בשיתוף ברק רום
ההגיון מאחורי היטל ההשבחה הוא שמכיוון והסביבה העירונית של הנכס תשתפר ובעל הנכס יוכל תאורטית להוסיף שטח לביתו, עליו לשלם. כספי ההשבחה מועברים ישירות לראשות המקומית או העירייה שבשטחה ממוקם הנכס ואמורים לשמש לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח, ברכישת מקרקעין לצורכי ציבור ובתשלום פיצויים בגין ירידת ערך לבעלי קרקעות אחרים במועצה המקומית שנפגעו כתוצאה מתוכניות בניה עירוניות אחרות.
ההיטל נקבע על ידי שמאי מטעם העירייה שמגיע וסוקר את הנכס ואמור להתחשב במספר גורמים, החשוב מביניהם הוא ה”רח”ק” או יחס רצפה חלקי קרקע, יחס שמגדיר את גודל הבניה בקרקע אותה סוקרים- רח”ק 5 אומר כי בנכס ששטחו 100 מ”ר אפשר יהיה לבנות 500 מ”ר, שכוללים בתוכם שטחים עיקריים, שטחי שירות, ממ”דים ושטח אחר מעל פני הקרקע. גם המושג הזה מחולק לשניים, כשיש רח”ק בסיסי שמתקיים במידה והבניה החדשה מקצה שטחים גם לצרכי הציבור ויש רח”ק מירבי, שניתן במידה והבניה החדשה מעניקה תרומה מיוחדת נוספת לציבור. מדד נוסף וחשוב ביותר שאמורים להתחשב בו כשמעריכים את הנכס, הוא “מקדם דחיית ביצוע”- מתי יצאו לפועל התוכניות הגרנדיוזיות של הראשות המקומית או בעלי הבניין להגדיל את שטחי הנכס או לשפר את התשתיות סביבו. ההגיון אומר שאם יקח זמן עד להשלמת או אפילו התחלת תוכניות ההשבחה, לבעלים של הנכס אין צורך לשלם כרגע את ההיטל.
אתר האינטרנט של משרד עורכי הדין ונוטריון אלכס כהן
המקרה שבו אציג כעת דן באדם שרכש דירה קטנה (מאוד) באזור התחנה המרכזית בתל אביב. הוא גר בה ארבע שנים והחליט להשתדרג לדירה מרווחת יותר באזור מתפתח אחר של העיר ולמכור את הדירה הקודמת. לפי החוקים הקיימים, במידה ואדם מחליף את דירתו היחידה פעם בארבע שנים הוא פטור מתשלום היטל ההשבחה. אבל לא כך קרה במקרה שלנו.
לאחר שכבר מכר את הנכס, אותו האיש קיבל דרישה לתשלום היטל השבחה בגובה של מעל ל50,000 ש”ח. כשעיין במכתב השומה בדקדוק, שם לב שעריכת השומה הייתה מוטה לחלוטין וחסרת הגיון, לדוגמא- חישוב התשלום נעשה לפי “רח”ק מירבי”- כלומר מתוך הנחה שבניה מחודשת של הדירה שלו תכלול גם שטחים שהם תרומה מיוחדת לציבור. לא רק זאת, השמאי עצמו ציין בשומה שערך שלא ידוע מתי תהיה תוכנית מפורטת להשבחה של האיזור ואם היא בכלל תצא לפועל. עורכי חישוב התשלום כנראה בחרו שלא לקרוא שורות אלה וחייבו אותו במלוא הסכום שיכלו.
ומה עם פטור לדירה יחידה בשטח של עד 140 מטר? גם כאן, מחלקת היטלי השבחה מחפשת טריק נוסף: טוענת כי הוסיפה “זכויות צפות”, ולכן אין פטור. שטות מוחלטת, כי היטל השבחה בהתחלה נועד למטרות מצומצמות בלבד, וכמעט כולם נהנו מהפטור, כי ישנו כבר מס שבח, אך פקידי מחלקת היטל ההשבחה לקחו יותר מדי על עצמם ופועלים נגד הציבור.
מה אפשר לעשות? להגיש ערר. בכל אזור יש ועדות ערר, אליהן ניגשים תוך 45 יום מרגע קבלת התשלום ומבקשים בחינה מחדש של ההיטל. לחילופין אפשר לבקש מינוי של שמאי מכריע שיערוך בדיקה מחודשת של הנכס ויתן את חוות דעתו לגבי גובה החיוב.
אלכס כהן, עורך דין ונוטריון
טלפון 054-5553130
רחוב בן יהודה 32, תל אביב, www.sud.co.il; www.sud.org.il
https://www.facebook.com/alexcohenisrael
המאמר נכתב בסיוע של מר יגאל רוזנברג, LLB
בשיתוף ברק רום
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו