האם באמת ה"סרבנים" הם אלו שמכשילים תכניות התחדשות עירונית? דו"ח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת שהתפרסם לאחרונה חושף את הסיבות השונות לעיכוב בפרויקטים של התחדשות ולא גולן - ראו זה פלא - קשורים דווקא לדיירים.
המסמך, שנכתב ע"י מתן שחק, חושף כי הסיבה לעיכובים בהתחדשות עירונית היא לרוב לא בגלל דיירים סרבנים, אלא מסיבות אחרות, כגון פעילות של כמה יזמים סותרים במתחם אחד, היעדר כדאיות כלכלית ואי-מתן פטור מהיטל השבחה.
בבדיקה שערכה הרשות להתחדשות עירונית בשנת 2020 לגבי חסמים ב-55 מתחמים שבהם אושרו תוכניות פינוי-בינוי ב-3 מתחמים בלבד (5%) התעכב ההיתר בשל בעיות בהסכמה של בעלי הנכסים במתחם. נתון זה אינו מפרט את שיעור אי ההסכמה, או את הטעמים והסיבות לאי ההסכמות.
הבדיקה העלתה שב-4 מתחמים (7%) מימוש התוכנית מתעכב בשל פעילותם של כמה יזמים במתחם; 4 מתחמים מתעכבים בשל העדר כדאיות כלכלית (7%); 6 מתחמים מתעכבים בשל עיכוב או אי מתן פטור מהיטל השבחה (10%).
נציין כי נתונים אלו חלקיים וכלליים (אין התייחסות למתחמים שבהם אין חסמים, אין פירוט של סיבות אי ההסכמה או של היקף אי ההסכמה), ולכן לא ניתן ללמוד מהם על תופעת אי ההסכמה, היקפה, השלכותיה וסיבותיה. אך אלה הנתונים היחידים שריכזה הרשות בנושא זה. על פי החוק, הרשות אמונה בין היתר על קידום מחקר ופיתוח הידע בתחומי ההתחדשות העירונית, אך היא לא קידמה מחקר או בדיקה בנושאים אלה, על אף חשיבותם.
הרשות, משרד המשפטים ומשרד האוצר מסרו כי אין בידיהם מידע ונתונים על ההליכים המשפטיים שהתקיימו מתוקף חוק פינוי-בינוי, אך "מבדיקה שנערכה בעבר ובשיח שקיימנו במהלך עבודת הצוות עלה כי מדובר בהיקף די מצומצם של תיקים, וכי רובם ככולם נדחו או שהובילו לסיום הסכסוך ללא הכרעה שיפוטית".
הגדרת הרוב הדרוש נתפסת בגופים אלה כצעד להסדרת כללי המשחק, שנועדה בעיקר לחיזוק רוב הדיירים התומכים בהתחדשות ולזרז את גיבוש ההסכמות.
התנגדות אינה סרבנות
הדו"ח קובע כי מאז חקיקת חוק פינוי-בינוי בשנת 2006 נפוץ השימוש במונח דייר "סרבן" או "סחטן" בשיח ההתחדשות העירונית, בדיוני הכנסת ובחקיקה.
השימוש במונח זה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל נעשה כתיוג שלילי המכליל את כל בעלי הדירות שאינם מעוניינים בתוכנית פינוי-בינוי שהוצעה להם על ידי היזם, גם אם הם אינם בעמדת המיקוח הייחודית המאפיינת את הדייר הסרבן.
בעיות שונות עשויות לגרום לאי הסכמת בעלי הדירות לעסקה, ביניהן חוסר אמון בין בעלי הדירות והיזם, חוסר ודאות ארוך טווח ורב מימדי, איכות ואופי התכנון, בניית מגדלים גבוהים, בעיית תשתיות, עלות אחזקה גבוהה, חניה, תחבורה, מבני ציבור, שינוי פני השכונה, הקהילה והאזור. בתנאי אי הוודאות והסיכון הכלכלי בעסקאות אלו, הסכמה לעסקה אינה מובנת מאליה.
משך הליך תכנון ממוצע בשנים 2002–2020 הוא כ-3 שנים, הרישוי נמשך כ-4 שנים, ובסך הכל משך התהליך כ-7 שנים.
הנושא הכי כאוב בדו"ח הוא הפריפריה: במחוז צפון לא תוכננו כלל דירות בתוכניות פינוי–בינוי. 2% בלבד מיחידות הדיור שאושרו במחוז חיפה ובמחוז דרום היו תוספתיות בתוכניות פינוי-בינוי (לעומת יעד של כ-20%). 42% מיח"ד התוספתיות שאושרו בפינוי-בינוי הן במחוז מרכז, 28% במחוז תל אביב, 11% במחוז חיפה, 11% במחוז ירושלים, 7% במחוז דרום, ופחות מ-1% ביהודה ושומרון ובצפון.
נתונים אלה מתיישבים עם מרכזיותו של השיקול הכלכלי בקידום תוכניות פינוי-בינוי. התוכניות מתמקדות באזורים בהם ערך הקרקע גבוה, ולכן ישנה כדאיות כלכלית ליזם. מצב זה מאפשר תוספת יח"ד נחוצות באזורי הביקוש, אך אינו מאפשר התמודדות עם מבנים ישנים ומוזנחים בפריפריה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו