההחזר של המשכנתא גם ביחס לעלויות הישירות הכרוכות בנטילתה של המשכנתא וגם באופן יחסי של אסטרטגיית ההשקעה הכוללת.

בשיתוף ברק רום