רכישת דירה היא אחת מהעסקאות היקרות ביותר שאנו עושים בחיינו. במהלך התהליך או אפילו אחריו, ניתן לגלות בעיות שעלולות להזיק ולעלות לקונה הדירה כסף רב. כאשר לחזקת הרוכש ישנו כל המידע הדרוש לתהליך, ניתן יהיה להימנע ממבוכות ולחסוף כסף רב. בעזרת מומחי מרכז הבניה הישראלי ומומחים נוספים ריכזנו מספר טיפים לרוכשי הדירות – חדשות או יד שניה.
לכתבות נוספות בנושא היכנסו לערוץ הנדל"ן
1. ליקויים נסתרים מן העין
שקונים דירת יד שניה יש לחפש גם את הליקויים הנסתרים מהעין, שאינם נראים על פני השטח אך יכולים לעלות בעוגמת נפש רבה והוצאה כספית גבוהה. כך למשל אינסטלציה - חשוב לבדוק מראש כמה זמן קיימת מערכת האינסטלציה בדירה. אם היא הוחלפה בחמש השנים האחרונות, סביר להניח שהיא תחזיק מעמד בלי בעיות. אם היא קיימת 20-25 שנים, קיימת סבירות גבוהה לנזילות ופיצוצים.
רטיבות ונזילות הן תקלות שעלולות לצוץ אם לא בודקים מספיק טוב. במקרים רבים בהם יש רטיבות בדירה מנסים לכסות עליה באמצעות צביעה. רטיבות קיימת במיוחד בקירות מערביים ומאחורי ארונות. בדירות גג ובבתים פרטיים חשוב לבדוק את השיפועים בגג, ולעשות זאת באמצעות התזת מים. אם השיפוצים בגג לא טובים והמים לא זורמים למרזבים – סביר להניח שבעתיד תהיינה נזילות. בבתים פרטיים חשוב לבדוק שאין נזילות במרתף, מכיוון שזו בעיה שקשה מאד לפתור אותה והיא כרוכה בעלויות גבוהות במיוחד.
2. דירות הרשומות כחברות גוש חלקה
רוכשי דירות צריכים לבדוק היטב את הרישום של הדירות, ובמיוחד כאלו שנבנו בשנות הארבעים והחמישים של המאה הקודמת. אלפי בניינים שנבנו באותה התקופה נבנו על ידי קבלנים, והנוהג באותה התקופה היה להשתמש ב"קומבינה" של תכנון מס, כאשר במקום למכור את הדירות כרשומות בטאבו, מכרו לדיירים מניות של חברות שהקימו. אותן חברות שהקימו הן אלו שהחזיקו בבעלות בטאבו בדירות, ואילו הרוכשים נרשמו כחוכרים של הדירות.
המדינה לא פתרה את נושא רישום הבעלויות הבעייתי של הבניינים והחברות. כיום, עשרות שנים לאחר מכן, נוצרה בעיה משמעותית לרוכשים של דירות כאלה, שכן רשם החברות דורש מאותם הבניינים לשלם אגרות שנתיות והגשת דו"חות כספיים כמו כל חברה אחרת, אפילו שבפועל מדובר ב"חברות מחוקות" שאינן פעילות.
לדברי עו"ד קרן פרשקר, שותפה במשרד עורכי הדין רז-כהן פרשקר ושות', "רשם החברות מכיר במרבית חברות הגוש חלקה כ'חברות מחוקות', מכיוון שלא שילמו אגרות שנתיות או שלא הגישו דו"חות שנתיים. הדבר יוצר קשיים על ביצוע פעולות בדירות כמו: תמ"א 38, פינוי בינוי, או אף מכירה של הדירות הללו".
עו"ד פרשקר מסבירה כי בכדי לפתור את הבעיה נדרשים בעלי הדירות בבנייני גוש חלקה לבצע הליכים משפטיים של פירוק, ורישום של הנכסים מחדש בטאבו, ואז ניתן יהיה לקדם בהן עסקאות התחדשות עירונית, או פעולות אחרות.
3. דירה שלא רשומה בטאבו
בעסקאות רכישת דירה רבות נתקלים הרוכשים של דירות בישראל בשתי בעיות עיקריות של רישום בטאבו. הבעיה הראשונה, רוכש דירה שהמוכר שלה טרם נרשם כבעליה, כאשר הזכות הנרכשת הינה זכות חוזית בלבד. המצב הבעייתי השני הוא בו הקונה לא נרשם במשך זמן רב לאחר חתימה על חוזה המכר כבעלים של הדירה.
עו"ד קרן זוקין, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, מציינת כי "בשני המצבים, אי רישום הזכויות יכול להיות מכה קשה וכואבת לרוכש בגלל השלכותיה, שעלולות להיות הרות גורל. הבעיתיות יכולה להיות מצד אחד כלכלית, מאחר ומדובר בזכות חוזית, הרי שמבחינה שמאית ערכה של הדירה יורד. מצד שני קיימת בעיית הבטחת זכויות הרוכש, ולכן חובה על הקונה לבצע בדיקות ולתת תשומת לב מיוחדת לנושא בחוזה המכר".
"בכל מקרה בו הזכויות לא נרשמו על שם המוכר" מסבירה זוקין, "על הרוכש לבצע מספר בדיקות מקדימות וחיוניות כדי לוודא כי אין התחייבויות נוספות על הדירה, כי הזכויות אכן נמכרו למוכר וכן כדי לוודא כי ניתן להשלים את הרישום על שם המוכר ולאחר מכן על שם הרוכש".
בין שאר הבדיקות יש לבדוק מדוע המוכר לא נרשם, לוודא את שרשור העסקאות אחורה, לבדוק את כל החוזים הקיימים בקשר עם הדירה, לוודא כי קיימים כל אישורי המיסים בגין עסקאות העבר, שטרם נרשמו, וייפויי הכוח ממי שרשום כבעלים, מהמוכר ומכל צד שלישי אחר שיש לו זכות בדירה.
כמו כן יש לבדוק אם קיימים חובות למוכר שבגינן הוא לא נרשם, לוודא כי ניתן לרשום הערת אזהרה על שם הקונה וכי בנק למשכנתאות יסכים לתת הלוואה לקונה, אם יהיה צריך. אם הרוכש החליט בכל זאת להיכנס להרפתקה, יש להכניס בחוזה המכר התניות המאפשרות ביטול החוזה, במקרה בו המוכר לא ירשם בתוך מספר חודשים ממועד ביצוע העסקה, קביעת פיצויים וקביעת התחייבויות של המוכר לסיים הרישום.
4. עלות גבוהה מהצפוי לשיפוצים
בעיה נוספת איתה מתמודדים קוני דירה, בעיקר שנייה, היא הערכה לוקה בכל הקשור לעלות השיפוצים. ישראל פסטרנק , מנכ"ל מרכז הבניה הישראלי מספר כי רוכשי דירות רבים חותמים על הסכמים לרכישת דירת יד שניה, מבלי לדעת מה תהיה עלות השיפוצים. אז הם נכנסים להוצאות גבוהות יותר על שיפוץ, יותר ממה שהתכוונו. לדבריו, "שמעריכים כמה יעלה שיפוץ יש לבחון זאת מבחינת עלות החומר, עבודה ורווח. האלמנט הרביעי, הבלתי צפוי, קיים כיוון שלא יורדים לעומקם של דברים, לפרטים הקטנים".
יש להגדיר שיפוץ מראש: האם הוא בתוך המעטפת של הבית ואז לא צריך אדריכל? האם הוא בכל הבית? כיוון שאנשים לא מתכננים באופן מסודר מראש, הם נופלים בתקציב.
לבדוק היטב // צילום: קוקו
5. בניה לא חוקית
בזמן רכישת דירה, הרוכשים שוכרים את שירותיו של עורך דין בלבד, תחת הנחה כי הוא בקיא לחלוטין בכל ההליכים הקשורים להליך המכירה וכי כל הבדיקות הדרושות תבוצענה על ידו. בפועל, לאחר סגירת העסקה, הם מגלים לא פעם כי ישנן בדיקות שראוי היה לבצע טרם הרכישה באמצעות שמאי מקרקעין, ושלא נתבצעו כהלכה כגון גינה הקטנה ממה שהובטח או שלעיתים חתמו על רכישת דירה אחרת מזו שראו.
לדברי שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי, "לרוב ציבור רוכשי הדירות אין מספיק ידע מקצועי למנוע בעיות ואי התאמות רבות, העלולות להופיע בעת רכישת / מכירת נכס. באחד המקרים זוג שרכש דירת גג לא ידע כי חלק מהדירה הנרכשת, נבנה כתוספת ללא היתר, דבר אשר היה יכול לגרום להוצאת צו הריסה על ידי העירייה בעתיד, והיה גורם לזוג הפסד כספי ניכר והרבה עוגמת נפש. לו היו נשכר שמאי מקרקעין טרם ביצוע העסקה, הוא היה מוודא את מצבה התכנוני של הדירה על ידי עיון בתיק הבניין בעירייה, שמכיל את תוכניות והיתרי הבנייה של הנכס".
6. הדירה זולה מדי? זו בעיה
כאשר שוק הדירות יקר רוכשי הדירות מחפשים לעיתים דירות זולות מבלי לשאול עצמם מדוע בעצם הדירה זולה. שווי דירה נקבע לפי מספר רב של פרמטרים. במידה ודירה זולה משמעותית מ"שווי השוק" שלה, צריך לבדוק מדוע היא זולה.
לפעמים מדובר במפגע כגון אנטנה סלולרית שמורידה את ערך הדירה, בית ספר רועש נסתר מעינו של מי שבא לראות את הדירה בשעות הערב, מצוקת חניה קשה וכד'. יש לדעת כי לעיתים יתכן שמדובר בהזדמנות אמיתית ועל כן עין שמאית מקצועית יכולה לסייע בקבלת החלטה מושכלת.
7. ומה אם הדירה יקרה מידי?
לאור הזינוקים במחירים בתקופה האחרונה רוכשים מתקשים לדעת האם המחיר המבוקש הוא מחיר הוגן ותואם את תנאי השוק, או שמא מדובר במחיר מופקע לחלוטין. למעשה, רוכשים לא יודעים עד כמה ניתן להתמקח על המחיר.
גל עופרים, סמנכ"ל שיווק באתר יד 2 מציינת, כי "לאחרונה ערכנו מחקר שמלמד על יחסי הכוחות בין המוכרים לקונים על ידי מידת ההתפשרות במחירי סגירת עסקאות נדל"ן. למעשה ערכנו הצלבה בין המחירים המבוקשים, כפי שהם מתפרסמים במודעות שמעלים גולשים המנסים למכור את דירתם, לבין מחירי הסגירה כפי שדווחו למס שבח לגבי אותם נכסים ספציפיים".
"על פי הנתונים", מציינת עופרים, "ניתן ללמוד מהו הפער האמיתי בין המחיר המבוקש במודעה למחיר שנסגר בפועל בין הצדדים אחרי מיקוח. לדוגמא, בתל אביב הרוכשים מצליחים להתמקח מול המוכרים ולהביא להורדת מחיר הדירה באופן המשמעותי ביותר, לעומת ערים אחרות כשהפער הגדול ביותר שנרשם בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה עומד על 168 אלף שקל".
"באחוזים, מדובר בפער של 7.2% בממוצע. קריית ביאליק מציגה את הפער הגדול עם 7.7% פחות מהמחיר המבוקש, אחריה חיפה עם פער של 7.3%. אשקלון היא העיר בה הכי פחות מתפשרים על המחיר, שם מוכרי הדירות מוותרים רק על 3.8% ממחיר הדירה המבוקש. הפתרון למכה, הוא להיעזר במידע שקיים כיום באתר. כאשר רוכשי ומוכרי הדירות נכנסים ליד 2 הם יכולים לבצע מחקר עצמאי בטרם רכישת הדירה. המידע הוא מידע מדויק המתבסס על נתוני אמת בהתאם לעסקאות שדווחו לרשויות המסים".
8. השוק מלא רמאים ונוכלים
מכה גדולה של בעלי זכויות היא להתעורר ביום בהיר אחד ולגלות כי הנכס שלך נמכר לאחר ללא ידיעתך, בתרמית. עבור שלמה מינץ, הכנר הבינלאומי, המכה הזו הפכה למציאות. מינץ גילה במקרה כי הדירה אותה ירש מאמו נמכרה לצד שלישי על ידי רמאי, שהתחזה לבעלים של הדירה ואף הצליח לרשום אותה על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין, וזאת מבלי שמינץ עצמו מכר את הדירה או ידע על המכירה.
במקרה של מינץ הסוף היה טוב ובית המשפט החזיר לו את הדירה וחייב אותו לשלם לרוכשים רק את עלויות שיפוצה. אולם במקרים רבים אחרים, הסוף עבור הבעלים עלול להיות פחות טוב מאחר והם עלולים להפסיד את הדירה מבלי שקיבלו בגינה כל תמורה.
עורכת הדין קרן זוקין מסבירה כי "קיימת תקנת שוק המגנה על רוכשים, שרכשו את הזכות בתום לב, שילמו תמורה מלאה בגינה ונרשמו כבעלי הזכות בלשכת רישום המקרקעין ובית המשפט עלול לקבוע כי הם יישארו בעליה של הדירה ולא הבעלים המקורי. על בעלי דירות להיות עירניים, לבקר בדירה מדי פעם ולבדוק את הרישומים של הזכויות בכל תקופה".
עוד מדגישה זוקין כי "רוכשים מצידם מחויבים לבצע, בדיקות משפטיות של הרישום הפורמאלי בלשכת רישום המקרקעין, בדיקת ת.ז. של המוכרים, חוזה רכישת הזכויות וכד'. אבל לא רק זאת אלה, אלא אף לבצע בדיקות מעבר: לרחרח באזור מול שכנים שגרים בבניין ובאזור, לבדוק מול ועד הבית, לגשת לרשויות כדי לוודא כי התשלומים השוטפים לאחזקת הנכס שולמו על ידי הבעלים הרשום ושהנכס רשום על שם הבעלים בחברת חשמל, גז וכד'. ככל שהבעלים הרשום אינו רשום בכל הגופים האמורים יש לבדוק מדוע ולבקש לעיין בחוזי השכירות ואף לשוחח עם שוכרי הדירה".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו