משכנתא: כדאי או לא כדאי?

משכנתא היא ללא ספק ההלוואה הגדולה ביותר שרובנו נוטלים. לנוכח רמת מחירי הדירות וגובה הריבית הנהוגה כיום על המשכנתאות, עולה כי משכנתא על דירה ממוצעת יכולה להגיע ליותר ממיליון שקלים. 

משכנתאות הן עסק מורכב, ולכן כל טעות עלולה לעלות לנו ביוקר. ריכזנו כאן את השאלות הנפוצות בכל הקשור לנושא ופנינו לקבלת תשובות מעמית קמינסקי, מנכ"ל חברת AMG, שמלווה נוטלי משכנתאות.

 כדאי או לא כדאי לפדות קרן השתלמות לצורך הקטנת המשכנתא?

למרות העלייה בריביות המשכנתא בתקופה האחרונה, עדיין במרבית המקרים קרנות ההשתלמות מניבות תשואה גבוהה יותר מריבית המשכנתא השנתית. לכן אם אפשר להשאיר את הקרן שתניב תשואה ולשלם את המשכנתא, גם אם היא גדולה יותר, זה לרוב משתלם. ואולם, עקב מחירי הדירות בישראל ועליית הריביות במשק, ההפרשים הללו קטנים עם הזמן.

עם זאת, חשוב לציין שאחוזי המימון הנדרשים מהבנק בעת רכישת דירה משפיעים מהותית על עלות ההלוואה בכל שנה. כלומר, אם פתיחת קרן השתלמות תוביל לקוח ללקיחת הלוואת משכנתא ב־60% מימון במקום ב־75% מימון, אזי הדבר משתלם - מכיוון שריביות המשכנתא יהיו נמוכות באופן משמעותי, והלקוח אף יוכל לפרוס את ההלוואה על פני פחות שנים, וכך לשפר את עלות המימון ולסלק מהר יותר מהקרן.

כמו כן, אם קרן ההשתלמות נזילה, אפשר לקחת בעבורה הלוואה, אולם כמו בכל דבר הקשור בכספים, ההחלטה אם לפדות קרן השתלמות ולהקטין את המשכנתא היא לא רק כלכלית אלא גם פסיכולוגית; יש כאלה שיעדיפו להיפטר מהלוואות ומחובות לבנק, אף על פי שבפועל מבחינה כלכלית זהו לא בהכרח צעד כלכלי.

כדאי או לא כדאי לקחת הלוואת משכנתא עם מקסימום רכיב פריים בתקופה של התחלת העלאות ריבית?

ריבית הפריים עומדת כיום על 1.6%, ונוטלי המשכנתאות יכולים לקבל מהבנק את רכיב המשכנתא המשתנה במרווח שנע בין פריים לפריים מינוס 0.4%. דהיינו, ריבית של 1.2%-1.6%. שאר המסלולים עומדים כיום על ריבית של 2.8%-5.5%. זאת כאשר בחודשים האחרונים כל הריביות בכל המסלולים, למעט הריבית המשתנה, מתייקרות כמעט בכל חודש. 

ריבית בנק ישראל, לעומת זאת, אינה משתנה כבר תקופה ארוכה מאוד, ועל פי הצהרת נגידת בנק ישראל, הבנק המרכזי לא מתכוון לשנות אותה לפחות עד הרבעון האחרון של 2017. 

מסיבה זו, נכון להיום כדאי למקסם את רכיב הפריים במשכנתא ככל האפשר, היות שמדובר בריבית זולה ובאפיק שתמיד אפשר למחזר או לפרוע את ההלוואה ללא קנסות. ואם בנק ישראל יחל בהעלאות ריבית, הרי גם המסלולים האחרים יתייקרו. ובכל מקרה המדיניות המוניטרית השקולה של בנק ישראל בעשור האחרון גורמת לנו להאמין שגם אם תחול עלייה, היא תהיה הדרגתית ותאפשר לכולם להתכונן בזמן.

כדאי או לא כדאי לפרוס את המשכנתא למקסימום שנים?

זו שאלת השאלות. בעיקרון, ככל שהמשכנתא תתפרס לאורך יותר שנים - כך סך עלות המימון בגין ההלוואה יגדל. כמו כן, קצב סילוק הקרן יקטן באופן משמעותי ולא נוכל לסלק סכומים מהותיים בשנים הראשונות. לכן במרבית המקרים כדאי לבחון את היכולות הפיננסיות של משק הבית שלוקח את ההלוואה, וכדאי להחזיר לבנק בכל חודש את הסכום המקסימלי שיאפשר להקטין את המשכנתא, אולם לא סכום שיגרום לבעיות כלכליות בפעילות השוטפת של הבית. 

כדאי או לא כדאי לקחת סכום מינימלי של משכנתא ומקסימום הון עצמי?

כדי לענות על שאלה זו, יש לענות על שתי שאלות אחרות: האם יש למשפחה חסכונות נוספים ליום סגריר, ומה התשואה הממוצעת שתתקבל מהשקעת חלק מההון העצמי באפיקים אחרים בהשוואה לריבית המשכנתא? 

