אילו כל הצהרה מיניסטריאלית בדבר מחירי הדירות היתה מייצרת דירה אחת, מחירי הדירות היו צונחים במהירות. התייקרות הדירות מיוחסת לסיבות שונות: השקעה בדירות באמצעות משקיעים יהודים מחו"ל; ריבית נמוכה, המגדילה את האטרקטיביות של השקעה בדירות; רשויות מקומיות שאינן רוצות להגדיל את מספר תושביהן; וגם מחסור בדירות מתפנות כתוצאה מתוחלת החיים המתארכת (הממשלה עובדת במרץ על תיקון פקטור זה).
יש המציעים להקטין את הביקוש לרכישת דירות, אך לישראלים יש זכות לרכוש דירה במחיר סביר, ואיש לא רשאי לדרוש מהם שיוותרו על כך. רכישת דירה, בניגוד לשכירתה, מאפשרת למשתכן יציבות וביטחון, וגם רווח צפוי מעליית ערך הדירה בעתיד. למשק הלאומי משטר של בעלות על דירות עדיף על שכירות, משום שהוא מבטיח תחזוקה תקינה של המבנה וחיסכון בהוצאה הלאומית על שיפוצו.
אפשר, כמובן, להסיט ביקושים על ידי מענקים כספיים, אך אי אפשר להקטינם בכוח הזרוע של המדינה. מי שחושב שיקטין את הביקוש לדירות לצורך השקעה, ימצא שהביקוש מפלס דרכו לרכישת דירות מסוג זה בחו"ל.
באר שבע כדוגמה
אכן, הזכות לרכישת דירה במחיר סביר היא חלק מהמשטר הליברלי המזוהה עם דמוקרטיה. משום כך, הדרך היחידה להוריד את מחירי הדירות היא באמצעות הגדלת ההיצע. באזורי הביקוש ההיצע הוא קטן, אך הפלא ופלא, גם בפריפריה יש בעיה של היצע מצומצם.
ניקח לדוגמה את באר שבע: בבירת הנגב מוצאים עלייה מפתיעה במחירי הדירות. בדו"ח האחרון של השמאי הממשלתי, טל אלדרטי, נאמר כי ברבע השלישי של השנה שעברה "העלייה החדה ביותר במחירי הדירות נרשמה במודיעין ובבאר שבע - כ־9%". בנוסף, לפי סקר של מכון "גזית גלוב", המחירים בבאר שבע עלו מ־2007 ועד ל־2012 ב־70%! בסקר של "דה מרקר" דובר על עליית מחירי הדיור בשנה זו ב־8% מתחילתה.
במקביל, נמצאה גם עלייה במחיר הקרקע לדיור שמשווקת רשות מקרקעי ישראל. כך, מחיר קרקע לבנייה צמודת קרקע בשכונות טובות עלה מ־427 אלף שקלים ב־2009 ל־720 אלף ב־2012 (עלייה של 57.2%), ובבנייה רוויה עלה המחיר מ־110 אלף ב־2010 ל־150 אלף ב־2012 (עלייה של 33%). כך הפך המדבר הרחב המצוי בשפע בפאתי באר שבע ליקר יותר מקרקעות בבירות אירופה. זהו, מבחינתי, סמל לכישלון: שפע של קרקעות זמינות שבאורח פלא מוליד מחסור.
מדוע בחרתי בבאר שבע? משם שבה אפשר לבדוק את סיבת העלייה במחירים כשהיא מנוטרלת מגורמים חיצוניים: כל הקרקע הפנויה היא מדבר רחב ידיים, הנמצא בבעלות המדינה באמצעות רשות מקרקעי ישראל, למעט שטח מוגבל בבעלות העירייה. אין קרקע פרטית פנויה שבעליה מונע בנייה בזדון; אין בה גם השקעות ספקולטיביות של יהודים מחו"ל החוטאים ברכישת דירה בישראל (אני, לתומי, חושב שזו תופעה חיובית ביותר שיש לקדמה בברכה, אם היא נעשית כחוק), ויש להניח כי גם רכישת "דירות רפאים" בבאר שבע היא בשיעור נמוך יותר מאשר בתל אביב וגוש דן.
קשה להאמין שיש רזרבה גדולה של קרקע מתוכננת בידי יזמים, שכן חוזי המינהל מחייבים את הזוכה במכרז לבנות בתוך זמן קצר. ואכן, מחירי הדיור והקרקע בבירת הנגב עולים ועולים. מה קורה כאן? הסיבה פשוטה - הביקוש גדל. לעליית תוחלת החיים מצטרפת התופעה ששיעור הריבוי הטבעי בארץ כולה, לרבות באר שבע, עולה; זוגות צעירים מבקשים לשפר את תנאי הדיור שלהם, ויש גם אולי ציפייה לעליית מחירי הדירות עקב הקמת עיר הבה"דים בדרום.
המונופול של מקרקעי ישראל
בצד הביקוש העולה אין היצע מספיק של דירות. מדוע? מפני שרשות מקרקעי ישראל אמנם מוציאה למכרזים קרקעות לרוב לבניית מגורים, אך הכמות קטנה מהביקוש. בנוסף, לחלק מהמכרזים אין בכלל קונים, משום שלא נמצא מי שיציע את מחיר המינימום שדורש המינהל. בשנים 2013-2010 לא הגישו יזמים הצעות לגבי 1,470 יחידות קרקע שהוצאו במכרזים עם מחירי מינימום. מחיר המינימום נקבע כחלק מהערכת השמאי הממשלתי, והוא אמור להיקבע על פי שווי הקרקע בתנאי השוק.אך מהם "תנאי השוק"? הרי אין שוק חופשי בקרקעות פנויות בבאר שבע. כל הקרקעות, למעט קרקעות העירייה, נמצאות בידי רשות מקרקעי ישראל. איך יכול להיות מחיר מינימום של שוק חופשי, כאשר המוכר הוא שקובע את מחיר השוק? האם בעל מונופולין יכול בכלל להעז לקבוע מחיר מינימום? האם יבואן, שלו המונופול על ייבוא קפה, יכול לקבוע מחיר מינימום? הרי בדרך כלל מונופוליסט כפוף לרגולציה הקובעת לו מחיר מקסימום. מחיר מינימום לקרקעות מינהל הוא בדיחה עצובה, ופלא בעיניי כיצד חברי הכנסת עוברים לסדר היום על עיוות זה.
הגורם השני המייקר את קרקעות המדבר הוא, כרגיל, הסרבול הקיים בבעיות התכנון. זהו נושא ייחודי, שרבות בו ההאשמות ההדדיות לגבי השאלה - מי נושא באחריות לאיטיות ההליך התכנוני? כל הוועדות המחוזיות הן בעלות מבנה מסורבל וכולן מייצגות אינטרסים מנוגדים ומתסכלים, פרט לאינטרס של הזוגות הצעירים. הוועדה המחוזית, שבתחום שיפוטה באר שבע, אינה הגרועה ביותר מבחינה זו, אך עובדה היא כי למשל תוכנית מפורטת לגבי מתחם השוק הסיטונאי, אשר הוגשה על ידי עיריית באר שבע ב־1991, פורסמה לאישור רק ב־2011 - כעבור 20 שנה! פיגור ארוך שכזה מעלה את מחירי דירות בשיעור ניכר.
אפשר להבין את פרדוקס באר שבע: כיצד נולד מחסור מהשפע וכיצד עלו בבאר שבע מחירי הדירות בתקופה שבה מחירי הדירות בעולם ירדו ירידה משמעותית. שני גורמים אלה - מדיניות מקרקעי ישראל והתכנון הפגום - הם האחראים למצוקה הקיימת; הם ולא הישראלים והיהודים המבקשים בצדק לרכוש דירה במחיר בר השגה. שני גורמים אלה יביאו לירידת מחירים, גם באזורי הביקוש.
• פרופ' אמנון רובינשטיין הוא מרצה למשפטים במרכז הבינתחומי הרצליה - www.amnonrubinstein.org
ומה אתם חושבים? טקבקו לנו
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
