כל מה שרציתם לדעת על החזרי מס שבח

בשיתוף ברק רום

מה זה בעצם מס שבח?

תושבי ישראל מחויבים במס על רווחי הון מאפיקים שונים, והדבר נכון גם לגבי רווחים שמקורם במכירת נכס מקרקעין (דירות, בתים פרטיים, קרקעות וכן הלאה). במילים פשוטות, זהו מס החל על עליית ערך הנכס כפי שמגולם במחיר הקנייה שלו, לעומת התשלום שהתקבל בעת מכירתו. יחד עם זאת, הדברים אינם כה פשוטים שכן קיימים עוד מספר סייגים, פטורים, תקנות ואף רפורמות מהשנים האחרונות. לדוגמא, עד שנת 2014 ניתן פטור מוחלט ממס שבח על מכירת דירה, אם במשך 4 השנים שלפני כן לא מכרו בעליה דירה אחרת. ואולם, החל משנה זו בוטל הפטור ובכך גם חישוב שיעור המס נעשה מורכב יותר.

בכמה כסף מדובר?

על מנת לפשט את העניינים ככל האפשר, ניקח דירה שנקנתה בשנת 2014 ותימכר בסוף השנה הנוכחית, כך שעברו שלוש שנים מלאות. מדובר בדירה שנקנתה במיליון שקלים ונמכרה במיליון ושלוש מאות אלף. מאחר ששיעור מס השבח עומד באופן בסיסי על 25% הרי שנשלם 75 אלף שקלים - סכום בלתי מבוטל לכל הדעות (בדרך כלל מדובר בסכומים גבוהים בהרבה). מצד שני, ישנן לא מעט דרכים ואפשרויות להקטין את חבות המס, אך למרבה הצער מי שמוכר דירה עם עורך דין בלבד אינו זוכה להכירן. זהו בדיוק המקום בו נכנסים רואי החשבון לתמונה.

כיצד ניתן לחסוך?

ראשית, במקרים מסוימים עדיין ניתן ליהנות מפטור מלא על מס שבח, למשל אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה או מוענקת במתנה. למרות שמרבית האנשים אינם זכאים לפטור מלא עדיין ביכולתם לקבל הקלות משמעותיות בגובה המס. לדוגמא, בעזרת רואה חשבון המתמחה בהחזרי מס, ובמיסוי מקרקעין בפרט, ניתן לקזז מול מס השבח הפסדים מפעילות עסקית. כמו כן, ניתן לחלק את מס השבח בין שני בני זוג, לקזזו בהתאם למס השולי, ולעשות שימוש בנקודות זיכוי, בהנחות ובפריסות. מדובר כמובן בפעולות חוקיות לחלוטין, אך מורכבות, ולכן נדרש סיוע מטעם בעלי מקצוע.

מה אפשר לקזז?

כפי שראינו, מס שבח חל על רווח ההון שבין הסכום ששולם בעת קניית ומכירת הדירה. ואולם, למחיר הדירה הנקוב בעת קנייתה מצטרפות עוד הוצאות הקשורות ברכישה ובהשבחה. נזכיר את הדירה שעליה דיברנו קודם, שנקנתה במיליון שקלים ונמכרה כאמור ברווח של 300 אלף שקלים. במהלך השנים בוצעו בה על ידי הבעלים עבודות שיפוץ במאה אלף שקלים, וסכום זה בהחלט יכול להיחשב לקיזוז ממס שבח. לכן, במקום 75 אלף שקלים ישלמו המוכרים רק 50 אלף שקלים. בנוסף לכך, ניתן לקזז הוצאות רבות אחרות שקשורות לקניית הדירה במקור, כמו מס הרכישה ששולם בזמנו על ידי המוכרים, שכר הטרחה לעורך הדין שליווה את העסקה, ואפילו פחת, ריבית על משכנתא ועוד מיסים ואגרות מסוגים שונים. כל אלו מצטרפים לכדי סכומים משמעותיים, המקטינים מאוד את חבות מס השבח ומגדילים את הרווח הסופי על מכירת הדירה.

הכתבה בחסות: המרכז להחזרי מס – IMAS 

בשיתוף ברק רום