הקרב על הבית

התחושה מסביב היא שהאדמה בוערת. כולם מחפשים דירה. ואלה שלא מחפשים דירה שוקלים אם לחפש או, גרוע מזה, מטיפים לכם ללא הפסקה שזה בפירוש לא הזמן לקנות דירה. הכי גרוע, בעצם, זאת הידיעה שיכול להיות שהם צודקים.

אבל נתחיל מההתחלה. בתחילת נובמבר הצהיר נגיד בנק ישראל כי רק בישראל מצפים מזוגות צעירים לקנות דירה. פתאום הפכנו, בן זוגי ואני, לקלישאה שעומדת במרכזן של כל מהדורות החדשות. זוג צעיר, בני 30 ומשהו, המקדיש את כל שעות הפנאי שלו לשיטוט בסמטאות דרום תל אביב בחיפוש אחר דירת חלומותיו. טוב, לא בדיוק חלומותיו. את דירת חלומותינו, כך הבנו די מהר, לא נוכל לרכוש בגלגול הזה, אבל אולי נצליח לשים את ידינו על דירת שלושה חדרים לא רחוק מאזור מגורינו הנוכחי - כזאת שאפשר להעביר בה כמה שנים עם ילד קטן, שאותו נתחיל לבשל בעתיד, ואחר כך, אלוהים גדול - כי אם כבר קלישאה אז עד הסוף.

המירוץ לדירה החל למעשה אי אז בספטמבר וקדם לו הגישוש המתבקש אצל ההורים. כי בני 30 וקצת ששוכרים דירה בתל אביב יותר מעשור, עם משכורות ממוצעות בתחום העיתונות, לא ממש יכולים לחסוך הון ראשוני לרכישת דירה. פעולת החליבה המשפחתית הניבה, בתוספת חסכונות צנועים מאוד, חצי מיליון שקלים. לזוג שהכנסתו החודשית המשותפת היא 12 ומשהו אלף נטו - הסכום נשמע לא פחות מאגדי. אבל מה שקרה ברגע שרגלינו החלו לחרוש את מדרכותיהם האפורות של רחובות תל אביב בחיפוש אחר קורת גג היה רחוק מאגדה: הדירות התגלו כחורבות, האנשים שניסו למכור אותן כחמדנים ברמות שלא יתוארו, והבנקים, הו הבנקים, הם היו שמחים להלוות לנו סכומים אסטרונומיים, למעשה כל כך שמחים שזה היה חשוד.

מערכה ראשונה: הבנק

משתתפים: פקידה מתולתלת, שני נעבכים מבולבלים ואלמוני בשם שפיצר

אז יצאנו לחפש דירה, שני נעבכים שלא יודעים להתמקח, שלא מכירים אף אחד שלקח משכנתא בחמש השנים האחרונות ושהאדם היחיד שהם מכירים שאפשר להביא אותו לדירה ולשאול את דעתו הוא אמי בת ה-70, ששמחה לספר לכל בעל דירה מזדמן אילו חורים שכרתי בתל אביב (בפרטי פרטים).

כדי להעריך איזה סכום אנחנו יכולים להוציא החלטנו קודם כל לברר איך בדיוק לוקחים משכנתא וכמה משלמים עליה. בתחום הזה, נאמר לנו, יש לפנות לכל הבנקים, לקבל הצעות מחיר ואז לחזור אליהם - בנק, בנק - ולהתמקח. מבחינת מסלולי המשכנתא קיבלנו עוד טיפ, שעימו יצאנו לדרך. נהוג להצמיד משכנתאות למדד, לריבית ולפריים. כדאי לחלק את הסכום המתבקש לשלוש וכל שליש להצמיד למסלול אחר וככה לפזר סיכונים.

בוקר שישי קיצי אחד יצאנו לדרך. נכנסנו לסניף של בנק אקראי והמתנו ליועצת המשכנתאות שתתפנה. מתברר שנהוג להזמין תור מראש. ובכל זאת, התקבלנו אצל מתולתלת חביבה, שאיזה זוג חטף רגליים קרות והבריז לה. המתולתלת ניאותה להסביר לנו כל מה שצריך לדעת על המשכנתא שאנחנו רוצים לקחת. אחרי ששאלה אותנו מגוון שאלות חודרניות, הציצה וצילמה את תלושי השכר שלנו, וביררה בדיוק כמה אנחנו רוצים, התחיל מונולוג ארוך ומתיש שכלל כמה מילות חיבור ועשרות מושגים שמהם לא הבנו מילה. הבטנו בה בעיניים פעורות והמתולתלת ירתה לאוויר מילים בלתי ברורות כמו משתנה-צמודה, קבועה-צמודה, קרן, עוגן, עמלת הפירעון, תחנות, פריים, גרייס חלקי, מק"מ והחביב עלי מכולם - שפיצר. מה זה לעזאזל שפיצר? אפילו בגוגל לא הצלחנו להבין.

ניסינו לפתור את תחושת הבלבול הקשה שהותיר בנו המפגש עם המתולתלת אצל יועצי המשכנתאות של שאר הבנקים. העניינים התבהרו מעט, אך עדיין לא ברור לנו לגמרי איך בדיוק עובד העניין הזה של הריבית. איך מגיעים מסכום חוב של 500 אלף שקלים להחזר של מיליון וחצי וקוראים לזה ריבית של שישה אחוזים? בהיגיון פשוט מדובר ב-300 אחוזים, לא-

בנוסף, סכום ההחזר של כל ההלוואות שהבנקים ממליצים לקחת (קבועה-צמודה; צמודה-לפריים; משתנה-צמודה למדד), שעומד כרגע על סכום של כ-3,000 ומשהו שקלים לחודש ל-20 שנה, עלול לעלות משמעותית כשיהיה משבר כלכלי. בירור באינטרנט הראה שכבר קרה שהריבית המריאה פה לגבהים של 16 אחוז. את זה לא מספרים לך בבנק.

מבועתים מתסריט של קטסטרופה כלכלית שתגרום לנו לאבד את הדירה ולהיות חייבים סכומי עתק שאלנו על ריבית קבועה לא צמודה - כזאת שהתשלומים עבורה קבועים, מעתה ועד סוף תשלום החוב. אז נחרו לעומתנו נציגי הבנק בבוז. ריבית כזאת לא משתלמת. עדיף לקחת משכנתא בסיכון גבוה, מאוד, כי הריביות על הלוואה כזאת כרגע הן מינימליות. בכל מקרה, נרמז לנו, הבנק לא יאשר לנו לקחת את ההלוואה כולה בריבית קבועה ולא צמודה, זה פשוט לא משתלם לו.

גם הניסיון להבין איזה מבין הבנקים מעניק לנו ריבית טובה יותר - כדי שנוכל להתמקח באמצעות המידע הזה בעתיד - נפל על אוזניים ערלות. הפקידים הבהירו לנו שהריביות שנותנים לנו תקפות ל-12 יום בלבד וברוב הבנקים פשוט סירבו לתת לנו את הריביות הרלוונטיות לאותו יום. בנוסף התברר לנו שאחרי שחותמים על חוזה ובאים לבנק לבקש משכנתא, רק אז מתחיל מירוץ מטורף שבמהלכו צריך להחליט מראש על המסלולים, לרוץ לכל הבנקים, להשוות ריביות, להתמקח ולהגיש בקשה... ולפעמים עד שההלוואה מאושרת הריביות שנתנו לנו בכלל כבר לא תקפות. אפשר גם לקחת חברה חיצונית שתתאים לכם את המשכנתא ותתמקח בשבילכם, אבל זה כמובן עולה עוד כמה אלפי שקלים. לנו כל הסיפור נשמע כמו משהו בין סיוט קפקאי למשחק "חבילה הגיעה", שהנציח את חרדת הביורוקרטיה של שנות ה-60, אבל לא התייאשנו, שינסנו את מותנינו והתחלנו לחפש דירה.

מערכה שנייה: בין שתי שכונות

משתתפים: הנעבכים, מוכרת דירה שמורטת עוף ושיכור מזדמן

חיפוש בלוחות הדירות האינטרנטיים גילה לנו שבסכום של מיליון שקלים נוכל, אולי, למצוא דירת שלושה חדרים בשכונת שפירא הסמוכה לפלורנטין, שבה אנחנו מתגוררים כעת. מבחינה אדריכלית מדובר בשכונה מקסימה, שרוב בתיה בגובה שתי קומות ושיש במרכזה כיכר מוריקה ורחוב ראשי שבו חנויות מכולת זולות ואפילו מאפייה בוכרית. אמנם יש בה אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך, שפע של עובדים זרים וגני הילדים הם בעיקר של ש"ס, אבל חשבנו לתומנו שבמחירי הנדל"ן הנוכחיים יעברו אליה זוגות צעירים נוספים, ויש משהו נחמד באוכלוסייה מגוונת, בעיקר שהכל מסביב כל כך ציורי. המציאות, כפי שהיא נוטה לעשות לא אחת, טפחה על פנינו.

מחיריהם של הבתים הפרטיים הציוריים של השכונה, התברר, נושקים ל-2 מיליון. במיליון בודד אפשר להשיג בשכונה בעיקר דירות מחולקות. כשחושבים על דירה מחולקת מדמיינים שתי דירות קטנטנות וחדישות בשטח של אחת. אבל למעשה בשכונת שפירא פשוט שוברים קירות, שמים שטיח מקיר לקיר שיכסה על הבורות והבליטות ומשכירים 30 מטר לחמישה עובדים זרים במחיר של 500 שקל המיטה. ככה עושים 5,000 שקלים בחודש על 60 מטר של חורבה (וגם אפשר אחר כך להאשים את הזרים בהידרדרות השכונה).

למעשה די מהר גילינו ששלושה מכשולים עומדים בפני הזוג הצעיר, קרי אנחנו, בבואו לרכוש דירה בדרום תל אביב. שלושתם, כמובן, קשורים זה בזה קשר בלתי ניתן להתרה. המכשול הראשון הוא המשקיעים. כשאנחנו פונים למשרד תיווך בחיפוש אחר דירה שואלים אותנו אם זה להשקעה; כשאנחנו באים לראות דירה שואלים אותנו אם זה להשקעה; כשאנחנו באים לבנק לברר על משכנתא שואלים אותנו אם זה להשקעה. וכאמור, אנחנו שני נעבכים, אנחנו נראים לכם כמו טיפוסים שיקנו דירה, יחלקו אותה לשבע וישכירו כל פירור דירה באלפי שקלים לסטודנטים עניים או לסודאנים מסכנים? אנחנו לא.

לא רק שהמשקיעים גרמו למחירי הנדל"ן להאמיר, הם גם חילקו דירות כאילו אין מחר ועכשיו, כשיש סוף סוף איזו דירה למכירה, היא מחולקת. וכאן אנחנו נתקלים במכשול השני. משקיע שקונה דירה מחולקת ממשיך להשכיר אותה כמו שהיא ומקווה להמשיך לספור מרשרשים. זוג צעיר שרוכש דירה מחולקת נאלץ להחזיר אותה למצב שבו היא ראויה למגורי אדם. לזוג הצעיר דנן אין ידיים טובות ואין אבא קבלן או שיפוצניק. טלפון לשני אדריכלים העלה שבהערכה גסה הפיכת חירב-ה לדירה נורמלית עולה 2,000 שקל למ"ר. זאת אומרת שכדי להפוך דירה של 80 מ"ר למשהו נחמד וראוי למגורים צריך להשקיע 160 אלף שקלים.

וכאן אנחנו מגיעים למכשול השלישי. הבנק ישמח, מה זה ישמח - ימות! - לתת לכם משכנתא אם תשקיעו בדירה 40 אחוזים מערכה. אלא מה, סכום ההלוואה אינו כולל את עלות השיפוץ - כך שאם תרכשו נכס זול ותיאלצו להשקיע 200 אלף שקלים כדי להפוך אותו לראוי למגורי אדם, לא יימצא לכך מימון. כך יוצא שדירה מחולקת היא דירה ששווה לקנות אותה להשקעה ולא למגורים.

גם בתחום הנדל"ן גופו לא רווינו נחת. שכונת שפירא, כך התברר, סובלת מהרבה בתים עם רישום בעייתי בטאבו. חלק מהדירות אפשר לקנות רק במזומן, שכן אי אפשר לקבל עליהן משכנתא. אחרי שאלה והמחולקות נפסלו על הסף לא נשארו לנו הרבה דירות.

בעיה נוספת שנתקלנו בה היתה שאנשים פשוט נפלו על הראש. מחירי הנדל"ן המאמירים והמשקיעים הרבים שפלשו לשכונה גרמו לכך שכל אדם שברשותו צריף מט לנפול בפאתי השכונה ידרוש עליו מיליון ורבע שקלים בלי למצמץ. במודעה כתוב שמדובר בדירה עם חצר של 100 מ"ר? בפועל החצר היא בכלל של הבניין הסמוך ("אבל עובדים על זה"). במודעה כתוב שמדובר בדירה משופצת של שלושה חדרים? בפועל מדובר בשני חדרים שביניהם מסדרון שבו שוכנים גם המטבח וגם ספה, שמשמשת כסלון. המוכרת, ששיפצה את דירתה בחוסר טעם משווע עם פרחים עשויים גבס שמעטרים תקרה בצבע צהוב ליים, כה מרוגשת מהאפשרות למכור את דירתה הפצפונת במיליון ורבע שהיא מכריזה, בעודה מורטת עוף: "אם תרצו את הדירה, נדבר גם על הצלחות לוויין ששמתי. אני ארצה מכם 3,500 שקל עליהן, כי לא צריך פה כבלים, שום דבר, יש את כל הערוצים: רוסיה, אוקראינה, אזרבייג'ן...".

אחרי שביקור לילי בשפירא כלל התקפה של שיכור ששפך עלינו בירה ושתי זונות שאספו לקוחות על הכביש הראשי הסמוך, החלטנו לעבור לחפש דירה בפלורנטין, השכונה שבה אנחנו גרים.

נדמה שכל מי שמחפש דירה לקנייה ניצב בסופו של דבר בין הדילמה לגור באזור רע מעט יותר ולשלם פחות או לגור באזור סביר ולשלם יותר. פלורנטין מבחינתנו היא האזור הסביר, היא אמנם זולה משמעותית ממרכז תל אביב, אבל מדובר באזור מסחרי, שערימות בגובה שני מטרים של קופסאות קרטון מקשטות את פינותיו כל ערב. יש בה שוק מקסים ואווירה מגניבה, אך בימות החורף הופכים רחובותיה לנחל שוצף.

לא רצינו לקחת משכנתא של 60 אחוזים, אבל הבנו שאין לנו ממש ברירה, אם אנחנו רוצים להמשיך לגור באזור. כל מה שנותר לנו עכשיו לגלות זה אילו דירות שלושה חדרים שלא זקוקות לשיפוץ אפשר לקנות בפלורנטין במיליון ורבע שקלים.

מערכה שלישית: ממשיכים לחפש

משתתפים: מודעות, מתווכים, מיודעינו הנעבכים והומלס שמכיר את השטח

בשלב הזה של החיפושים כבר היינו במצב של מנת יתר ממודעות וממתווכים. כאילו לא מספיק שאנשים מתמחרים נכסים עלובים ביותר בסכומי עתק, המודעות מלאות שקרים מסיבות שקשה לרדת לסוף דעתן וחלק מהמתווכים מפעילים על הלקוחות הפוטנציאליים מאמצי שכנוע לא הגיוניים בהתחשב בעובדה שמדובר ברכישה בסכום אסטרונומי.

בנוסף, רוב הבתים בפלורנטין הם בתים בני 60 עד 100 שנה, בתים שעלות התחזוקה והשיפוץ שלהם גבוהה, אבל יש בהם חדרים ענקיים, תקרות גבוהות וחלונות ומרפסות מהסוג שיכול לגרום למישהו כמוני שגדל בדירת שיכון בבת ים להזיל דמעה של התרגשות. ברור שדירה כזאת אנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו. האלטרנטיבות הן דירות מחולקות ברחובות רועשים ו/או מפחידים, קומה שלישית בלי מעלית, פלוס נזילה קטנה מהגג (בעיה פעוטה שעולה איזה 20 אלף לתקן), פרויקטים בבנייה, ומשהו כמו שני בניינים שנבנו בשנות ה-90 ויש בהם דירות קטנות מאוד וזולות יחסית, שלא דורשות שיפוץ ויש בהן בונוס בדמות מרפסת לרחוב סואן.

מלבד הפחד התהומי לקנות דירה מקבלן או בקבוצת רכישה - פחד שמקורו בסיפורים על אנשים שכבר ארבע שנים אוטוטו נכנסים לדירה שקנו - דירה כזאת היא לא אופציה למי שמשלם שכר דירה ולא יכול בד בבד לשלם משכנתא. בנוסף, הדירות שבונים עכשיו בתל אביב הולכות ומתכווצות, כאילו הן כבר 15 שנה בדיאטה של נבטים ומים. אחרת איך תסבירו את עובדת הימצאן של דירות שני חדרים בנות 31 מ"ר, דירות שלושה חדרים של 56 מ"ר ודירות ארבעה חדרים של 70 מ"ר-

כך, למשל, נפגשנו עם מתווך ששיווק עשר דירות בפרויקט בשכונה שבנייתו אמורה להסתיים בחודשים הקרובים. מדובר בקבוצת רכישה שעשרה מחבריה מעוניינים לממש את השקעתם עוד בטרם השלמת הבנייה. החוק אמנם אוסר עליהם למכור את הדירה עכשיו, אבל המתווך הסביר לי, בעודנו מחכים לשאר הקונים הפוטנציאליים מחוץ לאתר הבנייה, שזו לא בעיה - חותמים אצל עורך דין על הסכם שהוא לא ממש הסכם וכשהבניין מוכן מבצעים את העיסקה.

הומלס שעמד כמה מטרים מאיתנו חמוש בעגלת סופר עמוסה בבקבוקים צעק לנו: "לא כדאי לכם. ישנתי בבניין הזה מלא פעמים. הדירות שם ממש קטנות". ההומלס צדק. בתוך מסדרון שמזכיר בית כלא ציפו לנו כל כך הרבה דירות קטנות שהמוח לא יכול לתפוס. במקום אמבטיה - מקלחת פיצית, על חלונות אין אפילו מה לדבר. מכונת הכביסה והמייבש יהיו במטבח. אין מקום לתלות כביסה. אין מקום לשולחן מחשב. האמת, אין אפילו סלון - הוא מין גומחה עם חלון קטן מול הכיור במטבח. יש מרפסת, אבל היא נמצאת בחדר השינה. תופסת שם קיר שלם, לא משאירה מקום לכלום חוץ ממיטה וארון קטן. זאת לא דירה לגור בה. זאת לא דירה לגדל בה ילד. זאת דירה להשקעה, עלובה ומכוערת. זה הכל.

אפילוג: צריך להחליט

משתתפים: נגיד בנק ישראל סטנלי פישר

אז מה אתה אומר, סטנלי (אני מרשה לעצמי לפנות אליך בשמך הפרטי), יש לנו איזו דירה על הפרק, אז לקנות או לא לקנות? מה אתה אומר, זה מעשה חכם לקחת משכנתא של 750 אלף שקלים? סכום כזה ייאלץ אותנו לקחת משכנתא בסיכון גבוה. נתחיל בתשלום חודשי של 3,500 שקלים ל-30 שנה, ונקווה שלא תהיה איזו נפילה. ב-30 שנה בטוח תהיה נפילה מתישהו, לא? אז מה אתה אומר, סטנלי, לחכות? אמרת לא מזמן ש"יש כרגע סימנים, לא יותר מסימנים, ששוק הדיור מתייצב". הוספת ש"הנתונים שמסופקים כרגע על ידי מקורות שונים נותנים תמונות מנוגדות". גם המקורות שלי מספקים תמונות מנוגדות, אתה מבין, זה הזמן שלי לקנות דירה. מקווה שאתה יודע מה אתה עושה. האמת היא שאני מקווה שאני יודעת מה אני עושה.

ilanan@israelhayom.co.il

*   *   *

הבועה ואנחנו

אם יש בועת נדל"ן? זו אחת השאלות הגדולות שאיתן מתמודדים קברניטי הכלכלה הישראלית, בכירים בענף הבנייה, וכמובן - הציבור שמחפש אחר הדירות כמו היו מצרך נדיר ההולך ונעלם מן המפה.

התשובה אינה פשוטה. לנו בכלי התקשורת קל להגיד: כן, יש בועה. מדוע? משום שמחירי הדירות זינקו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות. כך למשל השמאי הממשלתי במשרד המשפטים דיווח בנובמבר האחרון כי המחירים בערים מובילות ברחבי הארץ קפצו ב-15 אחוזים ברבעון השלישי של 2010 ביחס למקבילו ב-2009. ומדובר בנתון שנחשב רגוע יחסית, משום שברבעון השני של השנה רשמה תל אביב עליית מחירים של 30 אחוזים ביחס לרבעון המקביל ב-2009.

הנתונים הרבים מראים כי בכל רחבי הארץ חלו עליות מחירים של עשרות אחוזים, רובן בשנים האחרונות. בחלק מהערים מדובר כבר במאות אחוזים בסיכום מצטבר. עם זאת, יש הסבורים שהזינוק במחירים הוא ביחס לשפל, וייתכן שהמחירים חזרו פשוט לרמות סבירות. כך או כך, עושה רושם שהעליות החדות גרמו לכולם סחרחורת.

נראה כי קדחת רכישת הדירות הפכה לאלמנט ציבורי. יש כאן רכיב פסיכולוגי לא מבוטל, אנשים רבים פשוט מחפשים כל הזמן לקנות דירות, למכור דירות, לשפץ ולהשכיר. הנדל"ן הפך לשיחת היום. יש עלייה משמעותית בהתעסקות התקשורתית בעניין מחירי הנדל"ן, ושוק היוקרה בתל אביב שובר שיאים.

בכירי המשק טוענים כי אין עדיין בועה, בדגש על עדיין, אבל אחת כזאת מתפתחת. כך למשל נגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר, אמר בוועדת הכספים בסוף נובמבר כי "אנחנו צריכים להיות מודאגים ממצב הנדל"ן". הוא הבטיח להמשיך ולנקוט צעדים נגד עליות המחירים. המשנה לנגיד, פרופ' צבי אקשטיין ציין גם הוא בשבוע שעבר כי אין עדיין בועה, אך החלה מגמה מדאיגה של התנתקות מחירי הדירות מעלויות השכירות - דבר שכשהוא מתרחש במלוא עוזו הוא מלמד על בועה.

מדוע מפחדים מבועה כזאת? צריך להסתכל סביב על העולם. כלכלות ארה"ב ואירופה נמצאות על הקרשים בגלל התפוצצות בועת הנדל"ן שהתרחשה שם בין השנים 2006 ל-2007. המשבר הכלכלי הגלובלי סחף וריסק את מערכת הבנקאות והתוצאות ברורות. ענף הנדל"ן קשור בעבותות למערכת הבנקאית, משום שדרך המימון העיקרית לרכישת נכסים היא באמצעות משכנתאות. כשהמחירים מתנפחים ותנאי הסביבה הופכים קשים יותר, הציבור מתקשה להחזיר משכנתאות ויש גל של עיקולים ומיתון קשה. זו הסיבה לחשש הגדול.

איך נלחמים בכך? יש שתי אסכולות: בצד הביקוש ובצד ההיצע. בצד הביקוש כבר החל המפקח על הבנקים בבנק ישראל להעלות את מחירי המשכנתאות. קודם כל באמצעות הגדלת ההון העצמי שצריכים להביא כדי לקנות דירה (מ-30 אחוז ל-40 אחוז), ואחר כך על ידי מהלך משולב להעלאה מדודה של המשכנתאות. בכך מנסה בנק ישראל לשפוך מים צוננים על הביקושים הלוהטים.

אלא שזה לא מספיק, וגם לא בטוח שרצוי. יש גם צורך להגדיל את ההיצע - כלומר את מספר הדירות המוצעות למכירה. וזה הרבה יותר מסובך. רה"מ נתניהו כינס מסיבת עיתונאים לפני שבועות מספר, ובה הוצגו מספר צעדים ראשוניים, והוסבר כי צעדים נוספים יגיעו. מהטבות לקבלנים, דרך הטבות לחקלאים כדי להפשיר קרקעות חקלאיות לבנייה רוויה למגורים ועוד.

בשבוע שעבר נראה שיתוף פעולה בין משרד האוצר למשרד השיכון והבינוי בניסיון לצנן את מחירי הנדל"ן. שני המשרדים החליטו על רפורמה משולבת: העלאת מס רכישה על דירה שנייה, כלומר מי שיש לו כבר דירה ישלם יותר מס רכישה, וזאת כדי להרתיע את המשקיעים שרוצים לקנות דירות "על חשבון" הזוגות הצעירים. הצעד השני - פטור ממס שבח לשנתיים, דבר שיעודד בעלי דירות ונכסים לממש את הנכסים שלהם, וכך להגדיל את ההיצע של הדירות לזוגות הצעירים.

בינתיים בחודשים האחרונים חלה דעיכה בקצב עליית המחירים. הנתונים האחרונים שפירסם משרד האוצר מלמדים גם על התמתנות בקצב רכישת הדירות. גם לכך יש כמה פרשנויות. הראשונה היא שהסכנה חלפה והבהלה החלה להירגע ולשקוע. ואולם השנייה, היותר סבירה, היא שהציבור יושב על הגדר ומחכה לצעדי הממשלה. אם אלה לא יביאו את הבשורה - הוא יחזור להתנפל על הדירות וקדחת עליות המחירים עלולה לחזור.

חזי שטרנליכט

*   *   *

תוכנית החלוקה

הדירות המחולקות הן אולי פתרון למחסור בדירות קטנות, אך הן עשויות להיות מלכודת אש במקרה של שריפה

בשנים האחרונות הפכו הדירות המחולקות לתופעה רווחת בערי גוש דן. דירה מחולקת היא דירה שפיצלו אותה לכמה חללי מגורים מופרדים, כשלכל אחד מהם דלת כניסה, חדר שירותים, מקלחת ומטבח משלהם. על פניו מדובר בפתרון אידיאלי למחסור בדירות קטנות (עד שלושה חדרים ומתחת ל-80 מ"ר), אולם רוב הדירות האלה מחולקות באופן בלתי חוקי. בזמן שרוב הרשויות מעלימות עין מהתופעה, הדירות מחולקות ללא פיקוח, ללא הקפדה על כללי התכנון והבנייה ובהתעלמות מוחלטת מנוהלי הבטיחות. "דירות מפוצלות הן אסון שרק מחכה להתממש", מתריע דורון ספיר, יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה בעיריית תל אביב. "אם יש ארבע דירות במקום דירה אחת ויש שריפה, זו מלכודת מוות". ואכן, לפני שנה נספו גבר ואישה בשריפה שפרצה בבניין שדירותיו פוצלו ברחוב הרצל בתל אביב, משום שדרכי ההימלטות שובשו עקב הפיצול.

על פי נתוני סניף אנגלו? סכסון בדרום תל אביב, קיימות כיום בתל אביב כ-10,000 יחידות דיור מפוצלות. "כולם רוצים לגור במטרופולין", אומר אורן זמיר, מנהל הסניף, "ופיצול הדירות נותן מענה לבעיית הדיור החמורה שממנה סובלת תל אביב".

מעבר לכך ששינוי פנימי בנכס, ללא האישורים המתאימים, נעשה בניגוד לחוק, כפי שטוענת עיריית תל אביב, פיצול הדירות יוצר עומס על צנרת המים, ניקוז הביוב ופינוי האשפה. חיבורי החשמל, שנעשים לעיתים בצורה פיראטית אינם עומדים בתקני בטיחות אש והפיצול אף מחמיר את מצוקת החניה.

חלוקת הדירות מתבצעת מתוך מניע כלכלי. "שכר הדירה הממוצע לדירת שלושה חדרים בגודל 80 מ"ר ברחוב מרכזי בתל אביב הוא בסביבות 5,500 שקל", מדגים זמיר, "אם מחלקים אותה לשתי דירות של שני חדרים בגודל של 40 מ"ר, שכר הדירה החודשי עשוי להגיע ל-7,000 שקלים. התשואה היא עצומה - בין 17 ל-18 אלף שקלים בשנה".

בשנתיים האחרונות נמאס לעיריית תל אביב מהמצב. אם עד עכשיו הקנסות שניתנו לבעלי נכסים מפוצלים שלא כחוק הסתכמו בכ-10,000 שקלים, כיום העירייה החמירה את הצעדים הננקטים נגד העוברים על החוק. "לפני שנה וחצי ניתנו שני פסקי דין תקדימיים בנושא ששינו הכל", מספר זמיר. "האחד היה נגד בעל נכס מפוצל בשדרות בן-גוריון שאולץ לשלם קנסות בסך של כ-230 אלף שקלים, היטל השבחה וקנס על הפרת צו בית משפט, והשני ניתן לבעל נכס ברחוב העלייה בעיר שפיצל את ארבע הדירות שברשותו לעשר דירות. הוא נקנס ב-570 אלף שקלים. אלה הם סכומים משמעותיים, שגורמים לבעלי נכסים לחשוב פעמיים לפני שהם מפצלים. יש אפילו בנקים מסוימים שקיבלו הוראה לא לאשר משכנתא לדירות שהוכרזו כמפוצלות". 

על פי נתוני עיריית תל אביב, לאחר אכיפה קפדנית של הנושא, הושבו לקדמותן בשנת 2009 כ-80 יחידות דיור, ומתחילת 2010 כ-180 יחידות. במישור המשפטי טופלו מאז שנת 2008 יותר מ-400 כתובות שונות בעיר והוגשו כ-160 תביעות משפטיות.

ובכל זאת, המלחמה בתופעת הדירות המחולקות עשויה להחמיר את מצוקת הדיור באזור. לטענת ספיר, יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה בעיריית תל אביב, אין זה מתפקידן של הרשויות לספק פתרונות דיור. "אין פתרונות קסם לייצור עוד דירות", הוא אומר. "כרגע אנחנו מנסים להגדיל את מלאי הדירות בעיר בעזרת חיוב כל בניין בהקמה להכיל אחוז מסוים של דירות קטנות. אולם הוועדה לא יכולה לשלוט בכמה הקבלן מתמחר את הדירות שלו בסופו של דבר. מדובר בקרקע פרטית והעירייה לא יכולה לעשות דבר". שי רוסינסקי, עו"ד בתחום הנדל"ן העוסק בתיקים של חריגות בנייה מול העירייה, טוען שבעיר מרכזית, הסובלת מאחוז גירושים גבוה, מאחוז צעירים ורווקים גבוה וממחסור חמור בדירות, דירות מפוצלות הן דווקא רעיון לא רע. "לרובנו יש סטיגמה על דירות מחולקות, אבל לא אחת זו רק דירה גדולה ומרווחת המחולקת למספר יחידות דיור בגודל סביר", אומר רוסינסקי.

מה מבחינת העומס על התשתיות של הבניין?

"אין שום הבדל בין משפחה מרובת נפשות שתאכלס דירה גדולה של שישה חדרים, לבין חמישה אנשים פרטיים שיאכלסו דירות קטנות באותו השטח. הסיבה הרשמית לכך שהעיריות מתנגדות לחלוקת דירות קשורה כביכול לרווחת התושבים, אבל בפועל זה לא המקרה. עובדה שמאוד קשה לקבל היתרים לפיצולי דירות באופן חוקי. ההליך הביורוקרטי מסורבל מאוד ויקר מאוד".

עיריית תל אביב הכשירה בעבר שני אזורים שבהם אפשר לפצל דירות באופן חוקי - חלקים מסוימים של רחוב בן יהודה בעיר ורחוב דיזנגוף. באזורים אלה החלוקה מותרת רק אם בתוכניות הבניין המקוריות לא הוגדרה מראש כמות הדירות. מלבד אזורים אלה אפשר להגיש תוכנית לפיצול דירה רק אם תוכנית התב"ע (תוכנית בניין עיר) של האזור מציינת כי ניתן לבצע שינויים כאלה בבניינים והדבר נכון לכל רשות מוניציפלית בארץ. בתל אביב קבעה העירייה מראש כי תוכניות פיצול לבניינים נקודתיים לא יידונו, וכי העירייה תדון רק בתוכניות המאגדות תחתיהן אזור או שכונה שלמה.

לנוכח המורכבות הביורוקרטית של התהליך ולנוכח מצוקת הדיור, רשויות רבות מעדיפות פשוט להעלים עין מהתופעה. ברמת השרון, עיר מרכזית הסובלת אף היא ממצוקת דיור, החלו צצות בשנים האחרונות יותר ויותר דירות מפוצלות, בעיקר ברחובות הוותיקים של העיר, כגון רחוב סוקולוב. "הבעיה קיימת ברמת השרון, מושרשת אפילו", מאשר יוסף צרפתי מאנגלו-סכסון רמת השרון. "הרשויות לא מטפלות בביקוש לדירות קטנות לצעירים, לכן התופעה מתפשטת. היום יש יותר מודעות לכך שזה לא חוקי, אבל עד היום התחום הזה היה פרוץ לגמרי, וכל מי שרצה לחלק, חילק. מדובר בהיקף של כמה מאות דירות בעיר, וממה שאני יודע, לא נתבעו בעלי נכסים מפוצלים על ידי העירייה בכלל". גונן אליאסי, דובר עיריית רמת השרון, מתעקש: "אין בעיה של פיצולי דירות בעיר, זה כמעט לא קיים. רוב המבנים למגורים ברמת השרון הם בתים פרטיים".

משיחה עם מהנדס העיר ראשון לציון, אלי יהלום, עולה כי נושא הדירות המפוצלות עומד להיבחן על ידי הוועדה העירונית לתכנון ובנייה במטרה למגר את התופעה. "היו מקרים של בעלי דירות שנתבעו, אבל בעירייה חושבים שלצד אכיפה נחרצת צריך להיות גם פתרון, כי הבעייה נוצרה בעקבות מחסור חמור בדירות קטנות". בעיריית בת ים דווקא לא יוצאים נגד התופעה: "באופן עקרוני מדיניות העירייה היא להתיר פיצול דירות", נמסר מדוברות העירייה, "בת ים היא עיר של צעירים, ומבחינתנו לא רק עשירים יכולים לגור במרכז הארץ. בכל העולם מרכזי הערים מורכבים ברובם מדירות קטנות".

סיגל ארביטמן

*   *   *

מילון מושגים לשוק הנדל"ן התל-אביבי

אזור מתפתח - אזור לא ראוי למגורי אדם.

באוהאוס - סגנון אדריכלי שרווח בתל אביב בשנות ה-30 וה-40 של המאה הקודמת. מבחינת מתווכי הדירות, כל בניין, לא משנה אם הוא נבנה לפני שנה או בתקופה העות'מאנית, הוא בניין באוהאוס.

גג - כל דירה שנמצאת בקומה האחרונה ויש מעליה גג היא דירת גג.

דירה חמימה - כינוי לדירת קרקע שמעולם לא ידעה קרן שמש. במקרה הגרוע ביותר מדובר במקלט.

השקעה - דירה להשקעה היא דירה שנראית כאילו שרדה מתקפה אטומית, שרק חלוקתה לשלושה לופטים (ע"ע) והשכרתם ל-20 עובדים זרים עשויה להצדיק את קנייתה.

ויזואליה - מתברר שלא רק תמונות של דוגמניות עוברות טיפול בפוטושופ אלא גם תמונות של דירות. במקרה של האחרונות, במקום להצר היקפים - מרחיבים.

זוגות צעירים - נודניקים מיותרים, שלא מחפשים דירה להשקעה. מי צריך אותם-

חצי חדר - לעולם, אבל לעולם לא תוכלו לגלות היכן בדיוק נמצא חצי החדר שבמודעה.

טאבו - אנחנו אמנם מוכרים דירה חמימה (ע"ע), לופט (ע"ע) של 12 מטר, אבל בטאבו הוא רשום כמחסן/חנות/משרד.

ייאוש - ייאוש הוא מה שתרגישו כשתצאו לשעה מהעבודה, בשיא העומס, רק כדי לראות דירה משופצת (ע"ע), קרוב לים (ע"ע), באזור מתפתח (ע"ע).

כבוד - כבוד הוא הדבר הראשון שתצטרכו לוותר עליו בחיפושי הדירה. תתמקחו בלי בושה, תבררו על מצב הבניין אצל השכנים, תשאלו אפילו במכולת אם הם יודעים אם יש באזור דירות למכירה.

לופט/סטודיו - שלא כמו בערים אחרות בעולם, שם לופט הוא דירת חדר בגודל 200-100 מ"ר, בתל אביב מדובר בדירת 12 מ"ר, עם קומת גלריה שמטפסים אליה בסולם חבלים ומטבח שכולל כיור וגומחה למקרר מיני בר.

משופצת - שומר נפשו ירחק, רוב הסיכויים שהשיפוץ הוא בכלל לא לטעמכם.

נוף לים - אם ביום של ראות טובה תעמדו על המקרר ותציצו מהחלון הקטן שמעליו, תוכלו לראות בין הגגות כתם כחלחל. זה הים. מגדל של 40 קומות יסתיר אותו ממש בקרוב.

סביבה צעירה - אזור בילוי שוקק שהרעש שהוא מייצר בסופי שבוע יגרום לכם למאוס בחייכם.

על יד - ברדיוס של 8 ק"מ. "על יד פלורנטין", כלומר מתחת לגשר של התחנה המרכזית. "על יד נווה צדק", כלומר מתחת לגשר של התחנה המרכזית.

פוטנציאל אדיר - מדובר בחורבה.

צמודה לגינה ירוקה - הגינה, שילדי השכונה מכנים אותה "גינת הקקי", היא מקום המפגש המועדף על כל ההומלסים והשיכורים של האזור.

קרוב לים - מה, 20 דקות באוטובוס זה לא קרוב-

רציניים בלבד - מודעות לרציניים בלבד מיועדות לאנשים נטולי חוש הומור. ראו הוזהרתם.

שטח הדירה - שטח הדירה הוא ברוטו. הוא כולל גם חלק מחדר המדרגות, את כל המעלית ואת החצר שפלשנו אליה לפני שנתיים. נטו, בלי הקירות, היא משהו כמו 35 מ"ר.

תקשורת - כל דיווח על עצירה בעליית מחירי הנדל"ן יגרור לפחות שלושה דיווחים סותרים. המרואיינים - מתווכים, קבלנים וחברות בנייה - ישמחו לספר לכם על דירות של שני חדרים בשכונות מצוקה שנמכרו ב-4 מיליון שקלים.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו