גם אם הריבית בארה”ב עולה: כיצד אפשר יהיה להרוויח?

בשיתוף ברק רום

מהי המשמעות של נושא זה מבחינתם של משקיעי נדל"ן? קראנו למומחי חברתcityr“נדל”ן”–אורי פרישורועי מרציאנוהמנהלים חברה המתמחה בהשקעות נדל”ן בארה”ב, כדי להבין יותר. “עליות בריבית מהוות בסיס לעלות מימון גבוהה יותר. המשמעות היא השגת תשואות נמוכות יותר על ההשקעה. היזמים יצטרכו להחליט האם להיכנס להשקעות חדשות ולקבל תשואות נמוכות יותר מבעבר, או להימנע מרכישות חדשות, דבר שעלול להביא ל"קיפאון" של השוק. לכולנו ברור כי השקעות בנדל"ן נעשות מרבית הזמן בעזרת מימון של בנקים למשכנתאות שמציעים הלוואות בריבית קבועה או משתנה. מצב זה יוצר עובדות חדשות בשטח ולפיהן – יזמים שנטלו הלוואה בריבית משתנה, מתמודדים כעת עם החזר חודשי גדול יותר. מה שקורה כתוצאה ישירה ממצב זה – היזמים מכניסים את הנכס לסיכון ונתקלים באפשרות להדרדר למצוקה תזרימית.

מנגד, יזמים שלקחו הלוואה בריבית קבועה, אמנם נטלו ריבית יקרה יותר, אך אינם חשופים לשינוי בהחזרי ההלוואה. הלוואה מסוג זה מגדרת את הסיכון ומבטיחה החזרים חודשיים קבועים וידועים מראש ללא תלות בשינויי הריבית”.

האם אפשר להרוויח בתקופה זו?

“בסביבת ריבית עולה חשוב רק העתיד והצעדים הנכונים לביצוע. הזדמנויות השקעה רבות צפויות לקום בגלל היווצרות נכסים שיכנסו למצבי מצוקה כיוון שיזמים לא יעמדו בהחזרי ההלוואה. קשה מאוד לגייס הון חוזר בסביבת ריבית עולה. גופים שהעניקו הלוואות ילחצו על הרוכשים להשיג ביצועים התואמים את סביבת הריבית החדשה. תופעה זו תגרור אחריה מחזיקי נכסים שיתקשו לעמוד בדרישות המלווים. מצוקה זו עתידה להוות הזדמנות לחברות בעלות הון ויכולות ניהול נכסים, להיכנס לעסקאות חדשות. כגובה הסיכון כך גובה הסיכוי. קיבוע הריבית משחק תפקיד חשוב ביותר בחיי ההשקעה. ריבית קבועה יקרה אך הסיכון שהיא מביאה ידוע מראש. ריבית משתנה תמיד זולה בתחילה ומסוכנת בהמשך”.

מה עוד חשוב לדעת?

“גרירת המשכנתא היא פתרון נוח ליזמים. תכנית המימון הקיימת בנכס יכולה לעבור כולל כל תנאי ההלוואה המקורית, לרוכש החדש. תכנית מימון זו מייצרת ערך נוסף לכדאיות העסקה ומגדילה את האטרקטיביות שלה עבור הרוכש הפוטנציאלי שיעדיף לקנות נכס עם הלוואה בריבית קבועה הנמוכה מהקיימת בשוק בסביבת ריבית עולה”.

בשיתוף ברק רום