בשיתוף ברק רום
אשראי הניתן לציבור תלוי במידה רבה במאפיינים האישיים של הלווים, כגון הכנסות, היסטוריה בנקאית ובטחונות קיימים. הלוואות כנגד נכס נדל”ני נחשבות לבטוחות למדי בראות הבנקים והגופים החוץ בנקאיים וכתוצאה מכך נהנים הלווים מקבלת הלוואה גדולה, בפריסה נוחה, ריבית אטרקטיבית ובמקרים מסוימים עד ל-70% משווי הנכס.
שינוי חוקי המשחק – הלוואה כנגד נכס
פעמים רבות נשמעות הטענות על קיומו של מחנק אשראי ואכן מסתמן כי ישנו קושי ממשי בקבלת הלוואה בנקאית בסכומים גבוהים. הסיבות לכך רבות והעיקרית שבהן היא משבר הבנקים שהתרחש בשנת 2008 בארה”ב אשר גרם למשבר הכלכלי החמור ביותר. השלכות המשבר הובילו לסנקציות והגבלות רבות של הרגולטורים על הפעילות הפיננסית וניהול תיקי האשראי הבנקאיים.
גם בישראל, הונחו הבנקים המסחריים על ידי בנק ישראל בהגדלת אחוז הרזרבות הנדרשות כנגד העמדת ההלוואות לציבור ובהפסקת פעילויות אל מול נכסים רעילים אשר עשויים לפגוע ביציבות הפיננסית שלהם. התוצאה בלתי נמנעת, הקשחת התנאים לקבלת אשראי והערמת קשיים לגיוס הלוואות צרכניות לציבור הרחב.
על אף הקושי לגיוס אשראי, המשיך להתפתח השוק הפיננסי והופיעה אפשרות חדשה ופרקטית לקבלת מימון בסכומים גבוהים – שעבוד נכס בתמורה להלוואה. נכס מקרקעין מהווה בטוחה בעלת ערך גבוה וסיכון נמוך ושיעבוד שלו מאפשר לגופים המלווים לספק הלוואה בעלת ריבית נמוכה מזו הניתנת ללא ערבון כלל.
שימושים אפשריים להלוואות כנגד נכס
הלוואות כנגד נכס הן בעלות יתרון מובהק ועשויות לשמש כמעט לכל מטרה אפשרית, בין אם מדובר בהבראה כלכלית הנדרשת במשק הבית או לחלופין לטובת השקעה פרטית או עסקית. במקרים מסוימים ניתן אפילו להשתמש בהלוואה כנגד נכס למספר צרכים במקביל.
תנאי קבלת הלוואות כנגד נכס
בראש ובראשונה עליכם להיות בעלי נכס. הנכס המשועבד להלוואה יכול להיות כל נכס נדל”ני הנמצא בישראל ובזאת, בית, דירה, חנות, מגרש וכו’. קבלת ההלוואה מחייבת הערכת שמאות לנכס בהתאם לתקינה המוסדרת בחוק. נציין כי החרגות ובנייה ללא היתרים אינן ישוקללו בשווי הנכס.
הכנסה כספית מספקת: לא ניתן לקחת הלוואה מסוג זה אלמלא אם ההכנסה של הלווה אינה תואמת את צורכי ההלוואה. חשוב שלפחות אחד מבני הזוג יהיה בעל הכנסה ועליה להיכנס בצורה מסודרת, לעיתים ישנם מקרים בהם לא כך הדבר אך קיימים מספר פתרונות אשר מחייבים תכנון וביצוע.
חלוקת ופריסת ההלוואה: הלוואות מסוג זה ניתנות לתקופות של 5 עד 20 שנים וכיוון שמדובר בסכומים ובהחזרים גבוהים יחסית, מומלץ לפרוס את ההלוואה באופן שיתאים ליכולות הנוכחיות ולתוכניות העתידיות של הלווים. פריסה ארוכה מדי תוביל לתשלומי ריביות רבות עבור כל התקופה ואילו פריסה לתקופה קצרה מדי עלולה לגרום לקושי בהחזר. אי לכך חשוב לתכנן את חלוקת הכספים ופריסת התשלומים תוך התחשבות בשינויי ריבית ומדדים אשר עשויים להשפיע על סכומי ההחזר החודשי בעתיד.
דרגות שעבוד: בהלוואות כנגד נכסים מתקיימות שתי אפשרויות שעבוד ברישום המקרקעין: דרגה ראשונה ודרגה שנייה. המשמעות היא שישנה עליונות ועדיפות לגוף המלווה אשר נמצא בשעבוד מדרגה ראשונה על פני זה הנמצא בדרגה השנייה בעת מימוש הזכויות בנכס. כלומר במידה ומתבצע תהליך מכירת הנכס כתוצאה מאי עמידה בתשלומים תחילה יקבל את כספו הגוף הנמצא בדרגה הראשונה ורק לאחר מכן הגוף הנמצא בדרגה השנייה. לרוב, הגוף אשר יהיה בדרגה הראשונה הוא בנק וזאת בעת נטילת משכנתא. במקרים מסוימים מתאפשרת קבלת הלוואה משני בנקים כנגד נכס אחד אך לרוב בדרגה השנייה נמצאים גופים חוץ בנקאיים.
הלוואות כנגד נכס – הבנק לא אישר? זה ממש לא הסוף!
משפחת פיטוסי מספרת: “בתחילת הדרך כזוג צעיר התנהלנו בצורה מעולה, שנינו עובדים במקומות מסודרים ומרוויחים משכורות נאות אשר נכנסות כסדרן ללא בעיות, הייתה לנו רק הלוואה קטנה שבאמצעותה קנינו רכב. לאחר שהתקדמנו ובשילוב עם סיוע מההורים צברנו הון עצמי מספק והחלטנו לרכוש דירה ולקחת משכנתא, כעבור שנתיים גם נולד לנו זוג תאומים מקסים וביצענו לכבוד המאורע שיפוץ קטן. עם גדילת המשפחה החלו לגדול גם ההוצאות, תחילה לקחנו הלוואה קטנה שתכננו לסגור אותה מקרן השתלמות שנותרו לה עוד שנתיים לפתיחתה אך כעבור זמן מה חווינו ירידה קלה בהכנסות למשך מספר חודשים ונאלצנו לקחת שתי הלוואות נוספות, בהמשך עלו במעט החזרי המשכנתא ומצאנו עצמנו מחזירים כ-8,400 שקלים על התחייבויות בבנק, בכרטיסי האשראי ומול גופים חוץ בנקאיים. המינוס גדל ואיתו הלחץ מהבנק, כשפנינו לבקש הלוואה נוספת לכיסוי המינוס והקטנת ההחזרים נתקלנו בסירוב, בטענה שאנחנו צרכני אשראי ושעלינו להתנהל בצורה תקינה יותר. בעודנו מחפשים פתרונות נתקלנו באפשרות של הלוואה כנגד נכס. למזלנו שווי הנכס שלנו עלה עם השנים והגשנו בקשה לסגירת ההתחייבויות. כעבור מספר ימים קיבלנו אישור בעבור 230,000 שקלים שההחזר עליהם הוא 1,950 שקלים בלבד ומיד ניגשנו לקחת אותה. היום, כעבור שלוש שנים התייצבנו באופן שלא האמנו שיכול לקרות ואולי באמת לא היה קורה ללא ההלוואה.”
במקרים רבים בקשה לקבלת הלוואה בבנק עשויה להיתקל בסירוב, בייחוד אם מדובר בהלוואה שהצורך בה הוא מיידי, הבנק מתייחס לעובדה שהנכם נמצאים בקשיים כלכליים או שהסיבה לבקשה אינה מספקת ולמעשה מעדיף להימנע מסיכונים באי החזרת החוב באופן תקין וסדיר, אך אין זה אומר שנגמרו הפתרונות.
פנייה לחברות מימון פרטיות וגופים חוץ בנקאיים מהווה חלופה נהדרת למצבים מסוג זה, כאשר תנאי הסף אשר מציבים גופים אלו גמישים בהרבה וההליך מסורבל פחות מזה הנהוג בבנקים.
בשיתוף ברק רום
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו