שכונת הענק במערב חולון אושרה להפשרה שאינה זמינה לבנייה עדיין בשלב זה

בשיתוף ברק רום

מדובר בתכנית גרנדיוזית של עיריית חולון, שלאחר 19 שנים של ועדות והתנגדויות, אושרה ולפני הפשרה ומתן תוקף. התכנית משתרעת על 4070 דונם וכוללת בנייה של כ-13,700 יחידות דיור בבניינים שונים ונועדה להפוך את אזור מערב חולון (עיר הילדים) למרכז מטרופוליני מפותח, פארק עצום בשטח של כ-1,200 דונם  “הריאה הירוקה” של אזור ת”א רבתי. רוב השטחים במתחם מיועדים למגורים ובמרכזם אזורים מסחריים עצומים שיהפכו למרכז עבור כלל התושבים של חולון וסביבתה.

חלון הזדמנות נדיר: הורים שרוצים לעזור לילידים שמתחתנים זה הזמן

אורלי קלדטה, חשבת שכר בכלל ביטוח מבת ים מספרת: “כשהתחתנתי, ההורים שלנו יכלו לעזור לנו לקנות דירה. היום, הורים לכמה ילדים, לא יכולים לעזור לכל אחד מהם שמתחתן לקנות דירה, אבל בטיימינג מאוד מדוייק לעזור להם לרכוש יחידת קרקע בתכנית שאושרה ושהם ירוויחו את עליית השווי מההפשרה ועד שהקרקע תהיה זמינה לבנייה זה  – כן”.

לקבלת מידע נוסף אודות הפרוייקט >>>

היא מסבירה: “בתחילת שנת 2010, רכשנו אני ובעלי בכמה מאות אלפי שקלים יחידת קרקע להשקעה בפארק הים בבת ים, התכנית אז אושרה והייתה אז רק חולות ולא הייתה עדיין זמינה לבנייה אז. היום הקרקע בפארק הים כבר זמינה לבנייה והרווחנו מאות אלפי שקלים על ההשקעה ובזמן קצר יחסית. הכל בגלל שנכנסנו בטיימינג הנכון - קנינו שהיא כבר אושר לפני ההפשרה ואין מצב בעולם שעם סכום עצמי כל כך קטן, יכולנו להרוויח סכומים כאלה בהשקעות אחרות “

345 אלף ₪ ליחידת קרקע שאינה זמינה עדיין לבנייה, קרקע באזור מערב חולון, זמינה לבנייה שווה כ – 1 מליון ₪!!!

טיימינג לרכוש קרקע –  להרוויח את כל עליית השווי

הבן של אורלי ומשה קלדטה, אלי התחתן עם רוזי. כמו כל זוג צעיר ממעמד הביניים, לרכוש דירה הוא בגדר חלום רחוק, עם הון עצמי מאוד קטן של כ - 345 אלף ש”ח.

למזלו של אלי, אורלי אמא שלו (עם נסיון בהשקעות בקרקע שאושרה סופית כפי שהרוויחה בפארק הים בבת ים) שמעה על תכנית מערב חולון שאושרה והיא לפני הפשרה, לקחה את הזוג הצעיר לחב’ פיק”א השקעות נדל”ן עליהם היא סומכת לרכוש יחידת קרקע במתחם מערב חולון.

לקבלת מידע נוסף אודות הפרוייקט >>>

אלי קלדטה מספר:” בחב’ פיק”א נדל”ן הסבירו לי את הנדירות והטיימינג, שלא מדובר ברכישת דירה בשכונה החדשה (דירות נמכרות שם בכ- 2.5 מליון אז זה לא הגיוני), והבנו שקרקע מאושרת לפני הפשרה  – זה אירוע נדיר. רק אז היא מתחילה את התהליך האמתי של עליית השווי והפיכתה זמינה לבנייה לאחר כמספר שנים. אם אנחנו קונים קרקע זמינה לבנייה במערב חולון השווי שלה 1 מליון ₪ ליחידה, ואיבדנו את כל הרווח מלפני ההפשרה הקרבה (שזה הטיימינג הנכון לקנות) בזמן שאותה יחידת קרקע אנחנו רוכשים כיום בסמוך, בכ- 345 אלף ₪ ועד שתהיה זמינה לבנייה בעתיד. המטרה שלנו להרוויח את פערי השווי של כמאות אלפי שקלים, לא לקנות דירה. כי אי אפשר להרוויח כאלה סכומים מנדל”ן קלאסי. זה אירוע נדיר שבגללו אנחנו מרוויחים כסף טוב עם הון עצמי קטן - וזה חלום של כל זוג צעיר שיכול למנף את ההון העצמי שלו בגלל הטיימינג הנכון של רכישת הקרקע לפני הקפיצה בשווי“

הוא מוסיף: “רבים נוטים לחשוב בטעות שקרקע מופשרת הופכת זמינה לבנייה מיידית וזו טעות, אם זה היה ככה לא היינו מרוויחים כסף”.

קרקע לפני הפשרה שאושרה בתכנית - ועדיין אינה זמינה לבנייה בשלב זה

ההבדלים הם עצומים. מסביר אלי: “קרקע מאושרת לקראת הפשרה ושאינה זמינה עדיין לבנייה או קרקע חקלאית ללא תכנית שגם היא אינה זמינה לבנייה. ההבדל ביניהן עשרות שנים של וועדות תכנון שעל קרקע שאושרה סופית, אישרו סופית לבנות עליה והיא בהמתנה להפשרה הקריבה, ואז אנחנו מנצלים את פערי השווי לעומת חקלאית ללא שום תכנית ולא בטוח שייבנו עלייה, גם לא בעתיד”.

המשפחות העשירות התעשרו כשקנו רגע לפני ההפשרה ולא אחריה

ברק רוזליו, בעל מספרת “ברק רוזליו” בבלפור בת ים, מכיר טוב את הקושי מה לעשות עם הון עצמי כל כך קטן ומבלי לקחת סיכון: “בתאכל’ס לא ידעתי מה לעשות. בפק”מ הריבית 0, בבורסה אני לא מבין  כלום, והחסכונות שלי הסתכמו בכ- 345 אלף ש”ח“.

לקבלת מידע נוסף אודות הפרוייקט >>>

מצד שני, הוא מוסיף: “זה לא סוד שהמשפחות העשירות בישראל התעשרו מהפשרת קרקעות. אבל מסתבר שצריך לדעת מתי להיכנס בזמן ולהרוויח מאות אלפי שקלים יותר בלי לקחת סיכון. זה קורה בגלל אפקט נדיר שקורה מרגע שקרקע אושרה סופית ולפני הפשרה ועד שתהיה זמינה לבנייה לאחר כמספר שנים. מכפילי הרווח בפרק הזמן הזה (מההפשרה ועד שהופכת זמינה לבנייה) לא משתווים למסלולי השקעה דומים”.

הנוסחה להרוויח (לרכוש קרקע פרטית בתכנית שאושרה סופית בסמיכות להפשרה ולא אחריה) מסתבר נדירה והייתה שמורה עד היום לבעלי הון עם של מיליוני שקלים.

עסקאות כאלה דרשו הון עצמי של מיליוני שקלים, אך באמצעות מערכת קשרים של מפה לאוזן הצליחו אותם רוכשים שרכשו בתכנית מערב חולון, בעלי תקציב קטן יותר, להיכנס לעולם ההשקעות בקרקע מאושרת סופית עם מכפילי רווח שהיה מחוץ להישג ידם עם כמה מאות אלפי שקלים בודדים לרכישה כזאת.

הוא מוסיף: “לפני 10 שנים אם הייתי קונה קרקע בכפר גנים ג’ בפ”ת, פרס נובל, נחלת יהודה החדשה וכמה שנים לאחר מכן הייתה הופכת זמינה לבנייה, זאת עסקת חיים לא? זה מה שהולך להיות בשכונה החדשה בחולון”.

כמה שכונות בצמידות לת”א עומדות להפשרה בימים הקרובים שאינן זמניות עדיין לבנייה בשלב זה? רק אחת!!!

אח מביא אח – חבר מביא חבר

איך נעשית רכישת קרקע כזאת בפועל? באמצעות כמה משקיעים שלא היו יכולים להיכנס לבדם לעסקה אחת גדולה ובפועל רוכשים בכמה מאות אלפי שקלים בודדים יחידת קרקע על שמם בטאבו שכל אחד מהם חלק מתוך העסקה הגדולה כלומר, חבר מביא חבר וחב’ שיווק אמינה כמו פיק”א השקעות.

לקבלת מידע נוסף אודות הפרוייקט >>>

איציק רוזליו בעלי מספרת “פיקאסו” בבת ים אח של ברק ומרקו מסביר: “עשיתי כזאת השקעה לפני כ- 4 שנים  בפארק הים בבת ים כשעוד הכל היה חול אבל אז התכנית אושרה והייתה לפני הפשרה, בדיוק כמו בשכונה במערב חולון כיום. היום, פארק הים כבר עם היתרי בנייה ומתחילים לבנות עליה, והרווחתי מאות אלפי שקלים מההפשרה עד שהפכה הקרקע בבת ים עם היתרי בנייה. לכן, עסקה כזאת, צריכה להיות עם גוף שיווקי אמין ורציני שאפשר לסמוך עליו ובטיימינג הנכון - אושרה סופית ולפני ההפשרה. יש לנו משרד עו”ד אחד עם ניסיון של שנים בתחום שמייצג את כל אלה שקנו. וחב’ השיווק פיק”א נדל”ן בראשה עומד עורך דין בכיר.  קנינו 2 יחידות קרקע במתחם יחד עם אחינו הקטן ברק רוזליו והכנסתי גם את זוג החברים שלי משה וענת ורסנו שקנו גם הם”.

איציק, מרקו וברק רוזליו : ” קנינו 2 יחידות קרקע במתחם יחד עם אחינו הקטן ברק  והכנסנו גם עוד חברים משה וענת ורסנו“

אירוע היסטורי:

עו”ד משה לוי, מבעלי חב’ פיק”א השקעות נדל”ן, עו”ד עם ניסיון רב בעולם המשפט, מי שייצג בפרשיות משפטיות מפורסמות בישראל ביניהן פרשת “תינוק המריבה” אומר:

“רכישת קרקע במתחם שאושר, מכיוון שהקרקע אינה זמינה עדיין לבנייה בשלב זה(שזו בעצם הפואנטה של ההשקעה), נעשית עם “שסתומי ביטחון” להגן על המשקיע. מדובר בכללים מאוד מחמירים המחייבים להציג לרוכש “תקן 22″, שמאות מחמירה מאוד, בה שמאי המתמחה בהליכי תכנון, מוציא חו”ד שמאית המתארת את ההשקעה. קובעת שווי נוכחי ועתידי לקרקע כשהיא זמינה לבנייה בעתיד, את המצב התכנוני נכון להיום וההליכים הצפויים בעתיד. בנוסף ביצוע הרכישה יכול להיעשות רק 7 ימים לאחר שהוצגה למשקיע חו”ד השמאית הנ”ל”.

לקבלת מידע נוסף אודות הפרוייקט >>>

בשיתוף ברק רום