האם תיקנת על חשבונך נזק ברכוש המשותף?

בשיתוף ברק רום

מאת: עו”ד דרורית מלינרסקי

דרך המלך של דייר בבית משותף כאשר ישנו פגם ברכוש המשותף היא לפנות לנציגות הבית המשותף כדי שתדאג לתיקון מידי של הנזק וככל שיתקל בסירוב – עליו לפנות למפקח על רישום המקרקעין.

אם וכאשר הדייר בוחר שלא לפנות לערכאות אלא לתקן את הפגם על חשבונו אזי יוכל לקבל שיפוי, קרי יקבל את כספו חזרה בגין התיקון. אולם, לכך נלווים כללים אשר מהותם נחיצות ודחיפות התיקון. כאשר אם אכן הדייר יעמוד בכללים אזי ישנה האופציה להחזיר לו את כספו.

לכך קיימים חריגים שכן לא בכל מקרה אכן יקבל הדייר הניזוק את התמורה חזרה. ובמה דברים אמורים?

בפס”ד של בית המשפט העליון רע”א 4984/17 שמעון חיים נגד נציגות הבית המשותף סוקולוב 48 קריית אתא פנה השכן הניזוק בגין תיקון ליקוי ברכוש המשותף קרי בחגורת הגג. הדייר לא פנה לנציגות הבית המשותף ואף לא לדיירים אחרים בדרישה לתקן את הגג. כמו כן, לא הוכחה דחיפות תיקון הליקוי באופן שפניה למפקח על המקרקעין הייתה גורמת להסלמת הנזק משמעותית.

זאת ועוד, לא הוכח הדבר שפנייה למפקח תגרום לפגיעה קשה ביכולת הדייר לעשות שימוש בנכס. כב’ השופט המלומד הנדל, קובע כי ניתן לאפשר שיפוי של דייר מאת נציגות בגין הוצאות תיקון פגם ברכוש המשותף על פי חוק המקרקעין. ואולם, כפי שגורס בית המשפט הנכבד, יש לעשות שימוש זהיר ושקול בחריג זה ולעמוד במספר תנאים הכרחיים:

ראשית, עליו להוכיח כי הפגם שתוקן הוא ברכוש המשותף והיה על הנציגות לתקנה על חשבונה.

שנית, על הדייר להוכיח כי פנה לנציגות הבית המשותף בדרישה לתיקון וזו סירבה לתקנו.

שלישית, על הדייר להוכיח כי עיכוב שהיה נגרם בשל פניה לערכאות, היה מביא להחמרת הנזק משמעותית.

ובנוסף על הדייר להוכיח כי התיקון אינו סובל דיחוי ואי תיקון הנזק יפגע בצורה קשה ביכולתו של הדייר לעשות שימוש בדירה.

לפנייה ישירה אל עו”ד דרורית מלינרסקי לחץ/י כאן

זאת ועוד, נדרש שהתיקון תוקן על ידי הדייר באופן נאות ונדרש שעלות התיקון תהא סבירה. הואיל ומדובר בתיקון ליקוי הכופה על הדיירים הוצאה כספית, ככל שמדובר בהוצאה כספית גדולה יותר, כך גם גובר הנטל על הדייר המתקן להוכיח כי התיקון היה נחוץ ובלתי נמנע כדי לדרוש שיפוי לטובתו.

כלומר, נובע מכך כי דייר אינו יכול לזכות בשיפוי בגין הוצאות בלתי סבירות מופרזות, אולם במקרים שבהם עמד ביתרת תנאי השיפוי יוחזרו לו הוצאות סבירות בלבד, אלא אם כן ימצא המפקח על המקרקעין כי הנציגות סירבה בצדק לתקן את הליקוי, שאז לא ישופה כל כלל ועיקר.

פסק הדין של בית המשפט הנכבד, קובע הלכה למעשה כי לנציגות הבית המשותף תפקיד מכריע בניהול הבית המשותף.

עורכת דין דרורית מלינרסקי, גורסת כי טוב היה נוהג הדייר בבית המשותף אילו הכיר במעמד נציגות הבית המשותף כי שנקבע על ידי כב’ השופט המלומד.

במקרים שבהם דרוש תיקון בבית המשותף, יש לפנות תחילה לנציגות הבית המשותף, שאם לא כן, כפי שמציין פסק הדין, ירוקן מנגנון זה מתוכן בבחינת איש הישר בעיניו יעשה.

לא זו אף זו, אם וכאשר הנציגות סירבה לתיקון, טוב היה נוהג הדייר אם טרם מימון התיקון מכספו היה פונה לערכאות כדי שמפקח יכריע בסוגיה זו.

כמו כן רבים המקרים שבהם פניה לעורך הדין, אשר היה פונה לנציגות הבית המשותף, הייתה פותרת את סוגיית התיקון ומונעת סחבת והוצאות כספיות הכרוכות בפניה לערכאות וניהול הליכים משפטיים.

במקרים רבים, סוגיה כגון זו יכולה הייתה להיפתר טרם פנייה לערכאות לשביעות רצון הצדדים, אולם משאין מנוס אכן דרך המלך היא פנייה למפקח על המקרקעין לקבלת הכרעה והוראות באשר לתיקון הפגם ברכוש המשותף.

מכך נובע כי, טרם תיקון הפגמים בבית המשותף, טוב יעשה הדייר אם טרם תיקון הפגם במימונו ילך בדרך המלך, לא יתקן על דעת עצמו, בשל העובדה שמדובר בנזק ברכוש המשותף, יפנה לוועד הבית ולאחר מכן באין מנוס לערכאות. ואולם בשל הדחיפות עליו לתקן את הפגם מידית ואין באפשרותו להמתין – אזי מן הראוי שהוצאות הללו תהיינה בגדר הסביר בהתחשב ביתרת הדיירים אשר מחויבים לאחר מכן להשתתף בהוצאות הללו.

הכתבה מאת עו”ד דרורית מלינרסקי באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.

בשיתוף ברק רום

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו