האם ניתן להקל על מצוקת הדיור ע”י שינוי חקיקה?

בשיתוף ברק רום

למצוקת הדיור בישראל יש שתי סיבות עיקריות – עליית מחיר הדירות והמגבלות על המימון הבנקאי (הלוואות משכנתא).

לפי שעה נראה שהטיפול במניעת עליית מחיר הדירות או אף הוזלתן אינו מצליח, ובכל מקרה נראה שהוזלת הדירות באופן דרסטי אינה אפשרית. יתר על כן, גם אם הממשלה הייתה מצליחה להוזיל את מחירי הדירות בצורה משמעותית, היה הדבר גורם למשבר פיננסי חמור, דוגמת משבר ה”סב פריים” שפקד את ארה”ב בשנת 2008.

המגבלות על גובה המימון הבנקאי מתוך מחיר הדירות, מגבלות שנקבעו על ידי בנק ישראל, נועדו להגן על הבנקים ועל יציבותם הפיננסית והן שגורמות לכך שזוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה, צריכים להיות בעלי הון עצמי התחלתי נכבד, או לפחות להצליח לגייס סכומים גבוהים מהמשפחה.

הדרך להתגבר על המצוקה היא למצוא חלופת מימון - לא באמצעות הלוואת משכנתא אלא בדרך שתאפשר לבנקים או למוסדות פיננסיים לממן אפילו מאה אחוזים ממחיר הדירה. אופציה שאינה קיימת היום.

הדרך המוצעת כאן מדגימה חשיבה מחוץ לקופסא – המימון לא יהיה בדרך של הלוואה אלא בדרך של שותפות בבעלות על הדירה. למה הכוונה? הגורם הפיננסי (הבנק) יקנה את הדירה בשותפות עם רוכשיה, והרוכש יקנה מהבנק את חלקו לשיעורים - בתשלומים חודשיים שיבואו במקום החזר הלוואת המשכנתא, המוכר לכולם.

היתרון בשיטה זו הוא שהבנק יעמוד במצב שונה מזה המקובל כיום – היום הבנק הוא במעמד של מלווה, כלומר בעלי הדירה חייבים לו כסף, כאשר החוב מובטח במשכנתא. במקרה של ירידת ערך הדירה, הבנק מוצא עצמו חשוף ופגיע - שכן הבטוחה להלוואה אינה מכסה את יתרת החוב. במצב המוצע הבנק יהיה למעשה בעלים של רכוש - יהיה לו חלק בדירה. במצב זה, הבנק יוכל להיות בעלים של חלק גדול מהדירה ואפילו של כולה, מבלי לסכן את יציבותו, שכן גם אם תהיה תקופה של משבר שיגרום לירידת מחירי נדל”ן וכתוצאה מזה לירידת שווי נכסיו, הירידה בשווי לא תסכן את יציבות הבנק. בטווח הבינוני ערך הנדל”ן שב תמיד לערכו הריאלי הקודם. ניתן לתכנן את העסקה באופן שבתחילתה חלקו של הבנק בבעלות יהיה גבוה מהחלק שהוא מימן, כדי למנוע מצב בו שווי חלקו של הבנק יפחת מהמימון שנתן.

השינוי המוצע מצריך שינוי בחוק המקרקעין, כך שיכיר בבעלות משותפת בחלקים משתנים, ובאופן שיהיה ניתן לשנות את החלקים הרשומים בנכס על שם הבנק והרוכשים עם התקדמות התשלומים.

השינוי המוצע יאפשר לרוכשים למכור את דירתם (או רק את חלקם בדירה) ולהעביר את המשך התשלומים לבנק לרוכשים החדשים. שינוי כזה יקל גם על הבנקים לתת ארכות לרוכשים המתקשים בתשלום השוטף, ואם כלו כל הקיצין ויהיה צורך לממש את הדירה, השינוי יקל גם על הבנק וגם על בעלי הדירה: במצב הנוכחי, כאשר צריך לממש את הדירה, מוכרים אותה ומתוך התשלום שמתקבל משלמים את מלוא החוב לבנק ואת ההוצאות הכרוכות במכירה. במקרים רבים מכירת הדירה אינה מכסה את כל החוב ואת ההוצאות, כך שבעלי הדירה נותרים ללא דירה ועם יתרת חוב לבנק. במצב המוצע הבנק ימכור רק את חלקם של בעלי הדירה, הרוכשים החדשים ימשיכו לשלם את התשלומים החודשיים וממחיר המכירה ינוכה רק החוב בגין התשלומים שבפיגור והוצאות המכירה. כך גם המימוש יהיה קל יותר וגם הנזק לבעלי הדירה יהיה קטן יותר.

כאשר הרוכשים עומדים בתשלומים - הבנק יעמוד, מבחינה מעשית, במצב דומה למצב הנוכחי - הוא יקבל תשלומים חודשיים שבסוף הדרך ישקפו את המימון שהבנק נתן בתוספת ריבית. אולם, במקרה בו הרוכשים לא יעמדו בתשלומים - גם מצבו של הבנק וגם מצבם יהיה עדיף על המצב הנוכחי

כמובן שהשינוי המוצע מחייב גם אישורו של בנק ישראל אולם, כאמור, אין בו כדי לסכן את יציבות הבנקים.

הכותב הוא עו”ד יואב סלומון, בעליו של משרד “אבניאל, סלומון ושות'”, מומחה בליווי משפטי של פעילויות בינלאומיות ומשפט מסחרי.

בשיתוף ברק רום