רכישת נדל”ן בארה”ב: הסיכוי מול הסיכון

בשיתוף ברק רום

שוק הנדל”ן האמריקאי קורץ בשנים האחרונות למשקיעים רבים מישראל. הם משוכנעים שניתן לאתר בו מציאות במחירים אטרקטיביים, הם מתפתים להבטחות על אחוזי תשואה גבוהים ולא תמיד מודעים לסיכונים שבהשקעות שלהם, מול הסיכויים לאתר נכס שההשקעה בו אכן כדאית. על מנת להבין איך לבחון את הסיכויים מול הסיכונים, פנינו לאמיר רז, הבעלים והמנכ”ל של “פתרונות נדלן”, מי שמתמחה ברכישות נדל”ן בארה”ב, כדי שיצייר עבורנו את התמונה המלאה של סיכונים מול סיכויים בשוק הנדל”ן האמריקאי. הנה הניתוח שלו.

“הדיעות האם לרכוש נדל”ן בחו”ל בכלל ובארה”ב בפרט הן חלוקות ולכן אין תשובה חד משמעית בנושא”, אומר רז, “מכיוון שאני עצמי משקיע בשוק האמריקאי, הרי שדיעותי בנושא ברורות. יחד עם זאת, אסקור כאן באובייקטיביות את שורת הסיכויים מול הסיכונים ואשאיר בידכם את ההחלטה”.

בוא נתחיל מהסיכויים?

“אופציה לרווח גבוה – השקעה בארה”ב טומנת בחובה אפשרות לרווח גבוה מאוד מהשכירות השנתית, בתשואות שנעות בין 10 ל-20 אחוזים. תשואה כזו אי אפשר לקבל היום בשום מקום בעולם, בוודאי שלא בישראל.

השבחה עתידית – מאז נפילת הנדל”ן בארה”ב במשבר של שנת 2007 עדיין ניתן למצוא נכסים שמחירם נמוך בכ-50 אחוזים (ולעיתים פחות) ממחיר הקניה בעבר או ממחירים של נכסים דומים. כל איש השקעות יודע שקונים מנייה או נכס אחרי נפילה ולפני עליה ולא במחיר שיא כשהסיכוי לירידה גבוה.  בארה”ב קיימת כעת הזדמנות כזו, בצורה שעדיפה משמעותית על כל נכס בארץ או בעולם.

המעצמה הגדולה בעולם - זיכרו תמיד שהשקעה בארה”ב היא עדיין השקעה במדינה שהיא המעצמה הגדולה בעולם, עם אחת הכלכלות החזקות.

שער דולר נמוך - עובדה זו מאפשרת לנו השבחה, גם מעליית ערך הדולר בעתיד וגם כתוצאה מקניה מאוד זולה של נכסים בהווה

תשואות גבוהות - התנאים מאפשרים להגיע לתשואות גבוהות תוך כדי ניהול פאסיבי לחלוטין של הנכס, כאשר חברות הניהול יעשו את כל העבודה עבורכם”.

עד כאן נשמע מצויין. ומה הסיכונים?

“לטעמי, הסיכון הוא לא בכך שתאבדו את ההשקעה, כי מחיר הקניה היום הוא בשפל הסטורי וקשה להאמין שיירד נמוך מכך בשנים הקרובות, אם בכלל. לפיכך, הסיכונים מבחינתי הם יותר בפגיעה בתשואה, כמו שאפרט כאן. זיכרו תמיד שיש להיזהר מחברות שמדברות רק על הסיכוי ועל הפוטנציאל ומראות לכם תבנית excel יפה, שמצביעה על אחוזי התשואה, מבלי להתייחס לסיכונים שפוגעים בתשואה. בכל מקרה, בהשקעה בארה”ב בהחלט ייתכן שהתשואה תפגע בצורות הבאות:

תיקונים שפוגעים בתשואה, תקופות בהם הנכס יכול לשבת ריק בין שוכרים. הכנת הנכס והשקעה בטיפולי אחזקה בין הדיירים, וכן תשלומי ביטוח ומיסוי עירייה, שנמצאים באחריות בעל הנכס ואותם יש לשלם גם אם הנכס לא מושכר. לעיתים יש בעיה לפנות דייר שלא משלם וגם זה סיכון שיש להביא בחשבון”.

האם ישנם סיכונים נוספים?

“בהחלט, אך אלה לא שכיחים - פגיעה בנכס בעקבות סערות ונזקי מזג אוויר, או חלילה שריפה. לפיכך יש להקפיד ולבטח את הנכס, כדי להיערך לנזקים כאלה”.

רשימת הסיכונים אכן מעלה חששות.

“זה נכון, כשעוברים על רשימת הסיכונים זה עלול לעיתים להפחיד, אך זיכרו – אם קונים בצורה נכונה ומגיעים לתשואות של מעל 15 אחוזים, גם אם מתרחשים כמה מגורמי הסיכון, עדיין אתם נשארים עם תשואה פנטסטית. בנוסף לכך, מרבית הסיכונים הללו קיימים גם אם תשקיעו בנכס בישראל, במיוחד באיזורי פריפריה, שם נמצא אחוז תשואה נורמלי”.

בשיתוף ברק רום