שיקום מבנים מסוכנים: על המאפיינים הבולטים

בשיתוף ברק רום

המבנה שקרס בנווה צדק הוא בניין מגורים בן שתי קומות שהיה לקראת שיפוצים. למקום הוזעקו כוחות כיבוי אש והצלה שפעלו לפינוי ההריסות ומהנדסים מעיריית תל אביב שהעריכו שהקריסה נגרמה כתוצאה מעייפות החומר, מאחר ומדובר בבניין עתיק שרובו בנוי מכורכר. בעקבות הקריסה מיהרה עיריית תל אביב להוציא צו הריסה ליתר חלקי הבניין שלא קרסו. בעיריית תל אביב מדגישים שהאחריות לתחזוקת המבנים מוטלת על בעלי הרכוש הפרטי, וכל מי שלא יעשה כן, חשוף לתביעות אזרחיות ופליליות.

מהו מבנה מסוכן?

על פי חוקי העזר לפקודת העיריות, ישנן במדרג המסוכנות שלוש דרגות חומרה שונות:

א. מבנה העלול להוות סכנה- לפי סעיף 3 לחוק העזר העירוני, מבנה מסוכן הוא כזה העלול להוות סכנה למחזיקים בו, לנכסים הסמוכים ואו לציבור הרחב. מדובר במבנה שהוא כשלעצמו יציב ולא נדרשת הריסתו, אך חלקים ממנו עשויים להוות סכנה, לפיכך יש לנקוט בצעדים לחיזוקו ומניעת סיכון להינתקות של חלקים.

ב. מבנה שמהווה סכנה ממשית- לפי סעיף 4 לחוק העזר העירוני, מדובר במבנה שמהווה סכנה ממשית לאלו שמחזיקים בו, לנכסים הסמוכים ואו לציבור הרחב. מדובר במבנה שיש לאטום או להרוס, מאחר ואינו יציב ואינו ניתן לשיפוץ. בנסיבות הללו מוצא למבנה צו הריסה, אולם לבעל הנכס שמורה הזכות לערער על ההחלטה ומהנדס העירייה נדרש לבחון את הסוגיה.

ג. מבנה שמהווה סכנה מידית- לפי סעיף 7 לחוק העזר העירוני, מדובר במבנה שמהווה סכנה מידית וממשית הן לאלו שמחזיקים בו, הן לנכסים הסמוכים אליו והן לציבור הרחב. במידה ובניין מסווג בקטגוריה זו, יש להרסו באופן מיידי, גם אם הדבר כרוך בסיוע המשטרה לצורך פינוי הדיירים שמסרבים להתפנות מרצון.

שיקום מבנים מסוכנים: מאפיינים בולטים

כשהדבר נוגע למבנה שחלקים ממנו מהווים סכנה (לפי סעיף 3 לחוק העזר העירוני), הכוונה היא שהמבנה עצמו יציב לפיכך ניתן לשקמו. אין מדובר כאן בשיפוץ אסתטי כמו צביעת הבניין או סיוד הלובי, וגם לא בתיקוני תשתית כגון תשתית החשמל והצנרת, אלא בעיקר בליקויים הנדסיים חמורים כגון חיזוק מרפסות, חיזוק יסודות, מעקות וגגונים, וכן הסרת חלודה מזיוני הברזל, סתימת סדקים בקירות, הסרת גושי טיח ובטון רופפים שעלולים להוות סכנה לבטיחות הציבור.

המחלקה האמונה על הפיקוח והוצאת הצווים היא היחידה למבנים מסוכנים שברשות המקומית, האחראית לאיתור המבנים המסוכנים, לגיבוש ההמלצות לשיקומם ולשליחת הודעות הדרישה. היחידה למבנים מסוכנים אחראית, בין היתר, למתן הנחיות בנוגע לאופן ביצוע השיפוץ ולמעקב אחר תהליך השיפוץ, תוך כדי קיום ביקורות שוטפות במקום בנקודות זמן מסוימות לאורך הפרויקט. עם סיום הפרויקט, נדרש המהנדס שנשכר על ידי בעלי הנכס (או שמועסק בחסותו של הקבלן המבצע) לחתום על התכנית ולהעבירן לאישור המחלקה.

מבנים מסוכנים שהוכרזו כמבנים לשימור

לעתים קרובות ניתן להיתקל במבנים שהוכרזו כמבנים מסוכנים בהתאם לסעיף 3 בחוק העזר העירוני ובו זמנית הם נמצאים ברשימת המבנים המיועדים לשימור. חלק נכבד מהמבנים הללו מקובצים בשכונותיה הישנות של תל אביב שזכו לכינוי “העיר הלבנה”. מדובר בכ- 4,000 מבנים שנבנו בסגנון ייחודי (“סגנון הבינלאומי”) החל משנות ה-30 של המאה שעברה ועד לקום המדינה. בתכנית השימור כלולים מבנים שעברו תהליך של הערכה וסינון בהתאם לרשימת קריטריונים מפורטת שמתייחסת, בין השאר, לערך ההיסטורי ואו החברתי, לסגנון העיצובי הארכיטקטוני, וכן למיקום, לקונסטרוקציה ולאדריכל שתכנן את המבנה.

באופן כללי, כשמדובר במבנה המיועד לשימור, כל שיפוץ, תיקון או שיקום מבנים דורש פיקוח של המחלקה לשימור מבנים ואתרים בעירייה. עם זאת, המדיניות של המחלקה היא שלא להתערב בשיקום מבנה כל עוד שהדבר נעשה במסגרת הצו שהוצא כנגדו לתיקון המבנה מסוכן. עם זאת, דרישות השימור הופכות לרלוונטיות במידה ובעלי המבנה מבקשים לערוך שיפוץ אשר חורג מהדרישה, כמו לדוגמה שיפוץ אסתטי נרחב שעשוי לשנות את צביונו של המבנה או הוספה של אחוזי בניה. במצבים הללו מתערבת המחלקה לשימור מבנים על ידי מתן הנחיות לשיפוץ, פיקוח וליווי על מנת לוודא שישנה עמידה בדרישות השימור.

עיריית בת ים: חוק העזר העירוני (מבנים מסוכנים ) תשמ”ד 1984

בבת ים ישנם כיום קרוב ל-5,000  מבנים שרובם נבנו בין שנות ה-50 לשנות ה-70 של המאה שעברה. מדובר במבנים שנבנו באיכות ירודה מחומרי גלם שהיו בנמצא באותה התקופה. במהלך השנים הללו ועד היום, מרבית המבנים לא תוחזקו באופן ראוי, זאת בנוסף לתנאי האקלים המיוחדים האופייניים לעיר אשר נושקת לחופו של הים התיכון. כל הגורמים האלו גם יחד תרמו לא במעט לבלאי מואץ. לאור הסכנה הרבה שעלולה להיגרם כתוצאה מאי תחזוקה נאותה של מבנים ישנים, נוקטת עיריית בת ים באמצעים לאכיפת חוק העזר העירוני למבנים מסוכנים משנת תשמ”ד 1984.

חוק זה מטיל את האחריות לתחזוקת המבנה על בעלי הבניין, באופן שמבטיח הן את שלום דייריו ושלום הציבור והן את בטחון הנכסים אשר סמוכים אל המבנה. במידה וקיים יסוד סביר להניח שהבניין עלול להוות סכנה למחזיקים בו ואו לשלום הציבור, יבצע מהנדס העירייה בדיקה  מטעמו. במקרה שחוות דעת מהנדס מעידה שהבניין אכן עלול להוות לסכנה, רשאי ראש העיר לדרוש מבעלי הבניין לנקוט באמצעים לתיקון הליקויים המפורטים בהודעה בהלימה לממצאים שנתגלו בשטח, לרמת המסוכנות של המבנה כפי שסווג על ידי המהנדס ובתוך התקופה שנקבעה. היה ובעלי הבניין לא ביצעו את אשר הוטל עליהם כפי שצוין בדרישה, תוגש כנגדם תביעה פלילית בבית המשפט.

הצעדים שבהם יש לנקוט לאחר קבלת צו מבנה מסוכן:

קיבלתם הודעה בכתב מהעירייה שבה נרשם שהבניין הוכרז כמבנה מסוכן? הצעדים שבהם יש לנקוט להסרת הצו הם כדלקמן:

1. קיום אספת דיירים: עליכם לקיים אספת דיירים כדי לדון בנושא, ולהתחיל בגביית כספים, תוך כדי איתור קבלן מנוסה בתחום. במקרים של דיירים סרבני תשלום, על יתר הדיירים מוטלת האחריות להפעלת הלחצים על הסרבנים, כמו לדוגמה הגשת תביעה אזרחית כנגדם, או לחלופין לכסות את העלויות בעצמם.

2. איתור קבלן מנוסה בשיקום ושיפוץ בניינים: על הקבלן להיות בעל רישיון תקף ומומלץ אף שיהיה מאותו האזור, זאת כדי להבטיח שהוא בקיא בחוקי האזור ומוכר מטעם המחלקות השונות.

3. איתור מהנדס מבנים בעל רישיון תקף: העבודות המפורטות בצו חייבות להתבצע בליווי מהנדס מבנים המחזיק ברישיון תקף. אחת האפשרויות היא שהדיירים שוכרים באופן עצמאי את שירותיו של מהנדס המבנים לליווי הפרויקט, אך במקרים רבים ניתן למצוא קבלני שיקום שהמהנדס נשכר מטעמם.

4. חתימה על חוזה פאושלי עם הקבלן: חתימה על חוזה פאושלי עם הקבלן מונע מלכתחילה מצב של חריגות תקציב מצד הקבלן ובהתאמה מלאה לתכניות הביצוע. בעת החתימה על החוזה, חשוב לסכם מראש ובכתב שהתשלום האחרון יועבר אל לקבלן לאחר קבלת האישור להסרת הצו. החל משלב זה מתחייב הקבלן לייצג את הדיירים בפני הרשויות ולבצע את העבודה על פי ההוראות בצו עד לביטולו.

5. סיום עבודת השיקום: עם סיום עבודת השיקום חותם המהנדס שליווה את התהליך על התכניות, כשהחתימה של המהנדס מהווה הצהרה שכל דרישות מהנדס העירייה אכן מולאו כפי שהופיעו בצו.

6. בדיקה נוספת של מהנדס העירייה: לאחר שהוגשו התכניות לעירייה כשהן חתומות על ידי מהנדס בניין, מתבצעת בדיקה נוספת מטעם מהנדס העירייה על מנת לוודא שאכן מולאו כל התנאים המפורטים בצו.

7. ביטול הצו: במידה ובדיקת מהנדס העירייה תמצא שתוקנו כל הליקויים שפורטו בצו, תוסר המסוכנות של הבניין, באמצעות הכרזה נוספת שנושאת חתימתו של מהנדס העירייה.

בשיתוף ברק רום