בחברת לי מרשל, פיצחו את השיטה להשקעה מניבה

בשיתוף ברק רום

מאת: יעל פלד ינאי

יש כסף, איפה כדאי להשקיע?

“צרות של עשירים” כך נהגו לקרא בעבר למצב בו יש לאדם כסף, אך הוא אינו יודע מה לעשות בו. בישראל של שנת 2016, צרה זו היא נחלת הכלל. ריבית נמוכה והחמרה מתמדת ברגולציה, יצרו מצב בו כמעט ואין ערוצי השקעה בטוחה עם אפשרויות לצמיחה בנדל”ן המניב המתאימים גם לבעלי סכומי כסף קטנים ובינוניים, השאיר את מעמד הביניים ללא  אפיקי השקעה.

אזרחים שחסכו סכומי כסף של 100,000 שקלים ועד ל- 300,000 שקלים, מצאו את עצמם השנה בפני שוקת שבורה. הבנקים, כבר מזמן אינם מספקים את הפתרון. גם קבוצות הרכישה המבטיחות דירה זולה למגורים, כבר, אינן ממספקות פתרון להשקעה בטוחה. רכישת דירה להשכרה, שנחשבה בעבר ליציבה ומניבה, הפכה להשקעה בעייתית, כאשר מיסוי וצעדים חוסמים, מתפרסמים חדשות לבקרים ע”י האוצר בעיתונות הכלכלית.

השקעה בטוחה בנדל”ן מניב

בחינה מעמיקה של השוק, העלתה מעט מאוד פתרונות השקעה השומרים על ערך הכסף. חיפוש אחר מוצרים וכלים להשבחת ההון העצמי, העלה רק אפשרות אטרקטיבית בטוחה אחת- השקעה בנדל”ן מסחרי. ייזום, השבחה, בניה ומכירה של פרויקט מסחרי, אומנם מצריך סכומים גבוהים, אך בחינה מעמיקה של מודל ההשקעה של חברת לי מרשל, הפתיע גם אותנו.

המודל אליו נחשפנו, מאפשר גם לבעלי סכומי כסף קטנים, להיכנס לתחום הרווחי במיוחד של שוק הנדל”ן, שהיה פתוח בעבר רק לבעלי ממון רב. השקעה משותפת, ביחד עם חברה המשקיעה בעצמה לפחות 30% מהסכום הנדרש ולעיתים עד 50% ממנו, היא מהפכה כלכלית של ממש. המשקיעים קונים עם היזם, מוכרים עם היזם ומרוויחים עם היזם.

חברת לי מרשל, חברה יזמית הפועלת בתחום השבחת נדל”ן מסחרי ויצירת הזדמנויות גדולות בסכומי השקעה קטנים, הציגה מודל בטוח עם אפשרות לתשואה מניבה בצידו. החברה מאתרת נכסים או קרקעות בעלות פוטנציאל מסחרי אמתי ומשקיעה בעצמה בשותפות. פתיחת המיזם למשקיעים, בנקודה ראשונית, תוך הצבת נקודות יציאה מוגדרות ותחומות מראש, מאפשר גם למשקיע קטן ליהנות מהרווח הגלום בהשבחת הקרקע או הנכס. התשואה מפיתוח, בניה, השכרה ומכירת הנכס בעתיד מתחלקת בין כל השותפים לפי חלקם בפרויקט.

בניגוד להשקעה בקרקע למגורים, בנדל”ן מסחרי המיסוי קבוע ומוחלט. בפרויקטים לבניה למגורים, התקנות משתנות ואפילו מחמירות עם המשקיעים. התשואות מנדל”ן מסחרי מניב בדרך כלל גבוהות הרבה יותר, וכניסה להשקעה כיזם הצפי לעליית הערך הינה חדה יותר. בבניה למגורים, בגלל הסכומים הגבוהים משועבדים המשקיעים הפרטיים ל-30 שנות משכנתא. בנכסים מסחריים טווחי ההשקעה והמודל העסקי יוצרים התחייבות קצרה הרבה יותר לנכס והזדמנות להכנסה נוספת בסיום הפרויקט .

בניגוד להשקעה בפרויקט מגורים, השקעה בנדל”ן מסחרי לפי המודל של לי מרשל, מעמידה בפני המשקיעים אפשרות לנקודות יציאה גמישות ובדרך כלל גם רווחיות מן המיזם. בפרויקט נדל”ן מסחרי, ככל שהזמן חולף, שווי הפרויקט עולה עם התקדמותו . בדיוק מהסיבה הזאת, תמיד משתלם לאדם אחר לרכוש את חלקו של השותף שהחליט לממש את השקעתו.

השקעה שיתופית, מודל השקעה בטוח

המודל העסקי החדש, שונה מאוד מהמקובל בשוק הנדל”ן המקומי. החברה היזמית, שותפה מלאה עם המשקיעים בפרויקט בכל אחד מהשלבים. חברות רבות בשוק מוכרות נכס סופי ומשאירות את הלקוחות להתמודד לבדו עם העסקה. החברה, כשותפה מלאה בפרויקט, מנהלת את העסקה עם המשקיעים. ויוצרת איתכם ביחד תשואה כבר משלב הרכישה של הקרקע.

כדי להגן על כספם של המשקיעים, יצרה החברה מודל ייחודי הבולט באטרקטיביות שלו למשקיעים פרטיים. כמשקיעים ושותפים משלב הרכישה של הקרקע, רשומים בעלי הכסף בטאבו כבעלים באופן אישי. בחלק מהעסקאות נעשה שעבוד ברישום בטאבו על הקרקע המיועדת לפיתוח ובניה, מהשלב המוקדם ביותר של רכישת הקרקע. הבטוחה אותה מקבלים המשקיעים על הקרן, היא אחזקה בבעלות בנכס באופן יחסי להשקעה.

בעסקות אותן מנהלת החברה, ישנה בנייה פיזית עם תאריכי התחלה וסיום מוגדרים מראש. כבעלים משותפים של הקרקע, כספם של המשקיעים מוגן באמצעות הנכס עצמו. ככל שחולף הזמן ומתקדם סטטוס הבניה בפרויקט, כך גם עולה ערך הבטחון המוחזק בידי המשקיעים. למעשה כבעלים, אין סכנה ממשית לחלק היחסי הנשאר בבעלות המשקיעים הקטנים שהצטרפו לחברה היזמית.

הפרויקטים אותן מנהלת החברה מתוכננים מראש כך שיאפשרו תשואה משכירות. תשואה המניבה הכנסה עוד לפני שלב המכירה. לכן מתאימה השקעה זו למשקיע בעל סכום כסף מוגבל בהשקעה מנדל”ן מניב. פרק הזמן החולף מרגע ההשקעה ועד ליצירת ההכנסה, משתנה כמובן מפרויקט לפרויקט, אך ביחס לחלופות בשוק, מדובר בפרקי זמן קצרים ביותר.

בשיטה של חברת לי מרשל, ידועים מראש מרכיבי ההשקעה ואין עלויות נוספות, למעט היטלי השבחה או מיסוי הצפוי מראש. לכןהרווח היזמי הצפוי קל יותר להערכה. מודל הוצאות הקבוע מאפשר לחברה היזמית לעבוד עם כמות משקיעים קטנה באופן יחסי. כמות המשקיעים במיזם אינה עולה על 30 שותפים. ברוב המקרים ההצטרפות למיזם מסתיימת כאשר ישנם 23-30 שותפים.

ההשקעה בפרויקט בניה מסוג זה, מתאימה לכל אדם המעוניין לייצר השקעה נבונה מנדל”ן מניב. ההשקעה מתאימה גם למשקיעים חסר ניסיון בתחומי היזמות. יתרונה של החברה היזמית, כשותפה מובילה, הוא בניסיון העשיר בפרויקטים קודמים. בשוק הסובל ממחסור בכלים פיננסיים, זהו אולי המודל האפקטיבי ביותר בו התשואה אפשרית גם למשקיע הקטן.

בשיתוף ברק רום