משכנתא? כך זה עובד

כמעט כל רוכשי הדירות בישראל נוטלים משכנתא. אף שמדובר בהלוואה הגדולה ביותר שלוקח אזרח בימי חייו, לא רבים מתמצאים בתחום ויודעים כיצד לחתום על העיסקה הטובה ביותר בשבילם. ביום שלישי השבוע קיימנו "קו חם" עם מומחי בנק מזרחי־טפחות בנושא משכנתאות. במהלך שעות פעילות הקו התקבלו מאות שיחות מהציבור בנוגע לנושאים המגוונים והמורכבים הקשורים בנטילת משכנתא חדשה או במיחזור משכנתא קיימת. ריכזנו כאן מבחר שאלות שהגיעו מהציבור, בצירוף תשובות המומחים. יודגש כי תשובות המומחים לשאלות אינן בבחינת תחליף לייעוץ פרטני.

רכשתי לאחרונה דירה. האם אוכל לקבל משכנתא על כל סכום הרכישה? אם לא, מהו שיעור המימון המקסימלי שאוכל לקבל מהבנק?

אין אפשרות לקבל מימון מלא על רכישת הדירה. כללי בנק ישראל קובעים כי אדם שאין ברשותו דירה והנכס הנרכש הוא דירתו היחידה, יוכל ליהנות ממימון מקסימלי של 75% מערך הדירה ולהעמיד הון עצמי בשיעור של לפחות 25%. במקרה שמדובר בדירה חליפית - דהיינו, רכישת דירה חדשה ובה בעת מכירת דירה יחידה קיימת - אפשר לקבל מימון בשיעור של עד 70%. אדם שכבר יש ברשותו דירה והוא רוכש דירה נוספת, ואין בכוונתו למכור את הדירה הראשונה, יוכל לקבל משכנתא בשיעור של עד 50% מהנכס הנרכש. חשוב לזכור שמדובר בשיעורי מימון מקסימליים. ייתכנו בהחלט מקרים שבהם הבנק, לאחר בחינת הבקשה באופן פרטני - בהתאם לנתוני הנכס והלווה - יחליט על שיעור מימון נמוך יותר.

אומרים לי שאת המשכנתא כדאי לקחת בכמה מסלולי הלוואה, כדי לפזר סיכונים. איך אני יודע מהו תמהיל המשכנתא האופטימלי מבחינתי?

לכל לקוח פרופיל פיננסי שונה וצרכים שונים. בניית הרכב המשכנתא מתבצעת רק לאחר ראיון מסודר, שבו מבררים את צרכיו של הלקוח, מאפייניו ויכולותיו הפיננסיות. לאחר הבירור המעמיק הזה נבנה תמהיל המשכנתא המיטבי לכל לקוח. כאשר ניגשים לבנות את מבנה ההלוואה, יש כמה פרמטרים המובאים בחשבון, כגון גובה ההחזר החודשי שבו הלקוח מסוגל לעמוד, צפי לכספים שיהיו זמינים בעתיד לטובת סילוק חלקים מהמשכנתא במהלך חיי ההלוואה (למשל, שחרור של קרן השתלמות), פוטנציאל ההשתכרות של בני הזוג ועוד.

השתחררה לי קרן השתלמות ואני רוצה לפרוע חלק מהמשכנתא. אמרו לי שאצטרך לשלם קנס. במה בדיוק מדובר?

קנס היציאה, כפי שנוהגים לכנותו, הוא למעשה עמלה בגין סילוק מוקדם של ההלוואה, ובדרך כלל הכוונה היא לעמלת היוון. כאשר מסלקים לפני הזמן את ההלוואה (כולה או רק חלק ממנה), עשוי להיווצר פער בין הריבית בזמן העמדת ההלוואה לבין הריבית הממוצעת בשוק במועד הפירעון. העמלה הזאת, שחלה רק על חלק מהמסלולים (למשל, המסלולים בריבית קבועה), מחושבת באמצעות נוסחה חיצונית ואובייקטיבית. 

יש לי משכנתא שלקחתי בבנק מסוים. האם אפשר "להעביר" אותה לבנק אחר? 

בהחלט. העברת משכנתא מבנק אחד לבנק אחר נקראת "מיחזור" (אפשר גם למחזר בבנק שבו נלקחה המשכנתא), ומבוצעת לרוב לצורך שינוי תנאי ההלוואה הקיימים (תקופה, החזר, ריבית וכדומה). חשוב להדגיש כי לקוחות בעלי משכנתא קיימת אינם כבולים לאותו בנק ויכולים להחליט בכל עת שהם ממחזרים בבנק אחר.

לקחתי משכנתא לפני שלוש שנים. האם כדאי לי למחזר אותה?

אין תשובה אחידה לשאלה הזאת. מומחי המשכנתאות של מזרחי־טפחות בודקים כדאיות מיחזור לכל לקוח בצורה פרטנית, לאור הצרכים הנקודתיים שלו והתנאים שבהם נלקחה המשכנתא במקור. יש מקרים שבהם כדאי ומשתלם לבצע מיחזור, ולצידם מקרים אחרים שבהם המיחזור בלתי כדאי. חשוב לזכור שלכל לקוח צרכים אחרים ושהכדאיות נגזרת מצרכים אלו.

מיחזרתי משכנתא לפני ארבע שנים. האם אני יכול למחזר שוב?

אין הגבלה על מספר המיחזורים שלקוח יכול לבצע. השאלה היחידה היא שאלת הכדאיות, ואת זה תצטרך לבדוק בסיוע מומחי המשכנתאות של הבנק.

יש לי כיום משכנתא בבנק מסוים ואני מעוניינת לסלק חלק מהמשכנתא. איזה חלק כדאי לי לסלק?

אין תשובה חד־משמעית לשאלה הזאת. יש לבחון את גובה הריבית ואת התקופה שנשארה בכל חלק של ההלוואה, וכך גם את גובה העמלות שתידרשי לשלם בגין הפירעון המוקדם. בהחלט כדאי לבדוק את העניין מול בנקאי משכנתאות, ורק אחר כך לקבל החלטה מושכלת.

יש לי דירת 3 חדרים עם משכנתא קיימת. אני מעוניינת למכור אותה ולרכוש דירת 4 חדרים. מה מומלץ לעשות במשכנתא הקיימת?

שתי האפשרויות הקיימות הן סילוק ההלוואה הקיימת ולקיחת אשראי חדש לטובת רכישת הנכס החדש, או גרירת המשכנתא הקיימת (העברת המשכנתא, לרבות ביצוע שעבוד חדש, מהנכס הקיים, ללא שינוי בתנאי ההלוואה) לנכס החדש. במקרה שבו נדרש אשראי נוסף, מעבר לגרירה, אפשר להגיש בקשה בבנק בהתאם. מומלץ שתתייעצי עם בנקאי המשכנתאות, כדי שיבדוק עבורך מהי האופציה המועדפת מבחינתך.

אין לי די הון עצמי כדי לרכוש את הנכס שאני מעוניין בו. הבנק שבו אני מנהל את חשבון העו"ש שלי נותן הלוואות קמעונאיות בתנאים טובים יחסית. האם אני יכול להסתייע בהלוואה כזו כדי להגדיל את ההון העצמי?

באופן עקרוני, אין מניעה לקחת הלוואה קמעונאית לטובת הגדלת ההון העצמי, ובתנאי שיחס ההחזר - כלומר, משקלם המשותף של ההחזרים החודשיים בגין ההלוואה הקמעונאית והמשכנתא (והלוואות נוספות, אם קיימות) מתוך ההכנסה החודשית של הלווה - עומד בקריטריונים של בנק ישראל. כזכור, לפני כמה חודשים קבע בנק ישראל שיחס ההחזר לא יכול להיות גבוה מ־50%. אגב, מומחי המשכנתאות שלנו, על סמך ניסיונם ארוך השנים, ממליצים על יחס החזר נמוך יותר, בין 30% ל־%35. זאת כדי שיהיה אפשר לעמוד בצורה סבירה ו"מרווחת" יחסית במכלול ההוצאות המשפחתיות. 

יש לי כבר משכנתא ואני זקוק לסכום כסף נוסף לצורך הוספת חדר בדירה. האם אוכל לקבל הלוואה נוספת על המשכנתא הקיימת שלי?

הלוואה של סכום כסף נוסף דינה כלקיחת משכנתא חדשה לכל דבר. אפשר בהחלט לבחון זאת, אך הסכום החדש לא יתווסף למשכנתא הקיימת ובתנאים שלה, אלא בתנאי השוק הנוכחיים. הבנק בוחן את מטרת האשראי הנוסף ואם הבקשה עומדת בקריטריונים הנדרשים. ראוי להדגיש כי אפשר לקבל אשראי נוסף כנגד שעבוד הנכס למטרות שונות, כגון רכישת דירה נוספת, שיפוץ והלוואה לכל מטרה. שיעור המימון מוגבל ל־50% בהלוואות לכל מטרה ועד 75% בשיפוץ או בהרחבה, בהתאם להגדרות בעלות על דירה יחידה, חליפית או להשקעה.

בעלי ואני מעוניינים לרכוש דירה מסוימת. בדקנו אופציות למשכנתא, ובבנק אמרו לנו שלא נוכל לעמוד בהחזרים החודשיים ללא ערב תומך. מה זה אומר? 

"ערב תומך" הוא קרוב משפחה מדרגה ראשונה (הורים, אחים או ילדים של הלקוחות), המשתתף באופן פעיל בהחזרי המשכנתא. מטרתו המרכזית של הערב התומך היא לסייע בהחזר המשכנתא לתקופת זמן מסוימת, שבה בני הזוג אינם יכולים לשאת לבדם בנטל. לדוגמה, זוג צעיר בתחילת דרכו, שאחד מהם עדיין סטודנט ואשר הכנסותיהם המשותפות נמוכות כרגע ועתידות לגדול במשך הזמן. כמו כן, ערב תומך הוא פתרון טוב למצב שבו הלקוחות מגיעים ליחס החזר גבוה מדי. שילוב של ערב תומך יכול לסייע להם בהורדת יחס ההחזר ובהגעה לתשלום חודשי שבו יוכלו לעמוד. 

האם קצבאות ביטוח לאומי נחשבות להכנסה?

חלק מקצבאות ביטוח לאומי נחשבות להכנסה, ורק בתנאי שהן ניתנות באופן קבוע. קיצבת ילדים, לעומת זאת, אינה נכנסת בחישוב ההכנסות. כל בקשה, לרבות מקורות ההכנסה של הלווים, נבחנת באופן פרטני על ידי בנקאי המשכנתאות, ובסוף הבחינה מתקבלת תמונת המצב - הן בהיבט הזכאות למשכנתא בכלל והן בהיבט ההכנסות בפרט.

יש בבעלותי דירה ואני מעוניין לרכוש דירה נוספת. האם לצורך קבלת משכנתא עבור הנכס החדש אני יכול לשעבד גם את הנכס הנוכחי שלי, ועל ידי כך להביא פחות הון עצמי?

אפשר לשעבד נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף. על פי בנק ישראל, אפשר לשעבד נכס קיים לטובת נכס נרכש רק עד 50% מערכו של הקיים. אם הנכס הקיים כבר משועבד ויש גם עליו משכנתא, יש לקחת את האשראי הקיים כחלק משיעור המימון שיינתן לטובת הנכס החדש, כך ששיעור המימון הכולל לא יעלה על 50%.

האם אפשר לשעבד נכס של ההורים לטובת הגדלת ההון העצמי?

סיוע בהגדלת ההון העצמי באמצעות שעבוד נכס של בני משפחה הוא אפשרי. שיעור המימון מוגבל ל־50% מערך הנכס, כולל האשראי הקיים, אם הנכס כבר משועבד. בבקשה מסוג זה נבחנים פרמטרים שונים, לרבות יכולת החזר, גיל בעלי הנכס, קיומו של דיור חליפי לבעלי הנכס ועוד.

הריבית בישראל נמצאת כבר זמן רב בשפל, ועקב כך הריבית במסלול הפריים נמוכה יחסית. האם אפשר לקבל את כל המשכנתא בריבית הפריים?

על פי הוראות בנק ישראל, אי אפשר לקחת יותר משליש מהמשכנתא בריבית הפריים. ההגבלה הזאת חלה גם על מסלולים שבהם הריבית משתנה בטווחים שהם קצרים מחמש שנים. כמו כן, יש מגבלה של מתן עד שני שלישים מסך ההלוואה בריביות משתנות (לכל התקופות). כלומר, שליש מההלוואה חייב להיות בריבית קבועה (צמודת מדד או ללא הצמדה). חשוב לזכור שמשכנתא היא הלוואה לשנים ארוכות, וצריך להביא בחשבון שינויים בריבית על פני השנים. לכן מומלץ מאוד לקחת את ההלוואה בכמה מסלולים, כדי לא להניח את כל הביצים בסל אחד ולהיחשף לסיכונים מיותרים".

קיבלתי הצעת משכנתא מכמה בנקים. האם אני צריך להתייחס לגובה הריבית כמרכיב החשוב ביותר בהלוואה?

הריבית, שמושפעת מתמהיל ההלוואה ומהתקופה שלה, היא רק אחד הפרמטרים שצריך לבחון בהצעת המשכנתא. חשוב לזכור שיש שיקולים נוספים שמומלץ להביא בחשבון בעת לקיחת משכנתא. למשל, מה יהיה גובה ההחזר החודשי, הרגישות של המסלולים השונים לשינויים עתידיים בריבית, אפשרויות לפירעון מוקדם של המשכנתא ללא קנס יציאה ושינויים במהלך חיי ההלוואה. כך שלא מספיק לבחון הצעה רק בהיבט הריבית, אלא חייבים להבטיח שההלוואה תתאים באופן פרטני ללווה ותענה באופן מיטבי על צרכיו ועל מאפייניו. אנו, במזרחי־טפחות, עושים הכל כדי לבנות ללקוח את ההרכב המשתלם ביותר מבחינתו ולהתאים לכל לווה את המשכנתא הטובה ביותר בשבילו. 

הבנתי שכחלק מתהליך לקיחת המשכנתא אצטרך לבצע גם ביטוחים. במה מדובר והאם זה הכרחי?

יש שני ביטוחים שכל לווה נדרש, רגולטורית, לבצע בעת לקיחת המשכנתא - ביטוח חיים וביטוח נכס. הביטוחים הללו נועדו, בראש ובראשונה, כדי להגן על הלקוח מפני כל מיני מצבים בלתי צפויים. ביטוח חיים נועד לכיסוי ההלוואה בעת פטירה, חלילה, של אחד המבוטחים. ביטוח נכס נועד להגנה על המבנה המבוטח במקרה של נזקים שונים, על פי תנאי כיסוי הפוליסה. את הביטוחים הכרוכים במשכנתא אפשר לעשות בכל חברת ביטוח, ובתנאי שיעמדו בדרישות הרגולטוריות. אנו ממליצים להביא בחשבון גם את התשלום החודשי עבור הביטוחים כחלק מחישוב יכולת ההחזר של המשכנתא.

אשתי פוטרה לאחרונה ממקום עבודתה. ההכנסה החודשית המשותפת של המשפחה הצטמצמה, ואנחנו מתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא. מה אפשר לעשות?

משכנתא היא הלוואה לשנים ארוכות, ובהחלט ייתכן שלאורך התקופה יקרו כל מיני אירועים בלתי צפויים. חשוב מאוד לזכור כי בעיה שלא ניתן לה מענה בעודה קטנה, תהפוך קרוב לוודאי עם הזמן לבעיה גדולה וקשה יותר לטיפול. לכן כשנקלעים למצב שכזה, צריך לדווח באופן מייד לבנק על הבעיה הזמנית ולנסות לגבש פתרון משותף. יש מגוון רחב של פתרונות שהבנק יכול להציע לכם כדי לעבור את תקופת המשבר. לדוגמה, יש אפשרות לבצע גרייס (דחיית תשלומים) לתקופת ביניים. לבנק, וגם לכם, יש אינטרס שההלוואה תשולם כסדרה לאורך השנים, ולכן הוא יעשה מאמץ למצוא את הסידור שיאפשר לכם לצלוח בשלום את התקופה הקשה ולחזור מהר ככל האפשר לתשלומים חודשיים סדירים. 

אני מעוניין לשפץ את דירתי. האם אני יכול לקבל משכנתא לטובת השיפוץ?

כן. אשראי לשיפוץ מוגדר כהלוואה לדיור, ולכן בהחלט אפשר לקבל בגינו הלוואת משכנתא. כדי לקבל את ההלוואה תידרש להציג, בין השאר, אסמכתאות לביצוע השיפוץ ולביצוע שמאות לנכס בהתאם.

יש לי קרקע בבעלותי ואני בונה עליה בית למגורים באמצעות קבלן. מהו סכום ההלוואה שאני יכול לקבל ולאן הכסף עובר, לחשבוני או לקבלן?

מתן אשראי לבנייה כפוף לקבלת היתרי בנייה ותוכניות בהתאם. מגבלת הסכום היא בהתאם למגבלות הרגולטוריות של בנק ישראל ולבחינה פרטנית של הבנק. שחרור הכספים מבוצע לשיעורין בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ובתיאום מול הבנק. אפשר להעביר את הכספים ישירות לחשבון שלך או לחשבון הקבלן, בהתאם לאסמכתאות שיתקבלו ולאישור הבנק. 

אני מתגוררת עם משפחתי בדירת 4 חדרים ומעוניינת לעבור לדירה מרווחת יותר. מצאתי דירת 5 חדרים שעונה בדיוק על הצרכים שלנו. ייתכן שאצטרך לרכוש את הדירה החדשה לפני שאספיק למכור את הנוכחית. מהן אפשרויות המימון שלי?

במקרה שבו הנכס הקיים מיועד למכירה וכספי המכירה מיועדים למימון הרכישה החדשה, יש לך אפשרות לקבל מהבנק הלוואת גישור לתקופת ביניים, אשר נועדה לגשר על הפער בלוחות הזמנים בין הקנייה למכירה. לטובת הלוואה זו תוכלי לשעבד הן את הנכס הקיים והן את זה הנרכש.

רוצים לקבל עוד עדכונים? הצטרפו לישראל היום בפייסבוק

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו