בתים נופלים באמצע הדרך

לפני פחות מחצי שנה פילחה ידיעה חדשותית לבבות רבים בציבור הכללי והיהודי. דווח על קריסת חלק מבניין מגורים בעיר סרפסייד בפלורידה. בקריסה נהרסו 55 דירות מגורים מתוך 136 הדירות בבניין ונהרגו 98 בני אדם, מרביתם יהודים.

האסון היכה בתדהמה את הציבור הישראלי ונגע בלב רבים. חודשים ספורים אחר כך, זה קרה בישראל. בניין ברחוב סרלין בחולון קרס יממה בלבד לאחר שפונה מדייריו. לא היה גורם חיצוני לקריסה, רעש אדמה או פיצוץ, ולא היו (לכאורה) סימנים חיצוניים שהעידו על מצב הבניין, עד שאחד הדיירים פנה לשירותי החירום בתלונה שדלת ביתו אינה נפתחת.

כמעט בו בעת דווח על פינוי בניין נוסף מחשש לקריסה אפשרית, הפעם ברחוב ביאליק ברמת גן. הבניין נהרס אחר כך באופן מבוקר. כך קרה גם בבניין בן 3 קומות ברחוב הגליל ברעננה, שהתגלו בו סדקים ונפילות טיח. דייריו פונו והוא נהרס באופן מבוקר.

אירועים אלה פתחו פרץ של פניות אזרחים ברחבי הארץ שהתלוננו על סדקים, רעשים, תזוזות וחשש כבד מקריסת בניין מגוריהם. בניין שיכון ברחוב בר כוכבא בטבריה פונה לאחר שדייריו דיווחו על רעשים וגילו בו סדקים. כך קרה גם בבניין ברחוב אנילביץ' בקריית אליהו בראשון לציון, שהתגלו בו סדקים עמוקים. בבית שמש החל בניין בן 3 קומות להתפרק, וכוחות ההצלה שהגיעו למקום פינו את יושביו. 

בניין מגורים ישן ברחוב אחאב בקריית אונו פונה מ-14 המשפחות המתגוררות בו, בעקבות חשש לקריסה מיידית, לאחר שנבדק על ידי מהנדס בחסות העירייה. הרשות המקומית דאגה לכל צורכיהם של התושבים, כולל שכר דירה חלופי.

"הבניין המסוכן נמצא בהליכי הרישוי האחרונים לבינוי-פינוי״, הסביר ראש העיר, ישראל גל. ״אני מקווה שבהחלטה לפנותם הצלחנו להבטיח את שלומם של הדיירים. בעקבות מקרים נוספים שקרו במהלך החודשים האחרונים, אני קורא לכל אחת ואחד מכם לגלות עירנות לגבי מבנים ישנים ולהזמין בדיקה של גורמי מקצוע, שיכולה להציל חיים".

מקרים של קריסות מבנים התרחשו לאחרונה במדינות נוספות בעולם. לפני כחודש קרס מבנה בן 5 קומות בצפון מזרח בנגלורו בהודו, אזור המאכלס חברות IT רבות ונחשב לעמק הסיליקון של הודו. בצפון דלהי בהודו קרס בניין בן 3 קומות ולכד מספר אנשים מתחת להריסות. באירשייר בסקוטלנד קרסו מספר מבנים לאחר שדיירי המתחם גילו סדקים חמורים בקירות. כך קרה גם בגיאורגיה, כשבניין בן 3 קומות התמוטט על יושביו. 9 בני אדם נמצאו ללא רוח חיים.

האם אנחנו עומדים בפני איום חדש? לדברי פרופ׳ רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית מהטכניון, לא מדובר בתופעה חדשה, אך היא בהחלט מדאיגה. "תמיד היו קריסות מבנים, אך לא דווח על כך. העלייה בדיווחים התעוררה בעקבות אסון מיאמי, שתפס תשומת לב של רבים ברמה הבינלאומית כמו אש בשדה קוצים. הבעיה בישראל היא שלדיירים אין אינטרס לדווח על סדקים במבנה, משום שאין הסדר לדיור חלופי. מהנדסי הערים לא עורכים ביקורת בכל מבנה, ולכן הליקויים מתגלים רק כאשר הם מהווים סכנה מיידית".

מי בכלל נושא באחריות במשולש הזה של המדינה, העירייה והדיירים ולפעמים גם היזם? זו בדיוק השאלה. מי יעצור את ההתמוטטות הבאה? מאז הקריסה בחולון התעוררה המודעות, ורק בתל אביב נוספו לרשימת המבנים המסוכנים כ־60 בניינים, וסך הכל 738 מבנים. התושבים אדישים ואינם מוכנים (או יכולים) לשלם כל אחד את עשרות אלפי השקלים הנחוצים לשיפוץ ולחיזוק המבנים.

אפילו קריסת המבנה בחולון לא שינתה את המצב. למה אנחנו מחכים - לאסון הבא? זוהי בפירוש פצצת זמן מתקתקת.

קריאת השכמה

בשנה האחרונה הקפיאו מספר רשויות מקומיות, ביניהן גבעתיים, רעננה, רמת גן ותל אביב, תוכניות לחיזוק מבנים בתחומן. הרשויות גיבשו מדיניות תכנונית המגבילה את קידום התוכניות והוצאת היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 ופרסמו תנאים מגבילים, כך שהפכו את התוכניות לבלתי כדאיות כלכלית.

בחודשים האחרונים פעלה באופן דומה גם עיריית חולון. באוגוסט השנה הפקידה הוועדה המקומית בחולון תוכנית להתחדשות עירונית כוללית לעיר (תוכנית ח/619), אשר לטענת קבלנים ויזמים מקומיים ברוב המקרים אינה יוצרת כדאיות כלכלית שמצדיקה ביצוע של פרויקטים לחיזוק מבנים. מבדיקת התוכנית עולה כי היא מאפשרת תוספת של קומה וחצי בפרויקטים של חיזוק מבנים ובנייה של עד 9 קומות על עמודים במקרה של הריסת בניינים בני 4 קומות.   

"התוכנית לא מעניקה אפילו מכפיל מינימלי של 1:2", מסביר היזם וסמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת ישראלי שאולי תכנון ובנייה, אריק שאולי, המקדם פרויקטים להתחדשות עירונית בחולון. "משרדנו בחן עשרות בניינים ברחבי העיר, ואני יכול לומר שכמעט ב-90% מהמקרים, אין כדאיות כלכלית לביצועם. התוכנית מאפשרת להוסיף רק קומה וחצי בפרויקטים של חיזוק מבנים, וברוב המקרים כלל לא מאפשרת אופציה של הריסה ובנייה, כי הזכויות המוצעות לא מספיקות".

סיפור מקומם אחר נוגע לכמעט 700 משפחות במתחם פינוי-בינוי בשכונת קריית שרת בחולון: חודש לאחר הקריסה של הבניין, עפה קורה ברחוב הר הצופים 12, גם פה בנס בלי נפגעים. חברה גדולה ומובילה, בוני התיכון, כבר החתימה דיירים בשיכון המוזנח. בסוף התהליך אמורות לקום פה 2,000 דירות חדשות, אבל הכל תקוע.

עשרות בניינים בשכונה הזו סובלים מהיפרדות קירות וסדקים עמוקים. למרות זאת לא נעשתה בדיקת מהנדס. רוב הבניינים נבנו בבנייה טרומית, לוחות חלשים שחוברו עם ברגים מזדמנים. הברגים התעייפו, הקורות מתכלות, המרפסות נוטות ליפול.

״אנחנו לא ישנים בלילה", אומרת שולמית בבא, שגרה כאן מ-1979. היא מספרת שהעמודים של הבניין עברו שיפוץ קוסמטי של טיח וצבע, אחרי שהופיעו בהם בקעים. השכנים טוענים שעיריית חולון מושכת אותם באף כבר 8 שנים. "אנחנו מקבלים הרגשה של חוסר איכפתיות מצד העירייה", לטענתם. ״הבניינים פה ממש מסוכנים וחלקם מטים ליפול״, מוסיף אילן באומן, איש עסקים ובעל דירה במתחם.

מעיריית חולון נמסר לגבי הפרויקט בהר הצופים: "במינהל ההנדסה מופתעים מטענות הדיירים, שאינן משקפות את המציאות. במקום מקודמת יוזמה של חברת בוני התיכון, ואגף תכנון העיר בעיריית חולון נמצא בקשר שוטף עם האדריכל מטעם היזם".

בניינים פגי תוקף

המספרים מפחידים ממש. 400,000 דירות בישראל נבנו עד שנת 1960 והן מהוות כ-15% מהדירות בישראל. עוד 330,000 דירות הן בנות 50 עד 60 שנה ועוד כ-400,000 דירות בנות 40 עד 50 שנה. כך עולה מבדיקה שערכה חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, על בסיס נתוני הלמ"ס. 

דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"לית החברה, מציינת כי בניין מגורים יכול לשרוד עשרות שנים, אך ללא תחזוקה הולמת חיי הבניין מתקצרים, וגם בניינים בני 50 שנה הופכים לפצצה מתקתקת.

מחקר שנערך עבור משרד הבינוי והשיכון בשנת 2018 העלה כי קיים חוסר מודעות בקרב הציבור לחשיבות של תחזוקת מבנים, כמו גם פערים בתחום הרגולציה שדורשים טיפול. ועדי הבתים משקיעים את מרבית כספי הדיירים בניקיון המבנה ולא בתחזוקת המערכות. ככל שהבניינים ישנים יותר והאוכלוסייה שמתגוררת בהם חלשה יותר נושא התחזוקה לא מטופל. הפוטנציאל להתחדשות עירונית דוחה אף הוא את תחזוקת המבנים, כי הדיירים ממתינים ליזמים ולחיזוק המבנה במשך שנים, בהן המצב התחזוקתי הולך ומחמיר.

תוך 20 שנה יהיו בישראל יותר ממיליון דירות בבניינים בני 60 שנה ויותר. ההתחדשות העירונית לא יכולה לתת מענה, בוודאי לא בקצב ההתחדשות היום, שעומד על אלפי דירות בודדות שנהרסות מדי שנה במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38.

אז כמה דירות בבניינים ישנים נבנו מחדש במסגרת התחדשות העירונית? על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית (שנת 2020), עד היום ניתנו במצטבר היתרים לכ-18,000 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית (פינוי-בינוי) וכ-31,000 בתמ"א 38-2 (הריסה ובנייה מחדש).
כלומר, על פי הניתוח של פז כלכלה והנדסה עד היום במצטבר היקף יחידות הדיור הישנות שנבנו מחדש במסגרת התחדשות עירונית עומד על כ-15,000 דירות בלבד. אם ההתחדשות תימשך בקצב הנוכחי היא תספק מענה קלוש ביחס למספר הדירות המסוכנות.

״אני אישית מכיר אינספור בניינים העומדים בפני קריסה״, אומר היזם יוסי אברהמי, בעל קבוצת אברהמי. ״פנינו לרשויות והתרענו, אבל אין עם מי לדבר. רעידת אדמה קלה ו-2 מיליון איש יישארו בלי בית״.

הבניינים המסוכנים ביותר ניצבים לאורך מישור החוף בשיכונים מנהריה דרך עכו וחיפה, גבעת אולגה, נתניה, תל אביב, ראשון לציון, אשדוד ואשקלון. נוצרת קורוזיה סביב הברזל ביסודות המבנים בגלל האוויר הלח והמלוח, קוטר מוטות הברזל מצטמצם והם מתקשים לשאת את משקל הבניין.

גם בתי ספר בסכנה

ממסמך רשמי שהוכן ב-2017 על ידי מומחים מטעם התאחדות הקבלנים בוני הארץ עולה כי כ-300,000 דירות שנבנו לפני שנות ה-50 צריכות לעבור בשנים הקרובות הליך של הריסה ובנייה. המסמך נשלח בזמנו לאביגדור יצחקי, ששימש באותם ימים ראש מטה הדיור במשרד האוצר.

למרות ההתרעה מפני סכנה מיידית, הדבר לא עורר את הממשלה להאיץ תוכניות לחיזוק והתחדשות מבנים. גם דו"חות מבקר המדינה שקראו לטיפול בנושא מבנים מסוכנים לא הניעו את גורמי המקצוע לבצע מיפוי מבנים בישראל ולא הוקצו לכך משאבים.

ממיפוי המבנים המסוכנים בישראל, שנערך עבור נדל״ן היום בסיוע רן צחורי מחברת Mikoom.io, עולה כי ברשימת הערים עם מבנים ישנים ומסוכנים מובילה תל אביב. אחריה עומדות ברמות הסיכון לפי סדר יורד חיפה, ירושלים, רמת גן וחולון.

המבנים שנמצאים בסכנת קריסה בערים השונות סובלים בין היתר מסדקים בקירות ובעמודים, חדירת מים במערכת החשמל, אריחי קרמיקה נופלים, חלקים שהתנתקו מהתקרה, עמודי בטון מתפוררים, ברזלים חשופים וחלודים ומבנים סדוקים עם חשש לקריסה. בחלק לא מבוטל מדובר על מבני ציבור, כגון בתי ספר ומרכזי ספורט.

דו"חות מבקרי עיריות מעלים תמונה מדאיגה. חוק עזר עירוני קובע כי על הרשויות המקומיות "לערוך מזמן לזמן סקר על בניינים העלולים להוות סכנה". בפועל, הרשויות המקומיות לא ערכו סקר רב-שנתי כזה ולא העמידו לרשות המחלקה או כל גוף אחר תקציב לצורך כך, גם לאחר פניות מתושבים שהתריעו על סכנה במבנה מגוריהם. דו"חות מבקרי העיריות מ-2017 (פרק מבנים מסוכנים) מלמדים כי אחת הסיבות לאי ביצוע הסקר נובעת ממחסור בכוח אדם.

"אין אפשרות לבצע סקרים של בניינים העלולים להוות סכנה, כי אין מספיק מהנדסים", טען מנהל היחידה למבנים מסוכנים בראשון לציון, כפי שעולה מדו"ח מבקרת העירייה בנושא מבנים מסוכנים לשנת 2017. "אני עובד כמנהל היחידה וכמהנדס מבנים מסוכנים. יש צורך בגיוס עוד מהנדסים ליחידה", אמר אז.

ראש עיריית ראשון לציון, רז קינסטליך, מתמודד היום עם תוספת צפויה של 100,000 אלף תושבים בתוך 6 שנים, מחצית במסגרת פינוי מחנה צריפין. "אף אחד לא לוקח בחשבון את נושא כוח האדם ברשויות המקומיות", טוען קינסטליך. "המשכורות נמוכות מדי, אני לא מצליח להביא בודקי תוכניות ב-8,500 שקל לחודש. אין פלא שהם מעדיפים לצאת למגזר הפרטי. זו צעקה של כל הרשויות המקומיות. יש לי תקנים, אבל אנשים לא באים לעבוד.

המדינה מצפה שנרוץ קדימה עם ההתחדשות העירונית, אבל שמה לנו על הרגליים משקולת של 200 קילו. צריך לאשר לרשויות המקומיות הרבה יותר סמכויות בנושא השכר, אם רוצים להגדיל כוח אדם ולקדם תוכניות והיתרים".

בראשון לציון פונה לאחרונה בניין להריסה ברמת אליהו. העירייה היא זו שפיקחה והחליטה על העיתוי המתאים. 16 משפחות פונו מהבניין, לאחר שסדק גדול התרחב בשנים האחרונות, והבניין נהרס עד היסוד. בניגוד לאירועים דומים בחולון, רמת גן ורעננה, ההחלטה על פינוי

הבניין לא התקבלה בהפתעה, אלא לאחר 6 שנים שהעירייה עוקבת אחר מצבו הרעוע.
טענות דומות עלו ברשויות מקומיות נוספות, ובהן עיריית ירושלים. "החסם העיקרי לביצוע סקר מבנים רב-שנתי הוא מגבלות בתקציב וכוח אדם. מנהל אגף רישוי ופיקוח ציין כי היקף כוח האדם במחלקה (5 מהנדסים), אינו מאפשר קידום סקר יזום בכל העיר", כך עולה מתגובת הממונה על מבנים מסוכנים בירושלים בדו"ח מבקר העירייה בנושא זה.

תמונה דומה מתארת את אשר התרחש בלוד: "בבדיקת הביקורת נמצא שאין באגף ההנדסה וגם לא במקום אחר תקציב ייעודי לטיפול במבנים מסוכנים. לאור העובדה שאין בעירייה מסמך סדור הממפה את כל המבנים המסוכנים הקיימים ברחבי העיר, אין מערכת ממוחשבת ואין ניהול של הידע, נאלצה הביקורת לחפור בתיקי עבודה באגף ההנדסה ובאגף הלוגיסטיקה תוך כוונה לאתר את אותם מבנים שהוכרזו בעבר כמבנים מסוכנים ולבחון את אופן הטיפול בהם עד לשלב הסרת המפגע הבטיחותי", נכתב בדוח מבקר העירייה לשנת 2017.

המצב חמור עוד יותר כשמהדו"חות מתגלה כי על אף פניות של תושבים לרשות המקומית, שהתריעו על כשלים חמורים בבניין, הם לא קיבלו מענה. "אכן נמצאו מבנים מסוכנים למגורים, אך הם לא טופלו כראוי", נכתב בדו"ח מבקרי העיריות לשנת 2017.

בדוח מבקר עיריית ירושלים נכתב: "מתוך 2,248 פניות למוקד, סווגו 75 מקרים כסכנה מיידית. מתוך 75 מקרים אלה העלתה הביקורת 16 מקרים שבהם לא הגיעו מהנדסי המחלקה למקום בזמן. כך למשל, מהנדס המחלקה הגיע למבנה הנתון בסכנה מיידית ברחוב עובדיה סומך 4 ימים לאחר הפנייה, כשזמן ההגעה הנדרש על פי מדדי העירייה הוא 5 שעות. במקרה אחר קרסה תקרה במבנה ברחוב עין יעקב במאה שערים. המהנדס האחראי הגיע באיחור של יומיים. לא נמצא הסבר כלשהו לסיבת האיחורים ולא הופקו לקחים למניעת הישנותם לעתיד לבוא".

יש מקומות שהוכרזו בסיכון אך הטיפול מתעכב בוועדות. לדוגמה, ברחוב אשכנזי ביהוד-מונסון העירייה כבר הכריזה על המבנים כבתים מסוכנים, והתוכנית מוכנה להגשה ונמצאת בקליטה בוועדה המחוזית. ניתן לאשרה תוך חודשים בודדים ולהתחיל בביצוע תוך 18 חודש. גם ברחוב ויצמן 48-52 ביהוד הבניינים במצב רעוע וסטטוס התוכנית זהה.
"הרשויות במדינה חייבות להתעורר ולהבין שאין ברירה״, אומר יעקב אטרקצ׳י, מנכ״ל חברת אאורה. ״האסון הממשמש ובא של עוד מבנה ישן שיקרוס מלמד אותנו את החשיבות של התחדשות עירונית. הדיירים רואים את זה, ראשי העיריות רואים את זה. רק צריך להדביק את הרגולציה".

עו"ד רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית: "המקרים האחרונים של בניינים קורסים הינם נורות אזהרה לגבי עוד אלפי מבנים, שנבנו לפני שהיה תקן לרעידות אדמה, בתחילת שנות ה-80. אנחנו רואים את זה שוב ושוב במפגשים עם דיירים - בניינים מוזנחים ומתפוררים ודיירים שרוצים לחדש ולשפר את איכות חייהם ואת בטחונם, אך גלגלי הבירוקרטיה ממשיכים לחרוק. כיום כולם כבר מבינים שיש תאריך תפוגה למבנים הישנים, שנבנו בגלי העלייה השונים, בבנייה שנעשתה בחופזה מתוך צורך ליישב את הארץ במהירות. היום שיטות הבנייה הן אחרות, עם תכנון קדימה לעמידות ואיתנות המבנים לשנים רבות. יש לקדם ולתת דחיפה לתוכניות התחדשות עירונית הנמצאות בשלבים שונים, כדי למנוע את האסון הבא".

טסט שנתי לבניין

דיירי הבניין שקרס ברחוב סרלין עברו לא מעט תלאות. לבנת וסילבן שרביט, שהתגוררו במקום בשכירות ואיבדו את כל רכושם, מספרים ש״התחושה היא שאנחנו לא מעניינים אף אחד. כל מה שנאמר היה הצגה לתקשורת. איבדנו הכל ואף אחד לא עוזר".

גם נועה יחזקאל, סטודנטית שגרה בבניין בחולון עם בן זוגה, סיפרה שאיבדה הכל - כולל ציוד ובגדים לחתונה, שאמורה היתה להיערך בתוך שבועיים.

בעקבות הפגנה מול שרידי הבניין, ראש עיריית חולון, מוטי ששון, נפגש עם התושבים וסיפר שעלה בידו לאשר מתן סיוע עירוני עבורם בשכר דירה לתקופה של עד 8 חודשים, בסכום של עד 3,900 שקל לחודש. העירייה מובילה מהלך שיקדם באופן מזורז תהליך של שינוי תב"ע ופינוי-בינוי לבניין שקרס, על מנת לאפשר לדיירים לשוב במהרה לדירה משלהם.

חברת אסיה סיירוס פנתה לששון בהצעה: "ניקח על עצמנו את ההקמה המחודשת של הבניין שקרס לפי כללי תוכנית תמ"א 38-2. כל אחד מדיירי הבניין יקבל בתום העבודות דירה משודרגת: תוספת ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית וחניה. עד לקבלת הדירה, נממן לדיירים את השהות בדירה שכורה הקרובה למקום מגוריהם״, כתב מנכ״ל החברה דורון עטייה לראש העיר.

כל דייר שרואה סדק או חריץ מזמין היום את רשות הכיבוי. אפשר בהחלט להבין את הסיבה לפחדים של דיירי השיכונים המוזנחים. אנשים בבניינים הוותיקים כבר מדמיינים לעצמם - מה ניקח איתנו בחטף לפני שהכל יקרוס. חלקם כבר הכינו רשימה.

בנין בישראל תוקפו כ-50 שנה. אבל בעוד לרכב עושים טסט, בבניינים שפג תוקפם לא נוגעים. השיכונים של פעם נבנו מהר, ללא מחשבה רבה ומחומרים זמינים וזולים כמו נייר, צדפות וחול ים, שמוצאים בכל קידוח קיר ישן בגוש דן.

האבסורד הוא שמדינת ישראל לא הנהיגה עדיין תקן מחייב בנושא. התקן לתחזוקת בניינים של מכון התקנים (ת"י 1525 חלק 1) הוא בכלל וולונטרי. מבחינה חוקית, האחריות על המבנה היא קודם כל של הדיירים, אבל לעירייה יש סמכות לחייב מבנים מסוכנים בהריסה.
הגדרת מבנה מסוכן מצויה בחוקי העזר העירוניים. למשל, חוק עזר לתל אביב יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב-2001, קובע כי בעל בניין יחזיק את בניינו במצב המבטיח את שלום המחזיקים, שלום הציבור ואת בטחון הנכסים הסמוכים לו. ככל שיש חשד כי המבנה מסוכן, על העירייה לבצע את בדיקת הבניין, וככל שהעירייה סבורה לפי חוות דעת כי הבניין אכן מסוכן, היא יכולה לדרוש מבעל הנכס לבצע את העבודות המפורטות. ככל שבעל הנכס לא מילא אחר דרישות העירייה ולא ביצע את העבודות הנדרשות, רשאית העירייה לבצע את העבודות בעצמה ולגבות מבעל הנכס הוצאות אלו.

״ככל שהעירייה סבורה, לפי חוות דעת, כי לבניין קיימת סכנה מיידית, היא רשאית לתת בין היתר צו סגירה ולצוות על פינויו או על הריסתו״, מסביר עורך דין צבי שוב, המתמחה בתכנון ובנייה.

ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, מציע לחייב דיירים בבדיקות הנדסיות אחת לתקופה. ״צריך לחייב את ועד הבית להזמין כל כמה שנים ביקורת חובה, כמו טסט לרכב. בניין שאין לו אישור ייקנס. בניין שלא יעבור טסט יחויב לתקן. האחריות תעבור לבעלי הדירות, כמו בכל מדינה מתוקנת. אולי ננסה את זה, לפני האסון הבא והבא אחריו". 

חיזוק לא מספיק

התחקיר שלנו מגלה חשש גדול בהרבה - גם בניינים שחוזקו בתמ״א 38/1 (חיזוק מבנים ותוספת קומות) עלולים להוות סכנה. התפרים בין ישן לחדש רעועים והבניין במהרה יקרוס אל תוך עצמו.

ברחוב הגליל ברעננה בניין בשלבי חיזוק נטה על צידו. זאת במסגרת עבודות חפירה לביצוע פרויקט תמ"א 38. הדיירים פונו מהמקום מחשש לקריסה, וחלקו הדרומי של הבניין נהרס עוד באותו הלילה, על הרכוש שבו.

ראש עיריית רעננה, חיים ברוידא, הודיע כי יפסיק בעיר תוכנית לחיזוק מבנים (38/1), ויתמוך רק בהריסה ובנייה מחדש (38/2). "המקרה הזה הוא עדות למה שאני טוען זמן רב, שלא לאפשר תמ"א 38 רגילה, אלא אך ורק הריסה ובנייה מחדש, לטובת הדיירים ולחיזוק הבניין", אומר ברוידא.

בירושלים פונה בעקבות סדקים בניין שנוספו לו 4 קומות בעקבות חיזוק מבנים בתמ״א. כבר לפני 10 שנים בדק מהנדס את הבנין. "הבניין הישן המקורי היה תקין, אבל התוספות לא היו תקינות ונגרמו שקיעות בגלל ביסוס רדוד", הוא מתאר. "הכנתי תוכנית חיזוק, אבל הדיירים החליטו לא לבצע אותה. מי שלא הולך עם מהנדסים, יילך עם כבאים".

האם זה סופה של תוכנית תמ"א 38/1 לחיזוק מבנים ותוספת קומות? אחריות ציבורית הייתה אומרת שכן.

מי שמוביל את המלחמה נגד תמ״א 38/1 כבר שנים הוא המהנדס הבכיר ישראל דוד, ממלא מקום יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות ויו"ר ועדת התקינה המרכזית של מכון התקנים. ״המדינה רוצה להשקיע מיליארדים בפתרון מיגון, כאשר במבחן התוצאה הסופית אולי נפגעו שני בתים מטילים. בחודשיים האחרונים קרסו מספר מבנים ושום דבר לא זז. בניין שצריך להרוס עושים לו תמ"א 38, שבכלל לא מחזק אותו נגד המשקל שלו. התוצאה מעידה שתמ"א 38 היא פשע. היא ממשיכה בלחץ של אינטרסנטים, שהם חלק משרשרת המזון של השלטון״.

בנושא הממ"דים הוא אומר: ״חיזוק לרעידות אדמה בתמ"א 38 נעשה מחוץ למבנה. אבל אם הבניין בפנים רקוב, מה עשינו? שמנו שמלה יפה על חולה סופני. זה יעזור לו?״.

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים, מוסיף: ״תמ"א 38/1 זו סכנת נפשות. פחד אלוהים לבנות מעל בניין שגרות בו משפחות, לזעזע את הבניין עם יסודות חדשים, חפירה מסביב ומתחת ולהעמיס עליו מלמעלה. רק אחרי שיתמוטט בניין כזה יפסיקו עם השטויות האלו".

פינוי-בינוי הוא הליך בירוקרטי שנמשך לעיתים 10 שנים ויותר. יזם יש, הסכמת דיירים יש, גם העירייה מעוניינת. אבל הבניינים הולכים ומתכלים ככל שהזמן נוקף ודבר לא זז. בניין בן 3 קומות בשכונת ביאליק בבית שמש פונה מדייריו, על אף תוכנית פינוי-בינוי שמתנהלת מזה כ-10 שנים. הבניין הינו חלק מקומפלקס של 27 בניינים, שבו קבוצת נתיב מקדמת פרויקט התחדשות עירונית. התוכנית היא לפנות 330 יח"ד ובמקומן לבנות כ-2,000 יח"ד חדשות. הבניין המדובר פונה מדייריו, המשטרה אטמה אותו ונחסמה הגישה לדירות מחשש לקריסה.

החברה נמצאת לקראת קבלת היתרים בטרם הריסת הבניין, שצפוי להיהרס בתוך כשנה.
ברחובות יפו ותל אביב בקריית אליהו בחיפה מספרים דיירים על סדקים איומים ועל הצפת המקלטים בחורף. הפניות לעירייה לא נענות. ״אמי הקשישה חיה פה בפחד מוות ולא יכולה לצאת מהבית, שהפך בית כלא״, מספרת מי שגדלה באחד הבניינים.

היזמית והקבלנית חברת בוני התיכון תקועה במשעולי הבירוקרטיה. בעיריית חיפה מבקשים סבלנות וטוענים כי אין טעם לבנות ולבנות ללא אבחנה. ״אנו מקדמים עירוב שימושים ובנייה חכמה. קצת סבלנות וכל התוכניות הללו ייצאו לדרך. חיפה מובילה במדדי הרשות להתחדשות עירונית״, אומרים בעירייה.

צו שעה

84 ראשי ערים מהמרכז ומהפריפריה פנו בקריאה משותפת לשר השיכון זאב אלקין ולשרת הפנים איילת שקד: ״בצעו סקר ומיפוי של המבנים הישנים במדינה, תוך סיווגם לפי רמות הסיכון הנובעות מהם, וצאו לתוכנית שיקום וחידוש של המבנים - בין אם במסגרת התחדשות עירונית, במסלול מקל ומזורז, ובין אם בדרך של תיקון הליקויים במבנים בהם ההיתכנות להתחדשות עירונית נמוכה״.

״מדובר בצו השעה – ושומה על כולנו להתגייס לשמירה על שלומם וחייהם של תושבינו״, כותבים ראשי הערים. בין ראשי הרשויות נמנים רון חולדאי - ראש עיריית ת"א-יפו, חיים ביבס - ראש עיריית מודיעין-מכבים-רעות ויו"ר מרכז השלטון המקומי, וראשי הערים של חולון, גבעתיים, חיפה, מגדל העמק, בני ברק, דימונה, נתניה, פתח תקווה, אשקלון, כפר סבא, רעננה, הרצליה, ראשון לציון, אור יהודה, הרצליה ועוד רבים אחרים.

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מפנה אצבע מאשימה לרשויות: ״האחריות המלאה לקידום ולזירוז הריסה ובנייה חדשה של בניינים מסוכנים, שנבנו לפני 50 שנה ויותר באמצעות תמ״א 38 ופינוי-בינוי היא של ראשי הערים. עליהם להתעשת, להפסיק לצפות שאחרים יעשו עבורם את העבודה. עליהם לעשות את המאמץ המתבקש להציל את חיי התושבים. ענף הבנייה והתשתיות יעמוד לצד כל מי שיקדם פעולה למניעת אסון של קריסת בניינים, כפי שעשה עד כה".

לדברי דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת: "אנחנו במצב חירום וצריך לפעול באופן מיידי. כיום לוקח לתכנן ולבנות פרויקט של התחדשות עירונית 10 עד 15 שנה. הסיבה העיקרית היא סחבת בירוקרטית מצד הרשויות המקומיות, ועדות התכנון וועדות הערר. הקצב שבו מתקדמים הפרויקטים לא תואם את הצורך בשטח. כבר עכשיו אנחנו רואים יותר ויותר מבנים מסוכנים, והפער הזה יילך ויגדל. יש צורך בהקצאת משאבים להקמת יחידה בכל רשות מקומית, שתקדם במסלול מהיר את התחדשותם של המבנים המסוכנים. היחידה הזו תמפה את המבנים, והם יקבלו עדיפות בטיפול".

הסכמה, רבותי

ברפורמה להתחדשות עירונית יש שינוי מהותי לזירוז ההליכים - הורדת שיעור ההסכמה הנדרש לתביעת מתנגדים ל-66%, וכן לאפשר ליזם עצמו לתבוע את המתנגדים, גם ללא השתתפות יתר בעלי הדירות. 

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "בתוכנית האסטרטגית ל-2040 רבע מהבנייה היא במסגרת התחדשות עירונית. האתגר הגדול הוא לעבור ליישום – הוצאת היתרי בנייה ובנייה בתוך תשעה חודשים. רשות ממשלתית, שאמונה על מדיניות, עוסקת גם בהסכמי מסגרת, בקרקע משלימה. יש לנו 24 מינהלות, ואנחנו מלווים פרויקטים מהדייר הבודד עד היזם".

פרופ׳ רחל אלתרמן, מתכננת ערים מהטכניון, מתנגדת להחלטת שרת הפנים אילת שקד לקידום תוכניות בהליך מזורז, תוך הענקת זכויות עודפות לבניינים שנשקפת להם סכנת קריסה בשיעור של 500 עד 800 אחוז, תלוי במקום המגורים.

לדברי פרופ' אלתרמן, "קריסת מבנה או חשש לקריסה הם אירוע המחייב טיפול מיידי. תמ"א 38 ופינוי-בינוי לא נועדו לענות על הצורך של בניין מט ליפול, לשם כך נדרש טיפול נמרץ".
על פי יוזמת השרה שקד, הוועדה המקומית תחויב לאשר תוכנית בנייה למבנים כאלה תוך חודשים ספורים, ואם לא תעמוד בלוחות הזמנים הטיפול יועבר למוסד תכנוני גבוה יותר, שיקבל סמכות להוציא היתר.

השרה שקד אומרת כי יוכנסו לחוק תיקונים הנוגעים לבניינים ישנים ומסוכנים. לדבריה, "אנחנו רוצים שאחוזי ההסכמה בבניינים מסוכנים יירדו ל-51% ושאחוזי הבנייה יגדלו ל-800%".

לטענה כי הדבר יכול להוביל להזנחת מבנים אמרה: "אנשים לא מזניחים בכוונה את הבית כדי שקבלן יעשה להם תמ"א. סיירתי בקריית שמונה במתחם מוכן מתוכנן להתחדשות, ורק מחכים שיבוא יזם, אבל אף יזם לא בא כי זה לא משתלם. אני מקווה שנמצא פתרונות כמו קרקע משלימה ונוכל לעשות פרויקטים גם בפריפריה. טבריה, למשל, אני אומרת בעדינות, נראית לא משהו, ויכולה להיראות הרבה יותר טוב".

ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה מתנגד בתוקף להצעה של השרה איילת שקד ושר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, להורדת סף ההסכמה ל- 51%. ״מדובר בהצעה לא אחראית ולא חוקתית, שפוגעת בזכות הקניין באופן בלתי מידתי״, תוקף קמיניץ.

"איפה נישן הלילה?"

כיצד ייתכן שמהנדס עיר יכריז על בניין בסכנה, והדיירים יחויבו לשלם עשרות אלפי שקלים לשיפוץ, או שהם יפונו מבתיהם בלא כל פתרון דיור? סוגייה זו נדונה לאחרונה בוועדת הפנים והגנת הסביבה. הוועדה שמעה עדויות של דיירים שפונו מבתיהם, הח"כים העלו טענות שאף גוף לא לוקח אחריות, אבל לא התקבלו החלטות קונקרטיות.   

מרים שגב מבית שמש, דיירת שפונתה מביתה ללא פתרון דיור, סיפרה: "גרתי ברחוב ביאליק 6 בבית שמש, והיום אנחנו ברחוב. פינו אותנו לפני חודש וחצי. הכריזו שהמבנה בסכנת קריסה. יש משפחה שחילקה את 3 הבנות שלה בין 3 חברות. אם הייתה לנו אפשרות כלכלית לשכור דירה, לא היינו גרים בדירה של 40 מ"ר. איפה נישן היום בלילה?".

איתי שמואלי, נציג ועד בניין שפונה: "יש לי 5 ילדים. אשתי קיבלה הודעה לטלפון, וקיבלנו מכתב שיש צו פינוי. במכתב טענו שהדיירים צריכים לתקן את הליקויים תוך 30 יום. קבלן רצה עבור התיקונים חצי מיליון שקל, 40,000 שקל מכל דייר. הזוי. מאיפה הדיירים ייקחו פתאום סכום כזה?".

לשאלת יו"ר הוועדה, ח"כ ווליד טאהא, האם היה מודע לכך שהוא מתגורר במבנה מסוכן, השיב שמואלי: "היה ברור שהבניין רעוע ומוזנח. לפני שנתיים בבניין לידנו נפל קיר. צריך חוק שצריך לבדוק בניין אחרי מספר שנים. אם יש עכשיו תקציב של 50 מיליארד, גם לנו מגיע שייתנו לנו שכירות חודשית".

ח"כ ישראל אייכלר: "כל המבנים אחרי 50 שנה בסכנה גדולה. אנשים רואים סדק וחוששים לדווח לעירייה, מהפחד שיפנו אותם מביתם".

ח"כ גדי יברקן: "איך המדינה, באמצעות עמידר, מכרה בניין בסכנת קריסה? כסף התגלגל בין קבלנים, ובסוף הדיירים עדיין מתגוררים בבניין שעלול לקרוס".

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הבהירה במהלך הדיון: "רוב הבניינים שאנחנו מטפלים בהם נבנו בשנות ה-50' עד שנות ה-70', והם מגיעים לסכנת קריסה. צריך לקחת בחשבון שהתהליכים לא מיידיים. צריך תב"ע, היתרי בנייה, וזה לוקח שנים. כשיש אירוע קריסה ודרוש פתרון מיידי, אנחנו לא יכולים לסייע. בניין שנמצא בתהליך התחדשות עירונית מקבל מענה".

מגלגלים אחריות

קריסת המבנה בחולון הותירה את בעלי הדירות ללא פתרון מגורים. בגלל תחושת הדחיפות שליוותה את פינוי הדירות הם נאלצו להשאיר את חפציהם מאחור, כך שהם נותרו גם ללא מיטלטלין. השאלה המרכזית שעולה היא מי נושא באחריות?

שר השיכון זאב אלקין נשאל על חובת בדיקת הבניינים הקורסים והשיב כי האחריות על הנושא על פי החוק היא על הרשות המקומית, על מהנדס העיר והמערכת שלו. ״יש חובה לדאוג לכך שהבניינים בשטח הרשות לא יקרסו. החובה היא עליו. רשות מקומית היא גוף חזק עם הרבה משאבים והרבה אחריות. בעקבות המקרים הללו אנחנו רוצים לקיים שיח, לבנות שיטה אחידה בכל הרשויות ולזרז התחדשות עירונית קודם כל בבניינים מהסוג הזה".

מדו"ח מבקר העירייה בירושלים עולה כי האחריות נתונה על שני הגורמים, בעל הנכס והגורם השלטוני. חוק העזר העירוני בנושא מבנים מסוכנים קובע כי מהנדס העיריה או נציגו יערכו מזמן לזמן, אם ביוזמתם ואם לבקשת בעל בניין, בדיקה של בניין העלול לסכן את מחזיק הנכס. החוק מאפשר למהנדס לבדוק את הבניין שבו התעורר חשד לסכנה, אך לא מסיר את האחריות מבעל הבניין, שמחויב בחוק לאחזקה תקינה של הנכס ולטיפול במפגעים.

מבקר המדינה, שעמד גם כן על הנושא, מסתמך על פסק דין שלא פטר את הרשות המקומיות מאחריות. "האם גוף שלטוני (עירייה או מועצה מקומית) צריך לקחת בחשבון שהתרשלותו תפגע בניזוק? אין כל קושי להשיב בחיוב על שאלה זו, מקום שהמבנה המסוכן מצוי בבעלותו ובחזקתו של הגוף השלטוני".

"חלק מהציבור סבור שזוהי אחריותה של המדינה (או העירייה), ועליה לפצות את בעל הדירה במקרה של קריסה, אבל יש לזכור כי מדובר ברכוש פרטי ולכן זוהי אחריותו של בעל הדירה", מסביר היועץ הפיננסי דורון נחמני, לשעבר סמנכ"ל בנק טפחות. "אם ברצונו לשמור על רכושו מפני קריסה עליו להעריך את מצב הבניין בו נמצאת דירתו באמצעות מומחה הנדסי ולנקוט צעדים מתקנים במקרה שיתגלו פגמים שמאיימים על חוזק המבנה".

הבניין שקרס מהווה דגל אדום ענקי לרשויות ולמדינה שלא ניתן להשאיר את התחזוקה, החיזוק והחידוש של הבנייה בארץ בידי הדיירים או היזמים. יש ליצור מנגנון תחזוקה לא רק לבניינים משנות ה-50, אלא גם לבנייה המרקמית של שנות ה-80 ולמגדלים של שנות האלפיים. לכך צריך משאבים ובעיקר רצון לטיפול שורש ולא קוסמטיקה.

פרופ' אלתרמן: "יש להסדיר ברמה הממסדית את הנושא של דיור חלוף, בין היתר באמצעות ניסוח חקיקה להקמת קרן ממשלתית, שתוכל לכסות הוצאות עתידיות מסוג זה. הדבר דורש הסברה שתעודד דיירים לדווח והמלצה להקמת מוקד עירוני לעדכונים מסוג זה".

הולכים על ביטוח

כשנגרם נזק כבד לרכוש, עולה שאלה האם רכושם של הדיירים היה מבוטח. ביטוח מבנה אמור לכסות נזקים שנגרמו בשל אירועים כמו אש, מים, פגעי מזג אוויר ורעש אדמה.

לדברי נחמני, יועץ כלכלי פיננסי ויועץ פרטי למשכנתאות, "הבנקים נוהגים לדרוש מהלווים להמציא להם ביטוח של הנכס המשועבד (ביטוח מבנה) כחלק מתהליך אישור ההלוואה. ביטוח זה איננו הכרחי חוקית, אלא נוהג שהשתרש. ההיגיון שעומד בבסיסו הוא שהדירה משמשת את הבנק כבטוחה לסילוק החוב, והבנק מעוניין להבטיח את ערך הדירה מפני פגיעה חיצונית שתפחית את ערכה. בביטוח זה הנהנה העיקרי הוא הלווה, שדירתו מבוטחת כנגד סיכונים שעלולים לפגוע בה".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי קורא לכל בעל נכס לעשות ביטוח מבנה, וכך יהיה מוגן במקרה של אסון. "בעל נכס שיש לו משכנתא מחויב לעשות ביטוח מבנה, שמכסה מקרים של אסונות טבע ואירועים חריגים", מסביר מסילתי. "מכאן שמי שמבטח את הדירה שלו, מכוסה על ידי חברת הביטוח המחויבת לכסות את הוצאות בניית הנכס. הבעיה היא עם אנשים שאין להם משכנתא. רבים מהם לא משלמים ביטוח מבנה, ואז במקרה של אסון בעל הדירה לא מכוסה, כך שאין מי שישלם את עלות הנכס שנהרס".

מסילתי מציג תופעה נוספת: "יש אנשים שיש להם ביטוח, אבל הערך הנקוב נמוך מאוד, מה שאומר שהמבוטח מכוסה רק על חלק מהנכס. מכאן שחשוב לעשות ביטוח ולעדכן אחת לשנתיים את ערך הנכס".

סימני קריסה

כשבניין מפונה בבהילות מחשש לקריסה מיידית, הרשויות והמדינה מגישות עזרה ראשונה בדיור או במענקים לרכישת מוצרי מזון. הן עושות זאת כמחווה של רצון טוב לפרק זמן מוגבל, ללא חובה חוקית. הדיירים שפונו מביתם נאלצים לממן פתרון מגורים לטווח קצר, עד שיימצא פתרון לטווח ארוך.

מה עושים בינתיים? זהירות ומניעה הם הדרך הטובה ביותר. ישנם סימנים ברורים לכך שהבניין בסכנה: ברזלים חלודים וחשופים, טיח מתקלף, סדקים בקירות הפנימיים והחיצוניים בוודאי כאלה שנוצרו והעמיקו בזמן האחרון, רעשים חשודים מגרעין הבית, דלתות שלפתע לא נסגרות כאילו זזו ממקומן, נפילת אריחים, שקיעת מרצפות, רעד של הקירות ותחושת תזוזה של הבית. למעשה, כל שינוי במבנה הוא אות אזהרה. בכל מקרה כזה מומלץ לבצע בדיקה יזומה של מהנדס ולקבל המלצות לטיפול.

לבניינים המצויים בעיצומם של פרויקטי תמ"א חיזוק, אנו ממליצים לפנות למפקח מטעם הדיירים, שייתן דעתו למצב המבנה, יחפש באופן יזום סדקים וליקויים ויגביר את תדירות ביקוריו במבנה. נזק שייגרם כתוצאה מעבודה רשלנית של הקבלן המבצע יהיה באחריות הקבלן, והוא יצטרך לתת את הדין על כך.

בבניינים שנמצאים במו"מ לביצוע פרויקט אנו ממליצים לפנות אל יועץ הביטוח ולבדוק אפשרות לדרוש מהיזם לרכוש כיסוי ביטוח מבנה לתקופת הביניים שבין החתימה ועד הפינוי וההריסה או החיזוק. בפרויקטים שכבר נחתמו ונמצאים בתהליך מתקדם, יש לבקש מהיזם בדיקת קונסטרוקטור תקופתית, כדי להקדים תרופה למכה ולתקן את מה שצריך.

בתקופה הקרובה, כדי להעביר את האחריות מצד הרשויות לבעלי הנכסים, אנחנו עדים להכרזות רבות על בניינים מסוכנים עם דרישה לתיקון המפגעים בדחיפות, ואפילו לפינוי הבניין בתקופה זו. כדאי שבניינים שנמצאים במצב תחזוקתי ירוד יפעלו מבעוד מועד בטרם תתקבל דרישת הרשות המקומית, בין אם בגיבוש פרויקט אפשרי או בשיפוץ פרטי.

עו"ד עמית נסים, שותף במשרד מינצר-כרמון, המתמחה בייצוג בעלי דירות בתחום ההתחדשות העירונית