מי מרוויח מהתקופה?

לפי נתוני האוצר, לאחר 7 באוקטובר פחתו דרסטית רכישות הדירות, בשל סביבת ריבית גבוהה ומצב פוליטי נפיץ שהיו עוד קודם, והיעדר אופטימיות כללית.

מנגד, אנו עדים למגמה הפוכה בשוק המוסדיים - חברות הביטוח וקרנות ההשקעה - המגדילים את אחיזתם בשוק הנדל"ן הישראלי. עבור הציבור שבעורף, הבנת הלך מחשבת המוסדיים ומהלכיהם עשויה להפוך רכישת דירת מגורים לכלכלית במיוחד דווקא בתקופה זו.

המוסדיים פועלים בשתי דרכים.

הראשונה - השקעה ביזמיות או בפרויקטים שלהן. דוגמאות עדכניות: מנורה רכשה 12% מפרויקט קריית שחקים של אביב ייזום בהרצליה תמורת 45 מיליון שקלים. כמו כן הצטרפה לפניקס והפכה בעלת עניין בדוניץ־אלעד ברכישת כ־5% ממנה תמורת 87 מיליון שקלים. הפניקס ומוסדיים נוספים הגבירו חשיפה למדדים מקומיים, לרבות חברות הנדל"ן ממדד ת"א 125, חלף הבינלאומיים.

כלל השקיעה באפריקה־ישראל כ־340 מיליון שקלים תמורת 20% מפעילות ההתחדשות שלה, ותקים עימה שותפות הון עד למיליארד שקלים; תשובה רכש (בשרשור) 10% מוויי-בוקס הציבורית תמורת 20 מיליון שקלים, ובמו"מ להגדלת אחזקות קבוצת דלק במהדרין.

השנייה - רכישת דירות מרוכזת מיזמים, בתנאים מיטביים. מנתוני רשות המסים עולה כי היקף העסקאות לרכישת דירות בירושלים לאחר 7 באוקטובר הוכפל. בפרויקט מידטאון ירושלים, בפרויקט שרי ישראל ירושלים, ובפרויקטים נוספים, בוצעו רכישות דירות מרוכזות, מוערך שעל ידי קרנות השקעה.

הרקע לאופטימיות המוסדיים - הצפי בישראל לירידת ריביות (הופחתה בינתיים ב־0.25%), ההאטה בהתחלות הבנייה, בקידום היתרים ובבניית פרויקטים קיימים, וההתייקרות המהותית בעלויות הביצוע, ידועים כמפחיתי היצע וכמעלי ביקוש לדירות וכתורמים לעליית מחיריהן.

נוסף על כך, צפויה הגדלת ביקושים באזורים עירוניים ומרכזיים יותר. לכך מצטרפים היעדר הגירה משמעותית לחו"ל וצפי להתחזקות העלייה לישראל, המצביעים, מעבר לחוסן הלאומי המדהים, על צפי לעלייה בביקוש למגורים ובמחירי הדיור. כל אלו, בסביבת מחירי דיור נמוכים כיום, מהווים להבנתם הזדמנות עסקית לרכישה.

בקרב הפרטיים, האווירה והמצב הפוליטי מקשים לעיתים לפעול בהיגיון, הקר אולי, של הגופים הפיננסיים.

ואולם, הדרך המרכזית עבורם ליהנות מיתרון הגודל כמו שיש למוסדיים, לחזק את חוסנם הפיננסי ולשמר עורף חזק למדינה, היא בגיבוש קבוצות רוכשים לדירות (כשהרכישה היא כל אחד לעצמו) בתנאים מיטביים.

לקבוצה כוח קנייה מועצם, ועימו האפשרות להטבות מהסוג הבא (מהן נהנים המוסדיים והקרנות): הוזלה משמעותית בעלויות הדירה, תנאי תשלומים נוחים, יחס מועדף בשל חיסכון עלויות שיווק ליזם ומפרט משודרג. גם תנאי המימון ועלויות הרכישה מוזלים, בנטילת שירותים מרוכזים כמו ייעוץ משכנתא, תכנון פנים ועוד.

בניגוד לקבוצות הרכישה - מלוא הסיכונים והאחריות חלים על היזם, ובהם ההתקשרויות הנחוצות לתכנון ולבניית הדירה, התחייבות למחיר, לתכנון ולמועדי מסירה סופיים, וערבות חוק מכר לרוכשים.

הרקע לאופטימיות המוסדיים - הצפי בישראל לירידת ריביות (הופחתה בינתיים ב־0.25%), ההאטה בהתחלות הבנייה, בקידום היתרים ובבניית פרויקטים קיימים, וההתייקרות המהותית בעלויות הביצוע, ידועים כמפחיתי היצע וכמעלי ביקוש לדירות וכתורמים לעליית מחיריהן

על קבוצת רוכשים (ולא רכישה) חלות הגנות חוק המכר וחוק הבטחת השקעות, ולרוכשים אין תלות או ערבות הדדית ביניהם.

נדרשת התגבשות מקצועית לקבוצה בחלון הזדמנויות קצר, טרם מכירת הדירות ובסביבת המחירים הנמוכה.

בחירת ההשקעה והפרויקט נעשית בתוכנית עסקית מרוכזת ובחינת אלטרנטיבות, בהתחשב בשלבי הפרויקטים, אזוריהם, זהות היזם וכדומה - ובאמצעות אנשי מקצוע מתאימים.