רוכשים דירה חדשה מקבלן? הטיפים האלו עבורכם

בשיתוף ברק רום

רכישת דירההיא לרוב העסקה הגדולה ביותר שיבצע אדם בחייו. מדובר בעסקה משמעותית לא רק בהיקף הכספי שלה, אלא גם מבחינת הזמן והמשאבים המושקעים בה.
העובדה כי מדובר בעסקה כה משמעותית מחייבת נקיטת זהירות, והדברים נכונים במיוחד ברכישת דירה מקבלן. קריסת היזם או ליקויי בנייה הם רק שתי דוגמאות לסיכונים אפשריים שנעוצים בעסקה.
בשורות הבאות נבקש לפרט אילו סיכונים קיימים ברכישת דירה מקבלן, ולהצביע על הפעולות שבהן יש לנקוט כדי למזער אותם.

סיכונים ברכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן מספקת לקונים דירה חדשה האמורה לענות במדויק על צרכיהם. ואולם, רכישת דירה מקבלן איננה הליך פשוט וטומנת בחובה סיכונים רבים מהם רצוי להימנע. להלן מספר דוגמאות נפוצות:

• רישום זכויות הדירה – הליך רישום הזכויות על דירה מקבלן עשוי להיות ממושך ולהימתח על פני חודשים ואפילו שנים. חשוב לדעת כי מדובר בתקופת המתנה בעייתית מבחינה משפטית, בעיקר אם הקבלן פושט רגל. כמו כן, חייבים לבדוק מי הבעלים של הקרקע.
• מועד הכניסה לדירה – לא אחת נדחה במספר חודשים מועד הכניסה לדירות שנרכשו מקבלנים, ללא זכות פיצויים. באותו עניין גם ראוי להזכיר את הערבות. הערבות ניתנת בדיוק בשל העובדה שהדירה שנרכשת, נרכשת לרוב על הנייר ואיננה מוכנה בשל הרכישה.
• בנק מלווה – האם יש בנק מלווה? אם כן יש לשים לב שכספי העסקה עוברים ישירות לחשבון של הבנק המלווה ולא לקבלן.
• בטחונות – לא בכל מקרה הקבלן נותן ערבויות כנגד כל תשלום. במקרים מסוימים הקבלן מאפשר לרשום הערת אזהרה רק לאחר מלוא התמורה מה שמחייב להקפיד עוד יותר בעניין זה
• פשיטת רגל של הקבלן – אין זה נדיר שקבלנים פושטים רגל, מצב המשאיר את רוכשי הנכס בבעיה כלכלית ומשפטית קשה וסבוכה.
• רישום על הנייר- קניית דירה שעדיין אינה קיימת מאלצת את הרוכשים להסתפק בדימוי ממוחשב, כשלעיתים התוצאה הסופית איננה עומדת בציפיות שפיתחו.
• ליקויים בנכס חדש לאחר הבנייה – בנכס חדש עלולים להתגלות ליקויים בדרגות חומרה שונות, לעיתים רק לאחר מספר שנים. ליקויים אלו מסבים עוגמת נפש לבעלי הנכס ומובילים להוצאות כספיות נכבדות. ואולם, לא אחת מתחמק הקבלן או מסרב לבצע תיקונים אם הדבר אינו מנוסח כהתחייבות ברורה בחוזה. יש לדאוג, על כן, בעת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, כי קודם כל ירשם הבית המשותף ורק לאחר מכן, הזכויות ע”ש רוכש הדירה. התזמון של הפעולות והצורך בהבנתם המלאה הינה קריטית.

עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הקונה! חלק מהקונים סבורים שאם הם נדרשים לשלם לעורך הדין של הקבלן 5,000 ₪ בתוספת מע”מ בהסכם המכר הם מיוצגים על ידו, אבל זוהי טעות קשה. עורך הדין של הקבלן מלווה ומייצג אותו בלבד, ומשרת אך ורק את האינטרסים שלו. זהו בדיוק השלב שבו זקוקים הרוכשים להתערבות של עורך דין מטעמם.

מה חשוב לבדוק: הקונים זקוקים לעורך דין בעל ניסיון עם התמחות מיוחדת בנדל”ן. עורך הדין חייב לעבור על ההסכם, ולוודא כי הקבלן לא מקפח את זכויותיכם או גורע מכם דברים שהוא צריך להעניק לכם לפי החוק או הנוהג, למצוא את המוקשים הנעוצים בו, ולהגן על האינטרסים של הקונים. מרגע שעורך הדין נכנס לתמונה, לקונים יש יכולת מיקוח רבה יותר, והוא יכול לחסוך להם הרבה זמן וכסף.

מכיון שהידע הכללי של מרבית האנשים בתחום זה אינו רב, ומנגד, זהו התחום שבו ישנן תביעות רבות בגין עסקאות שכשלו, הרי שבכל עסקה במקרקעין, מומלץ ביותר להיות מיוצג על ידי עו"ד העוסק בתחום ושהינו בעל ניסיון.

לאילו פרטים יש לשים לב כאשר קונים דירה מקבלן?

רכישת דירה או מכירתה הנה צעד משמעותי שיש לו השלכות כלכליות רבות, ובמרבית המשקים המשפחתיים, הנה העסקה היקרה ביותר במהלך החיים על כן, כדאי מאוד להיערך לקראת הצעד הזה מראש על מנת להגיע אליו מוכנים, וללא היחשפות לסיכונים מיותרים.

ערבות בנקאית להבטחת כספי הקונה
רבים אינם מודעים לקיומו של חוק המחייב את הקבלן לתת בטוחה לכספים המשולמים על ידי הרוכשים ואשר אי עמידה בו הינה עבירה פלילית על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל”א-1974 (להלן: ” חוק המכר”).

חוק המכר קובע באופן חד משמעי כי על הקבלן לספק לרוכש הדירה בטוחה כלשהי בגין הכספים המשולמים על ידו. החוק מונה מספר חלופות לבטוחה זו, ביניהן הערת אזהרה, פוליסת ביטוח אולם הבטוחה הטובה ביותר הינה הערבות הבנקאית. על רוכש דירה מקבלן לדרוש לקבל לידיו ערבות בנקאית, בגין כל הסכום על חשבון התמורה, וזאת בסמוך לביצוע התשלום.

עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הקונה

חשוב לזכור כי החוזה הרכישה המוצג לרוכשי הדירה, נערך ע”י עו”ד מטעם הקבלן, אשר אינו מייצג את הרוכשים. לרוב, קבוע בחוזה המכר תנאי לפיו הרוכש זכאי להיוועץ בעו”ד מטעמו וכי עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הרוכש, זאת למרות שהרוכש נדרש לשלם שכר טרחה לעו”ד של הקבלן, בשיעור שנע בין 1.5% ל- 2% , משווי הדירה, בתוספת מע”מ. התשלום שנגבה מן הקונה ע”י עו”ד הקבלן, הינו אך ורק עבור רישומו כבעל הדירה בספרי המקרקעין, ולא עבור דאגה לאינטרסים של הקונה, ולכן על רוכש דירה מקבלן לדעת כי עליו לבדוק את חוזה הרכישה ולשמור על האינטרסים שלו.

לאילו פרטים יש לשים לב כאשר קונים דירה מקבלן?

1. חשוב מאוד לוודא שהקבלן הוא קבלן מוכר הרשום בפנקס הקבלנים, ושמדובר בחברה רצינית ובכך לצמצם את החשש מפשיטת רגל של קבלן בעיצומו של בניית הפרוייקט.
2. חשוב לוודא שהקבלן יתן ערבות בנקאית לכספים שמשלמים לו, וכי הקבלן בלבד יישא בהוצאותיה.
3. חשוב לבדוק האם הפרוייקט מלווה ע”י בנק מסחרי, ובמידה וכן, יש להקפיד לשלם את כספי התמורה לחשבון בבנק המלווה בלבד.
4. חשוב לוודא התחייבות הקבלן לתיקון ליקויים והמועדים בהם הוא מתחייב לעמוד לתיקונם.
5. לבדוק מצב תכנוני בעירייה (בוועדת התכנון ובנייה) - ולא להסתפק במצגות הקבלן. ייתכנו מקרים בהם ע”פ תוכנית תב”ע ( תוכנית בנין עיר ) - מתוכנן לקום מול הבניין בו נמצאת דירתכם, בית ספר או מגדל מגורים והדבר לא מצוין במסמכים ובפליירים הצבעוניים המוצגים לרוכש, מאחר ואלו מצטמצמים לאזור בו יוקם מבנה המגורים וצורת הבניין והדירה.
6. יש לציין בחוזה בפירוש סכומים שיידרש הקונה לשלם בעת רישום הדירה בטאבו, להסתפק באמירה סתמית לפי-” הקונה ישלם את הוצאות הרישום בטאבו עפ”י דרישת …” .
7. לרוב, קבלנים כוללים בחוזי המכירה תנאי לפיו הקונה מתחייב לשלם היטלים ואגרות ככל שיידרשו ע”י הרשויות אחרי מועד חתימת ההסכם. על כן, חשוב לכלול בחוזה תנאי לפיו יצהיר הקבלן כי כל ההיטלים בגין תוכניות מאשרות שולמו ולא ידוע לקבלן על היטלים נוספים, נכון למועד חתימת ההסכם.
8. מומלץ מאוד לשכור מהנדס מטעם הרוכש שיבדוק את הדירה והתאמתה למפרט וכן קיומם של ליקויים, לפני קבלת החזקה ותשלום יתרת התמורה לקבלן.

לאור כל האמור לעיל, ומורכבותו הרבה של העניין, מומלץ מאוד להיוועץ בעו”ד שתחום התמחותו במקרקעין, בטרם התקשרות בחוזה רכישת דירה.

המחבר, הילל בבייב עו”ד, בורר ומגשר, מתמחה בתחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין והמשפט האזרחי-מסחרי, מרח’ היוצרים 5 אור יהודה בניין בית ליגת הצדק.

האמור בכתבה אינו בגדר ייעוץ משפטי ואינו מיועד לשמש תחליף לייעוץ משפטי.

על כן בכל עניין הנוגע לנדון, יש לפנות לקבלת ייעוץ מקצועי פרטני .

למשרד עו”ד הילל בבייב התמחויות במגוון רחב של תחומי משפט, דבר המאפשר לו להעניק ללקוחותיו שירותים משפטיים מגוונים ומתן פתרונות משפטיים יצירתיים ובלתי שגרתיים.

המשרד עוסק בעיקרו בתחומים

דיני מקרקעין | מיסוי מקרקעין | דיני משפחה | פינוי בינוי | תמ”א 38 | שירותי נוטוריון | צוואות וירושות | משפט אזרחי מסחרי | קניין רוחני | ליטיגציה | נזיקין | פלילי | מיסוי בינלאומי | לשון הרע | משפט מנהלי | גישור, בוררות, וישוב סכסוכים | הוצאה לפועל | פשיטות רגל | חברות ותאגידים | תעבורה | דיני עבודה | צווארון לבן | תכנון ובנייה | בנקים | דיני מיסים ומע”מ | תובענות יצוגיות | דיני מכרזים.

משרדנו שם לו למטרה להעניק ללקוחותיו שירותים משפטיים ברמה המקצועית הגבוהה ביותר,תוך הקפדה על מתן יחס אישי ללקוחות, השירות המקצועי מותאם באופן פרטני לצרכיו של כל לקוח ולקוח, הידע, הניסיון והמוניטין שצבר המשרד במתן שירותים משפטיים באיכות גבוהה ובתחומי משפט רבים, מאפשרים מתן מענה משולב וכולל לצרכים המגוונים של הלקוחות.

המשרד חרט על דיגלו מתן יחס ושירות אישי לכל לקוח וטיפול מעמיק ויסודי בפתרון כל בעיה משפטית שעולה על שולחנו.

אנו כאן בשבילכם, נשמח לייעץ לכם בכל נושא משפטי

פרטי התקשרות

www.justice-league.co.il

היוצרים 5, אור יהודה (סניף ראשי)

050-7276939: נייד
טלפון: 074-7020683
פקס: 03-5244255

בשיתוף ברק רום