אם הכסף לא מושקע באפיקים אחרים, או מושקע באפיקים סולידיים המניבים תשואה נמוכה יותר מריביות המשכנתא, כדאי להשתמש בו להקטנת המשכנתא, תוך כדי התחשבות בצורכי המשפחה ובצפי ההוצאות שלה בעתיד הנראה לעין. עם זאת, מומלץ תמיד שלא להשתמש בכל הרזרבות הכלכליות ולהשאיר סכום כסף בצד גם לבלת"מים שתמיד מגיעים כשמדובר במעבר דירה ואותם המשכנתא לא מכסה - כגון עלות שכר טרחה של עורך דין, תיווך, שמאות, דמי פתיחת תיק, אגרות ממשלתיות והובלות.

כדאי או לא כדאי למחזר משכנתא גם אחרי שעברו רוב שנות התשלום לבנק?

בהחלט כדאי! זהו מיתוס שכדאי לנפץ כי לעיתים נוטלי משכנתאות סבורים בטעות שבשנים הראשונות הם ממילא משלמים את הריבית ורק בשנים שלאחר מכן את הקרן. מובן שזה לא מדויק ויש לבחון כל מקרה לגופו. בתמהילים מסוימים נוטלי המשכנתאות מחזירים לבנק את תשלומי המשכנתא במשך 10 שנים ויותר, אולם היתרה רק הולכת ועולה. 

מרבית ההלוואות בישראל משולמות על פי לוח סילוקין שפיצר, המקובל במערכת הבנקאית. לפיו, שיטת ההחזר היא כזו שהתשלום על חשבון הריבית בתחילת תקופת ההלוואה גבוה והתשלום על חשבון הקרן נמוך, כך שיוצא שהפרשי ההצמדה בתחילת התקופה (אם יש אינפלציה) משפיעים גם על הריבית וגם על יתרת הקרן בצורה משמעותית, ולכן היא גבוהה. לכן מומלץ לבדוק כדאיות מיחזור ושינויי תמהיל בכל כמה שנים, גם אם עברה כבר יותר ממחצית התקופה. למשלם המשכנתא לא באמת משנה אם הוא מחזיר לבנק את הקרן או הריבית. מה שחשוב זה להפחית את עלות המימון הכוללת לבנק.

כדאי או לא כדאי לקחת משכנתא הפוכה? 

משכנתא הפוכה מיועדת לבני 60 ויותר, ובעזרתה אפשר לקבל הלוואה כנגד שעבוד נכס למגורים. המשכנתא היא לכל מטרה וללא תשלום חודשי שוטף (או תשלום נמוך). המימון נקבע על פי גיל הלקוח והשמאות: ככל שהגיל גבוה יותר, כך אחוז המימון גדל. לדוגמה: לקוח בן 60 יוכל לקבל כ־15% משווי הנכס, בעוד לקוח בן 75 יוכל לקבל הלוואה של כ־30% משווי הנכס. 

ההלוואה ניתנת ללקוחות שהנכס רשום על שמם ובעל שווי של לפחות כ־750 אלף שקלים. הריבית עומדת כיום על כ־4.5%, צמוד למדד. אם הבנק למשכנתאות מוכן לאשר משכנתא רגילה, זה עדיף. גם התהליך הביורוקרטי עולה פחות וגם הריבית נמוכה יותר. 

יש להביא בחשבון שבנקים רגילים למשכנתאות לא מתלהבים מלקוחות בגיל מתקדם, וכיום רובם מאשרים משכנתאות רק עד גיל 75 (של אחד הלווים). כמו כן, יש להביא בחשבון את עלויות ביטוח החיים שלהם. אם הסכום המבוקש אינו גבוה והמימון יחסית לשווי הנכס נמוך, אפשר לבקש גם מהבנק למשכנתאות לאשר ללא מרכיב ביטוח חיים להורים כדי להפחית עלויות.

כדאי או לא כדאי לקחת משכנתא בבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש?

אין ספק שכדאי לפנות לבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש במהלך המו"מ שמתנהל מול הבנקים השונים לקבלת המשכנתא, בטח ובטח אם מדובר בלקוח טוב של הבנק - הדבר ישמש נקודת חוזק לפרופיל הפיננסי והאשראי שיינתן לו. חלק מהבנקים ממש יתאמצו כדי לא לאבד אותך כלקוח בעו"ש וידאגו לעשות מאמצים כבירים לשמר אותך ואף להרוויח אותך כבעל משכנתא אצלם.

עם זאת, יש בנקים אחרים שישמחו להציע לך הצעות מפתות ואפילו טובות יותר - גם בתנאי חשבון העו"ש וגם בתנאי המשכנתא - כדי להפוך אותך ללקוח שלהם בשתי המסגרות. בכל מקרה, תמיד מומלץ ורצוי לנסות לפנות לכמה בנקים ולבצע את הבדיקה, כי עשויות להיות הפתעות חיוביות.

____________________________

ולסיום, נדגיש שהדברים האמורים אינם בבחינת ייעוץ לציבור. על כל אדם להתייעץ עם גורם מקצועי לפני שהוא מקבל החלטה בנושא כה חשוב.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו