מחירי הנדל"ן רק עולים: אז איפה נגור?

מתי כבר יירדו מחירי הנדל"ן? זו השאלה שעשרות אלפי זוגות צעירים ומשפחות שואלים את עצמם, אבל בכל פעם שמישהו ניסה להתנבא בעניין בשנים האחרונות, הוא נכשל. קשה מאוד להעריך אם ומתי מגמת עליית המחירים המטאורית עומדת להשתנות. אחת הסיבות לעליות הבלתי פוסקות בתחום הנדל"ן היא שרבים כבר פשוט התייאשו ובצר להם החליטו לרכוש נכס, יהיה אשר יהיה. 

רוצים לקבל עוד עדכונים? הצטרפו לישראל היום בפייסבוק

גם אנשים אמידים יותר נוכחים לדעת שהשקעות בתחומים אחרים, כגון מניות, תוכניות חיסכון בבנק וכך הלאה, מסוכנות לא פחות ומניבות לפעמים תשואות תיאורטיות. כשאתה קונה נכס, אתה מרגיש שיש לך משהו מוצק ביד, בוודאי הרבה יותר מוחשי מהחזקה במניה של חברה שעתידה לא ברור.

אז אם החלטתם שאתם לא יכולים עוד לחכות ורוצים כבר עכשיו דירה במחיר סביר ועם פוטנציאל שמחירה יעלה, כדאי לכם לעקוב אחרי המשקיעים - לאן הם פונים כשהם מחפשים נכסים להשקעה, והיכן אפשר עדיין למצוא נכסים במחירים שפויים, בוודאי לנוכח מה שקורה במדינת תל אביב. שאלנו סידרה של גורמים בענף הנדל"ן, שמאים, מנהלים בחברות עצמן, מתווכים וגם אנשים שקנו נכסים, בניסיון לאתר את היעדים הנחשקים של העתיד. 

לדברי אוהד דנוס, יו"ר איגוד השמאים, "באופן כללי כשמדברים על דירות לצורכי השקעה, עדיפות דירות קטנות על פני דירות גדולות. הגענו למצב שבו שכר דירה באזור תל אביב עומד על 8,000-7,000 שקלים, והרבה מאוד אנשים מתקשים לשלם את הסכומים האלה. לכן עדיפות דירות קטנות יותר. עדיין אפשר למצוא דירה להשקעה עם תשואה גבוהה יחסית בערים הרחוקות, למשל בקריית שמונה, אך חשוב להיזהר משכונות חלשות בפריפריה". אם מחפשים פוטנציאל לעליית ערך באזור המרכז או דירה במחיר שפוי, ההמלצה היא לחפש נכסים בשכונות חלשות בערים חזקות. "הרצליה, נתניה, רחובות, ראשל"צ, חולון או דרום תל אביב - בכל המקומות האלה יש עוצמה של עיר", אומר דנוס.

חיפה - עיר עם עתיד

בצפון הארץ אפשר עדיין למצוא מתחמים המציעים רמות מחירים סבירות גם לדירות חדשות מקבלן וגם לדירות יד שנייה. המומחים שעימם שוחחנו מציינים כי אחד הקריטריונים לחיפוש מתחם מגורים בעל פוטנציאל לעליית ערך הוא לנסות לזהות להיכן מגיעים הזוגות הצעירים. כמו כן, רצוי לחפש מקומות שבהם צפויה או שכבר מתרחשת השקעה בתשתיות התחבורה ובמערכת החינוך.

בחיפה אפשר להשיג היום במערב העיר בפרויקט החדש טורקיז, שמקימה חברת יוסי אברהמי, דירות 4 חדרים החל ב־1.23 מיליון שקלים. בחברה אומרים כי רוב הרוכשים בפרויקט הם חיפאים, מחציתם משפרי דיור ומחציתם זוגות צעירים. לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק ביוסי אברהמי, "חיפה רעבה לשכונה חדשה שמציעה איכות חיים וסטנדרט גבוה. כבר שנים שלא הוקמה בחיפה שכונה חדשה בסדר גודל כזה. לפרויקט יתרונות משמעותיים רבים, ובהם נגישות לעורקי תחבורה ראשיים כגון כביש 2, וכמובן הסמיכות למרכז התעסוקה הגדול, למרכזי פנאי, בילוי ומסחר ולים".

עוד אפשר למצוא באזור את שכונת גלי כרמל בטירת כרמל, שם בונה חברת אשדר פרויקט במחירים סבירים מאוד. השכונה החדשה ממוקמת בכניסה המערבית לעיר, סמוך למרכז תעשיות מדע מת"ם, לכביש 4, למחלף חיפה דרום, לכביש החוף ולמנהרות הכרמל. תוכנית המתאר של השכונה כוללת מגרשים למבני ציבור, גני ילדים, בתי ספר, מתנ"ס ומרכזים מסחריים. דירת 4 חדרים בקומה 2 בשטח של 105 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר נמכרה בשבועות האחרונים ב־1.05 מיליון שקלים. דירת 5 חדרים נמכרה ב־1.24 מיליון שקלים.  

ממזרח לקיסריה

אור עקיבא, הסמוכה לקיסריה, הופכת למתחם מעניין בעל פוטנציאל גדול. שרון בן־צבי, סמנכ"לית השיווק של חברת משולם לוינשטיין, מציינת כי אפשר להשיג דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונת היובל תמורת 1.2 מיליון שקלים. "כשהתחלנו לשווק דירות במתחם לפני שנתיים המחירים נשקו ל־900 אלף שקלים. זיהינו את הפוטנציאל ואנחנו עדיין חושבים שהוא קיים. יש במקום מערכת חינוך נפלאה שכבר מוכנה וזמינה, הוקם מחלף חדש הסמוך לעיר והירידה לכביש החוף נוחה. תחנת הרכבת של בנימינה קרובה מאוד, ובמגדלים שבצפון־מערב העיר רואים את הים משום שהם משקיפים מעל הווילות של קיסריה". 

גם חברת אשדר מקימה בשכונה הזאת פרויקט. דירת 4 חדרים בגודל 104 מ"ר עם מרפסת של 13.5 מ"ר נמכרה ב־1.05 מיליון שקלים, ודירת 5 חדרים בקומה 2 נמכרה ב־1.19 מיליון שקלים.

לדברי שמאי המקרקעין אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', החיפוש אחר נכסים במחירים סבירים שיש להם פוטנציאל לעליית ערך מצריך בדיקה במה שמוגדר "המעגל השלישי" ומעבר לו. אם המעגל הראשון מבחינת יוקר הנכסים בארץ הוא תל אביב וגוש דן, המעגל השני הוא ערים כגון נתניה, פתח תקווה וראשל"צ, המעגל השלישי הוא מחדרה־בנימינה צפונה ומיבנה־אשקלון דרומה. ירושלים היא חריגה בנוף הדיור, ומחירי הנכסים בה יקרים יחסית גם אם השונות גבוהה. עם זאת, יש בה שכונות דוגמת הר חומה וגילה, שבהן המחירים עוד נחשבים לסבירים יחסית. 

"זוג צעיר שאין לו עזרה מההורים לא יוכל להשיג דירה במעגל הראשון או במעגל השני, אלא אולי רק במעגל השלישי, ביישובים השוכנים מעבר לגוש גדרה־חדרה", אומר המאירי, "מדובר בערים כגון קריית גת וקריית מלאכי ובערים שבאזור בין חיפה לעפולה. עם זאת ברור שהכל מותנה בתעסוקה באזור. יקנעם היא דוגמה טובה למקום שפיתחו בו תעשיית היי־טק ותחבורה נוחה (כביש 6), ולכן ראינו מעבר של משפחות צעירות רבות אליה בשנים האחרונות. אבל בעקבות הביקוש עולים גם המחירים, כך שעוד מעט נגיע לידי כך שגם ביקנעם יהיה קשה לצעירים בלא הון עצמי לקנות דירה".

קדימה לראש העין

מי שעדיין רוצה לגור במרכז יכול, כאמור, לנסות לחפש מציאות ב"מדינת גוש דן", ולכך יש אסטרטגיות שונות. בין השאר, מומלץ לנסות לזהות את מגמת הנדידה של זוגות צעירים, דבר שהוכיח את עצמו בעבר בשכונות דוגמת אם המושבות בפתח תקווה, קריית השרון בנתניה, ובמידה מסוימת באזור ח-300 בחולון. אחד האזורים אשר להם פוטנציאל גידול משמעותי מבחינת התשתיות הוא ראש העין. חברות נדל"ן רבות כגון תדהר, אביסרור משה ובניו, גיא ודורון לוי, דונה, פרץ בוני הנגב, פרץ לוזון, צרפתי שמעון, שיכון ובינוי נדל"ן ושפיר מגורים ובניין, כבר מתכננות שם הקמה של בניינים. העיר צפויה לגדול בקצב מהיר בשנים הקרובות, בדומה למהפך שעברה יבנה לפני כמה שנים, שהפכה מעיירה מנומנמת למוקד נחשק של בנייה. אחת החברות האחראיות לאותו מהפך ביבנה, שמקימה גם פרויקט גדול בראש העין, היא חברת תדהר. 

מיכה אפרת, מנהל הפרויקט תדהר על הפארק בראש העין, אומר כי "העיר נמצאת במרחק של קצת פחות מ־20 ק"מ מתל אביב. היא חלק מגוש דן המתפתח, סמוכה לכבישים הראשיים, ויש לידה תחנת רכבת ואחת בהקמה. כמו כן, יש בה מרכזי תעסוקה ופארק תעסוקתי שנמצא בתכנון. מבחינת חינוך, ראש העין נמצאת במקום גבוה בזכאות לבגרות ובגיוס לקצונה, והיא קרובה למרכזי טבע ובילוי".

תדהר לבדה מקימה פרויקטים בהיקף של 1,036 יחידות דיור. מדובר בבניינים של 8 קומות, ואלה הצמודים לפארק אף יתנשאו ל־21 קומות. את חלקו הראשון של הפרויקט משווקים באמצעות ארגון חבר, ומחיר דירת 3 חדרים בקומה 1 מתחיל ב־888 אלף שקלים. דירת 4 חדרים תעלה החל מ־1.09 מיליון שקלים. "ראש העין היא בפוקוס של רשויות התכנון של המדינה. הן מבצעות כרגע מיזמי תשתית בהיקפים משמעותיים. מי שהיה שם לפני שנה ויבוא היום יראה כבישים סלולים ותשתיות בהקמה", אומרים בתדהר.

אלא שלראש העין יש מתחרה - העיר שתקום על מתחם תע"ש. מדובר במיזם ענקי שבמסגרתו תקום עיר עצומה בין הרצליה לרמת השרון, ובמרכזה יעבור כביש 4. אנחנו עדיין רחוקים שנים מטיהור הקרקעות מהזיהום של מפעלי תע"ש, ועוד יוגשו אלפי התנגדויות מצד תושבי הסביבה עד שנראה שיווק נכסים במקום, אבל המיזם עשוי ללחוץ כלפי מטה את מחירי הנכסים של ראש העין והסביבה בעוד שנים קדימה. גם זה שיקול רלוונטי.

שכונה אחרת שיכולה להיחשב מעניינת היא שכונת הפארק בחדרה, שעדיין נחשבת למרכז הארץ גם אם תל אביב מרוחקת ממנה כ־50 קילומטרים. 

השכונה ממוקמת בצד המזרחי ביותר של חדרה, וקבלנים דוגמת שיכון ובינוי, אמירי גן ואחרים כבר החלו להקים בה מאות יחידות דיור. היתרונות הם רמות תמחור הנכסים, שיחלו ב־1.2 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים, וכביש 9, שיעבור מדרום לה ויחבר בין כביש 6 לכביש 4. בחדרה יש גם תחנת רכבת, אך היא מרוחקת במקצת ונמצאת בצד המערבי של העיר. לחדרה יש פוטנציאל גדול, אף שבעשור האחרון היא נותרה עיר מנומנמת, וצריך לעשות עבודת רגליים ולהכיר את החדרתים כדי להבין עד כמה הפוטנציאל הגדול אכן עומד להתממש.

מי שעדיין מבקש לטפח את חלום הבית הפרטי באזור המרכז יכול לשקול לעבור אל מעבר לקו הירוק. ביישוב סלעית, הממוקם שני קילומטרים ממזרח לקו הירוק אבל גדר ההפרדה עוברת ממזרחה לו, מקימה חברת אמפא מליבו 120 וילות. "הפרויקט קיבל תנופה גדולה בעקבות כביש 6", מסביר מנכ"ל החברה, אלי אגם, "ואפשר להשיג בו וילה קטנה של 3 חדרים בשטח בנוי של 95 מ"ר על חצי דונם החל ב־1.5 מיליון שקלים. פעם לנסוע לתל אביב מכאן היה כשעה וחצי, היום בתוך חמש דקות אתה כבר בכביש 6. זה שינוי עצום לכל האתרים באזור".

באר שבע עדיין לוהטת

מלכת הדרום הבלתי מעורערת היא באר שבע. העיר והאזור צפויים ליהנות מאוד בשנים הקרובות ממעבר צה"ל לנגב, ועיר הבה"דים שתקום שם כבר מקפיצה את המחירים. לפי השמאי הממשלתי, מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת בבאר שבע עומד בסוף הרבעון השלישי של 2013 על 835 אלף שקלים - עלייה של 9% בתוך שנה, כך שרבים צופים כי השינוי החיובי יגיע כבר בשנים הקרובות. 

אלא שהדרום הוא לא רק באר שבע, וגם במבואות הצפוניים של האזור, שמהם עדיין אפשר להגיע לתל אביב במרחק של 40 דקות ברכבת - למשל, העיר אשקלון - המחירים עדיין סבירים. חברת דמרי מקימה בשכונת הסיטי בעיר את פרויקט דמרי WEST, שיכלול שני מגדלי יוקרה, ובהם 148 יחידות דיור, עם נוף פתוח לים. מחירה של דירת 4 חדרים יתחיל ב־910 אלף שקלים. 

בבאר שבע, בפרויקט מגדלי סוקולוב, אפשר למצוא דירת 4 חדרים (117 מ"ר עם מרפסת של 13 מ"ר) בקומה 19 בתג מחיר של 1.18 מיליון שקלים. לשם המחשה, בתל אביב דירת 2 חדרים של כ־50 מ"ר בפרויקט חדש באזור יפו נמכרה ב־1.55 מיליון שקלים לאחר "הנחה כבדה", לטענת הקבלן.

אפשר גם בפחות ממיליון

אפשר למצוא דירה חדשה בפחות ממיליון שקלים באזורים שונים בארץ - צריך רק להתגמש, מן הסתם, בנוגע למרחק מהמרכז. מה שהופך את הרכישה להשקעה בעלת פוטנציאל להשבחת ערך או לתשואה סבירה בצורה של דמי שכירות הוא בעיקר זיהוי המגמה של השכונה שבה היא נרכשת. ואף על פי שקשה לנבא את העתיד, עדיין אפשר לנסות ללמוד את השוק לפני שמקבלים החלטה. 

אז לכל מי שמחפש את המקומות הלוהטים הבאים, מומלץ לנסות לזהות מי האוכלוסייה הרוכשת את הדירות בשכונה, ובעיקר אם צפוי בה פיתוח של תשתיות התחבורה והחינוך. שיהיה בהצלחה. 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו