תמרוץ מוגזם לדייר

תוכניות התחדשות עירונית מקבלות תאוצה בשנים האחרונות. יזמים רבים פונים לדיירי בניינים ישנים שנבנו לפני מספר עשורים בהצעה עסקית, שבמסגרתה הדיירים יתפנו מדירתם למשך תקופה מסוימת, ובזמן הזה בניין המגורים הישן ייהרס, ובמקומו יבנה היזם בניין מגורים חדש, העונה על דרישות הבנייה ההנדסיות העדכניות, כולל ממ"ד.

בתמורה יקבל הדייר דירה מרווחת יותר, וכמובן המרת איכות בנייה ישנה בבנייה מודרנית. היזם ירוויח בעסקה זו, כיוון שהוא יבנה מספר יחידות דיור רב יותר מאשר המספר המקורי שהיו על אותה חלקת קרקע, ויציע אותן למכירה.

מטבע הדברים, ישנם דיירים שלא מעוניינים לעבור את כל התהליך של הריסת ביתם המקורי ומעבר למגורים זמניים במקום אחר. פעמים רבות היזמים המובילים את הפרוייקט תופרים עסקת פיצוי הולמת לדיירים, בדרך כלל לפי גודל הדירה, על מנת לשכנע אותם להסכים להצטרף לפרויקט.

הסכמה בעל פה

בשנת 2016 הוגשה לבית המשפט השלום בתל אביב, תביעה של דיירת שחתמה על הסכם פינוי-בינוי, אך לטענתה הגיע לסדרת הסכמות בעל פה מול היזם.

לטענת התובעת הוסכם על שדרוג דירתה המקורית מדירת 4 חדרים, כך שלאחר ביצוע הפרויקט היא תקבל דירת 5 חדרים, וזאת ללא כל תמורה כספית מצידה.

לאחר השלמת הפרויקט התובעת גילתה שהיא נדרשה לתשלום של כ-450,000 שקל בגין שדרוג דירתה. היא טענה שהחברה היזמית החליטה לעשות נפשות ולשכנע דיירים סרבנים באמצעות הבטחות שונות, במטרה לגייס את המספר הנדרש של חתימות לצורך קידום הפרויקט.

התובעת טענה שהיא נפגשה עם מנכ"ל החברה הנתבעת מספר פעמים בשנת 2009, לקראת חתימה על הסכם הפינוי-בינוי. כאן חשוב לציין, שלדיירי הפרויקט היתה אפשרות לבקש לשדרג את דירותיהם ולהגדיל אותן. התובעת פספסה את המועד האחרון לצורך הגשת בקשת השדרוג.

לטענת התובעת, בפגישה השנייה עם מנכ"ל החברה הוצע לה שלמרות שאיחרה את המועד בהגשת בקשתה לשדרג את דירתה, הוא מוכן לבצע את השדרוג בתמורה להסכמתה לחתימה על הסכם פינוי-בינוי. המנכ"ל הוסיף כי התובעת נדרשת רק לשלם על פער המחירים שבין דירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים.

כיוון שהיא עסקה באותה העת בתיווך נדל"ן, הרי שתשלום זה יעשה באמצעות שירותי תיווך נדל"ן שתעניק התובעת לנתבעת. התובעת הביאה בפני בית המשפט פתק, אותו כתב מנכ"ל החברה, בו מופיעות נקודות שונות ביחס לתנאי השדרוג.

לאחר פגישה זו התקיימה תכתובת דוא"ל בין מנכ"ל החברה לעו"ד של התובעת בעניין השדרוג. בפגישה שהתקיימה לאחר מכן, מנכ"ל החברה הציג 2 מכתבים המפרטים את בקשת התובעת לשדרג את הדירה ומכתב אישור מטעם הנתבעת לבקשת השדרוג, אך לא היה כל זכר בכתב להסכמה שכיסוי הוצאות השדרוג יבוצע באמצעות שירותי תיווך.

לטענת התובעת, לאורך כל הליך המו"מ מול היזם, הופעלו עליה לחצים ואיומים להסכים לחתום על הסכם הפינוי-בינוי. יתרה מכך, כיוון שהובטחו לה הבטחות חריגות, ועל מנת שלא ליצור מראית עין של חוסר שוויון בין הדיירים, התבקשה לשמור בסודיות את תנאי ההסכם, ולכן אף לא נכתב בהסכם כל מה שנאמר בעל פה.

שכל ישר

הנתבעת הודתה שהתקיים משא ומתן עם התובעת, אך לא הייתה כלל הסכמה על שדרוג ללא כל תמורה. להיפך, בפתק מהפגישה עם התובעת מוזכר שקיימת תוספת של 2,000 שקל למ"ר. כן הופיעה התייחסות למתן שירותי תיווך נדל"ן. בפועל, המנכ"ל החליט שלא לצרוך את שירותי התיווך של התובעת.

הנתבעת טענה שההסכם בעל פה נוגד את השכל הישר ואת כללי המסחר התקינים. לקינוח הוסיפה הנתבעת, שאף אם התובעת הייתה מסרבת לחתום על ההסכם, אזי כיוון שהנתבעת השיגה את מספר החתימות הנדרש לצורך קידום הפרויקט, הרי שהדיירים שחתמו כבר על ההסכם היו פותחים כנגד התובעת בהליך כפייה כדייר סרבן.

ראיות נדרשות

במשפט האזרחי השתרש הכלל "המוציא מחברו – עליו הראיה" (משנה מסכת בבא-קמא), הקובע שמי שמעוניין להוציא כספים מהזולת עליו מוטל נטל ההוכחה.

מבחינה חוזית, התובעת היא זו שנדרשת לשלם לחברה היזמית את עלות שדרוג דירתה. אם היא מעוניינת לקבל פטור מחובת תשלום זו, המעוגנת בחוזה שבינה לבין החברה בהסכם הפינוי-בינוי, עליה להביא את הראיות הנדרשות. על שכמה של התובעת מוטלת חובת השכנוע.

במשפט האזרחי מידת ההוכחה הנדרשת כדי שבעל דין יזכה במשפט הינה הטיית מאזן ההסתברות יותר מ-51%, ושצד לדין שכנע את בית המשפט כי נכונות גרסתו מסתברת יותר מזו של יריבו. בית המשפט ציטט בעניין זה פסיקה מוקדמת, המתארת את העקרונות על פיהם מכריע השופט אודות רמת השכנוע של הצדדים.

הדברים נובעים בין השאר מ"מהימנות גרסה מול גרסה, שהגרסה צריכה להיות ברורה, מוצקה, משכנעת ועולה על האחרת; לבחון את הגיונם של דברים; התרשמות; שכל ישר וסבירות. וכל זה בשים לב ובשקלול מכלול הראיות שבאו בפני בית המשפט".

גיבוי לגרסה

בית המשפט במקרה זה דחה את התביעה, לאור ההתרשמות שלא היה כל גיבוי לגרסתה של התובעת, לא בפתק מהפגישה עם מנכ"ל התובעת, לא בתכתובת הדוא"ל שנכתבה בסמיכות לפגישות, וודאי שלא בהסכם הפינוי-בינוי, ואף לא בנספח השינויים שצורף אליו לאחר תקופת מה, בו פורטו בקשותיה הנוספות של התובעת בעניין שדרוג דירתה.

נהפוך הוא, הפתק מצדד בעמדתה של הנתבעת, בה פורטו הן הסכומים בכסף מזומן אותו נדרשה התובעת לשלם, וכן את חובתה של התובעת להעניק שירותי תיווך נדל"ן לחברה.

במקרים שבהם מגיעים צדדים להסכמים תחת מעטה סודיות, יש דרכים חוזיות לעגן ולהגן על סודיות זו, על מנת שלהסכמות המסחריות יינתן ביטוי כתוב, אף אם הדבר אינו מחויב על פי חוק.

מעבר לכל האמור לעיל, ביחס לנסיבות הראייתיות, הוסיף בית המשפט כי לא היה כל היגיון מסחרי שהנתבעת תאשר מהלך שכזה.

כאמור, לאור בחינת מאזן ההסתברויות, הגיע בית המשפט להכרעה שאין ממש בדברי התובעת כי הוסכם בעל פה על ביצוע שדרוג דירתה ללא כל תמורה. בהתאם לכך, התובעת נדרשה לשלם עבור שדרוג דירתה ועבור הוצאות המשפט של הנתבעת.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר ומנהל המחלקה המסחרית במשרד עורכי הדין גדעון פישר ושות'.