עו”ד חיים ברטוב (34) ועו”ד אייל שליסל (33), מייסדי מועדון המשקיעים Properteam, לא אוהבים לנפנף בתארים שלהם. באותה נשימה, הם לא מתחברים לשיווק האגרסיבי של חברות הנדל”ן הגדולות ובעיקר סולדים מכך שמטעים ציבור תמים וחסר אונים לגבי ערכם האמיתי של עסקאות נדל”ן שונות להשקעה. כשפגשתי את חיים ואייל, ראיתי שני חבר’ה צעירים האחד חובש כיפה והשני ירושלמי מסורתי. שניהם עם הרבה צניעות, ערכיות, מוסר עבודה וחזון אמיתי
להנגיש למעמד הביניים את עולם ההשקעה בקרקעות, כך שכל אדם יוכל ליצור לעצמו נכסים מניבים ורווחה כלכלית.
“עוד לא פגשתי אדם שלא רוצה להרוויח, אבל יותר מהכל - אף אחד לא רוצה להפסיד”. חיים ברטוב ואייל שליסל - מייסדי מועדון Properteam
חיים ואייל, מומחים בתחום שנחשב די מסוכן ולא בטוח בעיני רבים – השקעה בקרקעות. מאידך, הם טוענים שברגע שיש ידע סביר על הנושא הזה, קרקע שעונה על מספר קריטריונים ומשרד נדל”ן רציני שמלווה את העסקה – ניתן לייצר גם 20% תשואה שנתית או אפילו יותר ובסיכון נמוך מאשר כל אפיק אחר. יותר מכך, הם אפילו טוענים שבאמצעות מודל ההשקעה זוגות צעירים יכולים לקצר בחצי מהזמן את הדרך לקניית דירה משלהם.
המודל המהפכני שאייל וחיים מציעים, מוצג לשבוע ימים בסדרת וידאו שחושפת את כל האמת על עולם הקרקעות בישראל. עכשיו רק נשאר לבדוק, מה יש להם לחדש לנו ועל מה כל המהומה?
“יש היום פחד גדול מאוד בציבור הישראלי להשקיע בעסקת קרקעות, וזה ברור לחלוטין למה”.
ברטוב מעיד:
"מגיעים אלינו יום יום אנשים מבולבלים. במאות העסקאות שביצעתי עד היום ב-14 שנות פעילות כנדלניסט, עוד לא פגשתי אדם שלא רוצה להרוויח, אבל יותר מהכל – אף אחד לא רוצה להפסיד. ובשנים האחרונות ואף בחודשים האחרונים, כולנו שמענו על כל מיני רמאויות, על חברות שפשטו רגל פתאום ונעלמו, או כאלה שמכרו אוויר ללקוחות שלהם וגרמו להפסדים כבדים. המקרים הללו, למרות שהם בודדים, יוצרים פחד אצל אוכלוסיה שלמה וגורמים לאנשים לוותר על עסקאות נפלאות, כמובן בצדק מבחינתם.”
אני מבין מה שאתה אומר, אבל לי באופן אישי השקעה בקרקעות נראה לי כמו משהו מסוכן.
“בוודאי שזה נראה לך מסוכן. גם לחצות את הכביש שלא יודעים להסתכל ימינה ושמאלה זה מסוכן, וזה נכון בכל תחום. מצד שני- לא לעשות כלום עם הכסף ולהשאיר אותו בפק”מ זה גם מסוכן ואפילו מאוד. כל מי שעושה את זה ואינו מושקע בנדל”ן, שיידע שהכסף שלו מאבד מערכו כ-9% בממוצע כל שנה בעקבות עליית מחירי הנדל”ן בשנים האחרונות. כל זאת בזמן שהוא יכול לייצר הרבה יותר מכך תוך 3-5 שנים. וחבל. אז מה עושים? צריך לבדוק ברצינות כל עסקה ואז להחליט בעצמך”
שליסל מוסיף:
“בוא רגע נעזוב את הסיסמאות ונראה ביחד מה הסיכון בקניית קרקע מהסוג שאנחנו מציעים ללקוחות שלנו. חשוב להבחין במצב התכנוני של הקרקע. כך לדוגמא בשוק מציעים קרקעות חקלאיות לכל דורש, צריך להבין שאפילו אם יש עליהן תוכנית בהכנה, יש סיכוי שהסטטוס החקלאי הזה לא ישתנה לעולם ואיתו גם ערך הקרקע.
מן העבר השני, יש לך קרקע שקיבלה היתר בנייה, ואפשר להתחיל לבנות עליה מחר אך כמובן שגם המחיר שלה יקר בהתאם. באמצע יש עוד הרבה תחנות כגון אישור תוכניות ברמות שונות ומפגשים עם וועדות למיניהן. ככל שנשקיע בקרקע בעלת סטטוס מתקדם, למשל כזו שיעודה שונה באופן סופי ומוחלט לבניה ועוד, כך נקבל יותר סימני קריאה ופחות סימני שאלה. זאת ההזדמנות הגדולה וכאן אנחנו נכנסים לתמונה.
“בקרקעות ששינו כבר את יעודן, מדובר בעולם אחר לגמרי” אייל שליסל
אוקיי, אבל מה מבטיח לי שהקרקע באמת תגיע לשלב של היתר בנייה?
“קודם כל חשוב להבין, קרקע ששינתה את יעודה זה הבדל של שמיים וארץ מקרקע חקלאית! קרקע חקלאית אמנם עולה מעט כסף, אבל הסיכוי שהקרקע תופשר ותראה החזר מינימלי על ההשקעה שלך הוא נמוך ביותר. לעומת זאת אצלנו בקרקעות ששינו כבר את יעודן, מדובר בעולם אחר לגמרי. זו הופכת להיות רק שאלה של “מתי” ולא שאלה של “האם” וזה נכון ביתר שאת ככל שהסטטוס התכנוני מתקדם יותר.
אז אתה רוצה להגיד לי שאין פה שום סיכון?
“ברור שיש סיכון, אין השקעה בעולם שאין בה סיכון. שם המשחק הוא ניהול סיכונים וזה חלק משמעותי ממה שאנחנו עושים בעסקה. מעבר לכך, בעסקים תמיד צריך להסתכל מה האלטרנטיביות הריאליות ולא על חלומות. איך שלא נסובב את זה, אנחנו חיים בתקופה של 0% ריבית, רווח משכירות דירה של 2%-4% וגם על שוק ההון אי אפשר לסמוך. אם תשווה קרקעות כאלו לכל השקעה אחרת, ההבדל במספרים הוא ברור מאוד.
ברטוב מוסיף:
“יותר מזה, אנחנו גם לא תלויים בשוק הדירות. שים לב, אם פתאום תהיה צניחה בשוק הנדל”ן הישראלי, או אפילו ירידה צנועה, כל הנכסים צפויים לאבד מערכם. אך בעוד שבדירות כל ההשקעה עשויה לרדת לטימיון, בהשקעה בקרקעות בסטטוסים מתקדמים, עצם ההשבחה היא זו שמעלה משמעותית את ערך הקרקע. לכן ירידת מחירי הדירות, תשפיע במקרה זה באופן שולי לחלוטין לעסקה… זה יתרון עצום כי גם בשוק נדל”ן מדשדש, העסקאות הללו שומרות על אותה רווחיות.
למה דווקא קרקעות בארץ זו התשובה מבחינתכם ולא אפיק השקעה אחר?
“קודם כל, אנחנו ממליצים לבחון כל השקעה לגופה. אך ככלל, אם אתה מכיר בארץ אפיק יותר טוב לקבל 20% בשנה על הכסף בלי להסתכן שכל ההשקעה תיזרק לפח, תגיד לנו ואנחנו נהיה הראשונים שנקנה. יש גם אופציות טובות של נדל”ן בחו”ל, אבל אתה יודע... מה שרחוק מהעין רחוק מהלב. בחו”ל גם כשיש הזדמנויות טובות, יש לנו הרבה פחות שליטה על מה שקורה. אנחנו פחות מכירים את החוקים של אותה המדינה, יש לנו פחות כוח לדחוף את הפרויקט עד לשלב הסופי של היתרים ו/או בניה.
אפרופו “נקנה”, אם זו הצעה כל כך משתלמת, למה שלא תקנו בעצמכם את כל הקרקעות שאתם מציעים?
(בשלב הזה חיים צוחק) “אתה חושב שאנחנו לא רוצים?! הלוואי ויכולנו... אייל ואני קונים יחידות קרקע כמו הלקוחות שלנו בכל עסקה ופרויקט. כן כן, אנחנו משקיעים איתם ונכנסים “פנימה” יחד עם קהילת המשקיעים שלנו כדי שכולם ידעו שאנחנו מחויבים ב- 100% ולא ננוח עד להשלמת הפרויקט.
למה אנחנו לא קונים את כל יחידות הקרקע? פשוט מאוד, זה רק עניין של כוח קנייה. למשל עכשיו בימים אלו, נכנסנו לעסקה במתחם ארצי שאפילו כבר בונים בו ויש לנו שם עשרות יחידות קרקע. סה”כ מדובר בדונמים רבים של זכויות בניה שאין לנו אפשרות לקנות את כולם”.
“אגב”, חיים מוסיף, “אנחנו גם נותנים מחיר אטרקטיבי על הקרקע בגלל שאנחנו קונים כמות גדולה של קרקעות, מה שנותן כוח במו”מ על הקרקע”.
“20% בשנה על הכסף בלי להסתכן שכל ההשקעה תיזרק לפח” חיים ברטוב
אז איך זה בפועל עובד? מה באמת מיוחד אצלכם שאין אצל אחרים?
“בפועל, הקרקע רשומה על שמך בטאבו והיא שלך לכל דבר. אין גם “תחנות יציאה” או משהו כזה, ניתן למכור את הנכס בכל שלב וכל לקוח שרוצה לעשות זאת (לפני סיום הפרויקט) יכול למכור ביתר קלות בין השאר בזכות קהילת המשקיעים שבנינו בשנים האחרונות. בנוסף, אנחנו עוזרים לקהילה שלנו למצוא מקורות מימון בתנאים שהפתיעו לעיתים גם בנקאיים. לדוגמא תחשוב שבמקום לשלם 200,000 ₪, היית מוציא 100,000 ₪ בהון עצמי, מוסיף עוד כ-400 ₪ מידי חודש ואת היתרה בסוף התקופה. גם יצרת מינוף משמעותי על הכסף שלך, גם קיבלת כרטיס כניסה לעולם ההשקעות הזה במחיר זול (מבלי לזלזל חלילה בשקל) וגם ניהלת סיכונים והשארת לעצמך כסף נזיל “בבית”.
חיים: “חשוב להדגיש שאנחנו דואגים גם לכל הטרחה והדברים “הקטנים” שמסביב. ליווי של משרד עו”ד, ייעוץ, מיסוי מקרקעין ורישום בעלות- כל אלה שירותים בשווי אלפי שקלים שאנחנו מספקים בחינם למי שרוכש מאיתנו קרקע. בנוסף, אנחנו שקופים בהכל, לא מסתירים מהלקוחות שלנו כלום. כלל ברזל שלנו הוא שהשירות לחלוטין בגובה העיניים, אנחנו מסתכלים על כל הלקוחות שלנו כלקוחות לטווח ארוך ולא רק לעסקה מזדמנת, כך שכל לקוח מקבל תמיד את הביטחון המלא וכל המידע הרלוונטי שקשור לעסקה שעל הפרק.
אה, עוד נקודה שבה אנחנו שונים מאחרים היא שאנחנו רוכשים קרקעות במצב מאוד מתקדם. העסקה הנוכחית למשל, נמצאת לאחר איחוד וחלוקה ואף בניה כבר החלה בה, כאשר הצפי לסיום הוא בעוד 3-4 שנים (לעיתים אף פחות ולעיתים אף יותר). זה נחשב מציאה מטורפת בשוק הקרקעות הישראלי שסובל מעודף בירוקרטיה בלתי נתפסת”.
אייל: “אצלנו גם הקרקע נרכשת בכמות גדולה, כך שכוח הקניה הזה מאפשר לפרויקט להתקדם כמו שצריך. תחשוב שהיית קונה לבד 100 מ”ר שאינם זמינים לבניה מיידית, במצב כזה היחס שתקבל מכל הגורמים השונים הוא שונה לגמרי ויהיה קשה לקדם את העסקה.”
אוקיי חבר’ה, מודה שכל הסיפור הזה נשמע לי פחות נורא עכשיו. למי בכל זאת זה לא מתאים?
“אם אין לכם מינימום של 100,000 ש”ח, לצערי לא נוכל לעזור לכם. אם אין סבלנות לחכות 3-5 שנים עד שתסתיים העסקה, או אם אתם חייבים שהכסף יהיה נזיל, ההשקעה הזו לא מתאימה לכם. ולבסוף, אם אתם מאלה שלא מסוגלים לקחת את הסיכון הכי קטן וזה עושה לכם נדודי שינה, אנחנו ממליצים גם לכם לוותר על ההזדמנות הזו.
וממה אתם מרוויחים אם מותר לי לשאול?
“מותר לך בהחלט לשאול. אנחנו גובים את העמלה שלנו ממכירת הקרקע ובשים דגש רב על הרווחיות ללקוחות. באופן זה אנחנו מקבלים תזרים מזומנים גם לעסקאות נוספות והלקוחות מקבלים עסקה מצוינת שאין להם שום דרך אחרת להגיע אליה לבד. מצב של Win Win.
קרקע בשלב תכנוני מתקדם (לא חקלאית) יכולה לקבל היתר בנייה תוך 3-5 שנים
לקראת סיום, אני מבין את הפוטנציאל אבל קצת התבלבלתי מה צריך לבדוק, מתי קרקע היא טובה ומתי לא. יש לכם איך לעזור?
“כן בטח וזו שאלה סופר חשובה. הבירוקרטיה כאמור לא מבוטלת ויש שלבים לא מעטים שקרקע צריכה לעבור בדרך להיות רווחית. כחלק מהשירות לקהילה שלנו, הכנו תרשים שעושה סדר ראשוני בסבך הזה. זמין גם עבורכם בקישור הזה.
אני אהיה רגע ישראלי טוב... איך אני אדע ב100% שזה באמת יכול לעבוד בשבילי?
“אתה אף פעם לא תדע עד שלא תנסה! כמובן, לא הכל צריך לנסות.. תבחן טוב את הנתונים, תבחן טוב את היזמים, ותתייעץ עם אנשי מקצוע שאתה יכול לסמוך עליהם. תהיה זהיר, תנהל את הסיכונים ותעשה עסקים טובים ושקולים.
כל מי שמחפש השקעה טובה ורוצה לבחון בצורה יסודית אם קרקעות זה האפיק הנכון עבורו, מוזמן לצפות בסדרת הסרטונים המיוחדת שהכנו עם כל הסודות שמשווקי הקרקעות לא רוצים שתדעו.”
מילה לסיום?
"אם עזרנו עם הכתבה הזאת או התרשים הזה רק לאדם אחד לבנות לעצמו נכס אמיתי להמשך החיים – מבחינתנו עשינו את שלנו."
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו