רצועת הזהב של תל אביב

כאשר נדל"ניסט יוצא לבדוק פוטנציאל של שכונה, תא שטח או פרויקט הוא קודם כל יוצא לרחרח ברחובות. בתחקור שכזה הוא לומד על מחירי הנדל"ן והיצע הדירות, אך גם על ההיסטוריה, הגאוגרפיה, האדריכלות, סוגי האוכלוסייה, המסחר, הקולינריה ועוד. אלו הם הפרמטרים שיכולים להכריע האם המקום שווה להשקעה או שכדאי להמשיך הלאה. 

בשבועות הקרובים אוציא אתכם לסיורים שכאלו בשכונות הנדל"ניות החמות ביותר של תל אביב. 

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

השבוע נסייר באחד האזורים היפים והמושכים שיש לעיר להציע, ושאיתם העיר מזוהה בארץ ובשנים האחרונות גם בעולם – רצועת החוף הזהובה של תל אביב, לאורך רציף הרבט סמואל, ממלון רויאל ביץ' בדרום ועד מלון הילטון בצפון, הרצועה שזכתה לכינוי "קילומטר הזהב של תל אביב".

גאוגרפיה

הסיור שלנו מתחיל בחלק הדרומי של רציף הרברט סמואל, לא רחוק ממתחם הדולפינריום, סמוך למלון רויאל ביץ', וממשיך על גבי טיילת שלמה להט לאורך 2.5 קילומטרים צפונה עד למלון הילטון וגן העצמאות הסמוך לו. בדרך אנו חולפים על פני החופים היפים של תל אביב, בהם: חוף גאולה, חוף ירושלים, חוף טרומפלדור, חוף בוגרשוב, חוף פרישמן, המרינה של תל אביב וחוף הילטון.

מבחינה גאוגרפית - נדל"נית אנו חוצים בסיור שלושה תאי שטח, המחולקים בפורטל מדלן בין: "כרם התימנים" בחלק הדרומי של המסלול, "לב תל אביב החלק המערבי" בחלקו המרכזי, ו"הצפון הישן החלק הדרום מערבי" בחלקו הצפוני. אלא שלפחות מהבחינה הנדל"נית הרצועה הזו ראויה לחיים בפני עצמה, וקיימים בה קצב, אנרגיה ושוק שונים במהותם מאשר בכל אחד מתאי השטח אליהם רצועת החוף משויכת, ועוד נתייחס לכך בחלקים הבאים של הסיור.

כדאי לשים לב לאבחנה הזו – במקור תא השטח הזה נקרא "קילומטר הזהב של תל אביב", וזה כנראה היה נכון לשעתו לפני כעשור, כאשר המונח הזה הוטבע. אלא שמאז אפשר לומר שקילומטר הזהב התרחב קמעא וכבש עוד חלקים של רצועת החוף, וזו לדעתי התרחבה לכדי 2.5 קילומטרים, אותם נבחן בסיור הנמרץ שלנו מהרויאל ביץ' ועד להילטון.

היסטוריה ואדריכלות

התחלת הרומן בין תל אביב והים הייתה מעט עקומה וקשה. ראשיתה של תל אביב הייתה לא הרחק מחוף הים, אך בניגוד לערי חוף בכל העולם נראה בזמנו שתל אביב מתנכרת לו ומתעלמת מקיומו. מוכר בהקשר זה סיפור הילדים של עמרי יבין "הים האכזר, או: מדוע נבנתה העיר העברית הראשונה כשגבה אל הים?".

בהמשך גילו פרנסי תל אביב את הפוטנציאל של החופים, אך דווקא בהיבט התעשייתי, כשעלו כוונות לסלול פסי רכבת ולהקים אזורי תעשייה ומפעלים לאורך רצועת החוף. היה זה המשורר הלאומי חיים נחמן ביאליק, שהצליח להשפיע על דיזנגוף לאמץ את המודל של העיר אודסה השוכנת לחופי הים השחור, שהקימה חופי רחצה וטיילות, וכך נגנזו התוכניות התעשייתיות ואומצה מדיניות שייעדה את חופי הים לשימושי פנאי ונופש.

ב-1924 נפתח חוף הרחצה המסודר הראשון של תל אביב בנקודת המפגש של רחוב אלנבי עם קזינו גלי אביב, שלמרות שמו שימש כבית קפה שפעל על חוף ימה של העיר עוד משנת 1921, ומיקומו בימינו בנקודת המפגש שבין רחוב אלנבי ורציף הרברט סמואל.

פה החלה גם התרבות של רחצה בים וטיולים לאורך החוף כחלק מהווי העיר, ובפרט בתקופת הקיץ ובסופי השבוע. בסוף שנות ה-30 אף הוחלט על בניית טיילת לאורך חופי העיר מחוף בוגרשוב ועד לחוף גאולה של ימינו, וזאת על מנת ליצור חיץ פיזי בין החלק המיועד לרחצה והחלק המיועד להליכה לאורך החוף.

התפתחות חיובית זו נקטעה בעקבות פרוץ מלחמת העולם השנייה, והאיסור של שלטונות המנדט על רחצה בים. עוד סבלו חופי הים מהזרמת ביוב ושפכים תעשייתיים, והתוצאה הייתה נטישה והזנחה של חופי הים והטיילת. הציבור הדיר את רגליו מהאזור, ובתי הקפה והמלונות שלצד הטיילת הפכו לבארים מפוקפקים ולמרכזי זנות והימורים.

ההזנחה הזו נמשכה לתוך שנות ה-70 של המאה שעברה, כאשר עם הקמת השפד"ן נפסקה הזרמת הביוב והשפכים לחופי הים של העיר. הדבר איפשר את ניקוי החופים והכשרתם מחדש לרחצה. נבנו שוברי גלים וחודשו שירותי החוף, מה שאיפשר לקלוט מספר רב של מתרחצים ומטיילים שהחלו להגיע מחדש ליהנות מרחצה, שיזוף או טיול לאורך החוף.

היה זה ראש העיר שלמה להט שהחליט בתחילת שנות ה-80 להרוס את הטיילת הישנה והמוזנחת ולהקים תחתיה טיילת חדשה. מול הטיילת נסגרו הבארים ובתי ההימורים ותחתיהם קמו בתי קפה ומלונות. הטיילת ורצועת החוף הפכה מחדש למקום בילוי מרכזי בעיר, ואחד הסממנים הבולטים שלה.

בשנת 2009, לרגל ציון 100 שנים להקמתה של העיר, יזמה עיריית תל אביב את פרויקט חוף הים התל אביבי בארבע ערים מרכזיות – ניו יורק, פריז, וינה וקופנהאגן. היה זה שלב חשוב במיתוגה כעיר חוף ברמה עולמית.

מספר שנים מאוחר יותר כבר מיתגה רשת החדשות הבינ"ל CNN את רצועת החוף המרכזית של תל אביב כרצועת הזהב של תל אביב, והפכה את קו החוף של העיר לאחד המבוקשים בעולם על ידי טייקונים ואוליגרכים, כתף לכתף עם רצועות חוף נחשקות נוספות דוגמת אלו של מונקו או הריביירה הצרפתית.

 

נקודות ציון

תא השטח שלנו רווי בנקודות ציון.

חופי הים – מספר קילומטרים של חופי ים שאין להם מה להתבייש גם ביחס לחופי הים המרתקים ביותר בעולם. חופי הים של תל אביב הפכו לאחד הסמלים המזוהים עם העיר, החבר'ה הצעירים שמשחקים פוצ'י וולי, המוזיקאים שמנגנים לאורך הטיילת, האמנים הצעירים שמציירים ומקימים גלריות ניידות על הטיילת, כל אלה ועוד עושים את החופים לאחת מנקודות הציון הבולטות והמרתקות בעיר – וכן, גם בעידן הקורונה.

גן העצמאות – רצועה ירוקה בלב העיר, שבמרכזה ניצב מלון הילטון תל אביב. שימש בעבר כמקום מפגש לקהילת הלהט"ב, ונכנס לפנתיאון הלאומי בשירים של אריק איינשטיין ושלום חנוך, או כמקום הימצאה של המערה החשמלית של חבורת חסמב"ה.

בריכת גורדון – אייקון תל אביבי בפני עצמו. זכורים עדיין הסיפורים על האנשים שהיו מתעוררים בשעה 4:30 לפנות בוקר על מנת לשחות בה שחיית שחרית. כיום משמשת בנוסף לבריכה עירונית, הסוחבת נוסטלגיה עשירה וזיכרונות רבים, גם כמרכז ספורט עירוני מפואר המייצר מורשת חדשה ומפוארת משלו.

המלונות – הסיור שלנו מתחיל במלון רויאל ביץ' היחסית חדש ומסתיים במלון הילטון תל אביב. לאורך המסלול שלנו נפגוש עוד מלונות רבים, חלקם ותיקים ואחרים חדשים, גדולים ובוטיקיים. רצועת החוף הזו הפכה למקום המשכן של מלונות רבים, שכמובן משכו אליהם תיירים רבים, וסייעו להפוך את רצועת החוף של תל אביב לתא שטח בינלאומי ובעל נופך קוסמופוליטי.

שלושת מלונות הפרימיום בסיור שלנו הם הרויאל ביץ', מלון דן ומלון הילטון. אליהם צפוי להצטרף מותג מלונות היוקרה הבינלאומי קמפינסקי, שצפוי לפתוח את שערי המלון הראשון שלו בישראל, בדרגת "דה לקס" הגבוהה, ברציף הרברט סמואל בסמוך לשגרירות ארה"ב, כשלצידו יוקם מגדל מגורים של איש העסקים הנרי טייק.

השגרירויות – אי אפשר לא לשים לב לשגרירויות הזרות הממוקמות לאורך קו החוף או ברצועה הקרובה אליו. השגרירות האמריקאית אולי כבר עזבה לירושלים, אך המתחם המבוצר שלה נותר עומד על תילו ברחוב הירקון. כך גם שגרירויות רבות נוספות, וכאשר ישנן שגרירויות ישנם גם דיפלומטים ואזרחים זרים, ואלה תורמים לאקזוטיות ולרב-גוניות של הסביבה.

 

ניתוח נדל"ני

מדובר בתא שטח שאפשר לכנותו מגה-יוקרה. 100 אלף שקלים למ"ר הם לא הגג העליון של הנדל"ן ברצועת החוף התל אביבית, ואם תל אביב היא העיר היקרה בישראל, אז קו החוף הוא היקר בעיר. זהו שוק שיש בו דומיננטיות גבוהה לתושבי חוץ, ובדגש על עשירי תבל. אלו סדרי גודל של עושר שעבורם לא משנה אם המחיר יהיה 100 אלף או 150 אלף שקל למ"ר, אלא מה שקובע עבורם הוא הנוף לים, המרחק מהים, שמירת הפרטיות שלהם, האבזור, הבריכה הפרטית על הגג וכדומה.

 

אלא שכאשר ישנה בולטות גבוהה לתושבי חוץ המשמעות היא שרבים מהנכסים הללו גם נשארים נטושים וחשוכים לאורך מרבית השנה. בחלק מהפרויקטים אפילו דווח על כך שתמהיל הרוכשים מגיע עד לכדי 75% של תושבי חוץ. גם בקרב הרוכשים תושבי ישראל מדובר על פי רוב באנשי עסקים או יזמי הייטק, שהפרוטה (או השקל) מצויים בכיסם.

אלמנט נדל"ני נוסף שיש לקחת בחשבון הוא התחרות הגבוהה הקיימת בין עסקי המלונאות ובין נדל"ן לדיור. הקרקע יקרה ונחשבת משאב מצומצם, הביקוש לה גבוה, והתחרות עם תעשיית המלונאות משאירה כמות מצומצמת של פרויקטים שניתן ליזום ולהקים, דבר שמותיר אותנו עם כמות נכסים מצומצמת לדיור עם ביקוש קשיח ורב-לאומי.

כדאי לשים לב כי גם לאורך השנה האחרונה, בעיצומה של מגיפת הקורונה, לא נראה שהשוק של הדירות הללו קיבל טלטלה. התבצעו ודווחו בתקשורת עסקאות, ובמחירים שלא מראים ירידה ביחס למה שהיה מקובל.

עוד נתון חשוב הוא המחירים, שלעיתים נדמה שאין להם חסם עליון. כך לדוגמה, דווח בשנת 2014 שאיש העסקים ממוצא קנדי סילבן אדמס, מי שהביא לישראל את מירוץ האופניים ג'ירו ד'איטליה ואת מדונה לתחרות האירוויזיון, רכש את דירת הפנטהאוז במתחם הרברט סמואל ב-120 מיליון שקל, המשקף מחיר של 140 אלף שקל למ"ר.

 

טיפ נדל"ני

ברור מאליו שעבור מרבית קוראי הטור הזה הנכסים על הטיילת בקו הראשון לים הם מחוץ לתחום מבחינת תקציב. אבל אין לומר נואש, כי מי שיהלך בסביבה ויסייר בה ימצא פנינים שיכולות להיות רלוונטיות גם לישראלי היותר ממוצע.

זה לא יהיה קו ראשון לים, אבל זה יהיה ברצועה השנייה או השלישית לים, 200 מטר בלבד מהטיילת וקו החוף התל אביבי.

דוגמה לכך הוא הפרויקט שלנו ב-Ewave Nadlan באידלסון 7, המצוי במרחק 200 צעדים מרצועת החוף, בין חוף טרומפלדור לחוף ירושלים. זה הכי קרוב לקילומטר הזהב התל אביבי, מרחק הליכה מחוף הים, ובמחירים שפויים הרבה יותר - החל מ-2.89 מיליון שקל בלבד לדירה. למעשה, למרגלות קילומטר הזהב ניתן למצוא נכסים בחצי מהמחיר, עם חוויה והנאה כמו שרק האיזור הזה של תל אביב יכול לתת.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

המלצות

 

• הקונדיטוריה של אור שפיץ: בוגרשוב 3 פינת הירקון. קונדיטוריה שקמה לפני מספר חודשים, תוך כדי הקורונה, על ידי בוגרת הריאליטי בייק אוף ואושיית הרשת הצעירה אור שפיץ. המקום הכי איני היום בעיר לקינוח וסלפי.
• באר: הבאר האירי מולי בלומס, מנדליי מו"ס 2 פינת הירקון. יש מי שמגדירים את המקום כשגרירות אירלנד בישראל. מקום עם אווירה אירית, ולא רק בגלל הבירה או האוכל, אלא גם בגלל המוזיקה האירית החיה שהמקום מעודד ומטפח. מומלץ להגיע לצפות במשחק כדורגל אנגלי עם בירה ואווירה טובה, ולמיטיבי הלכת – אפילו להגיע לצפייה במשחק רוגבי קשוח.
• המבורגרים: הפרוזדור – מנדליי מו"ס 6. מוסד של המבורגרים. יש מי שאוהב את המקום בגלל ההמבורגרים המוגזמים והמושחתים שלו, ויש מי שאוהב את ההמבורגרים המיוחדים. לא משנה מה הסיבה, מדובר בהמבורגרים איכותיים, ששווה להגיע ולטעום מהם. יש סיפורים על מי שטעמו פעם אחת ומאז קשה להם לאכול המבורגרים אחרים, לאחר החוויה והטעמים של הפרוזדור.
• מסעדה: בר 51 – הירקון 59. מסעדה שנפתחה במלון רנומה היפהפה, עם נוף לים ותפריט אוכל ויין מהמשובחים, האינטליגנטים והאטרקטיביים שיש לתל אביב להציע. שיתוף פעולה של מסעדנים ירושלמים עם תל אביביים. החלל יפה, האווירה כיפית, וזה יכול להסביר מדוע המקום הפך תוך זמן קצר לאחד המבוקשים בעיר.

סיכום הסיור

מדובר באחד האזורים שהפכו את תל אביב למה שהיא היום. האנרגיות שקיימות לאורך חוף הים של תל אביב מיוחדות, ולא רק בסדרי הגודל המקומיים של העיר או ישראל, אלא מושכות את תשומת הלב של תיירים, משקיעים ורוכשים מכל העולם.

בגובה העיניים

אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, מחזיק דף פייסבוק ובו הוא חולק מהידע הנדל"ני שלו, ניתוח בגובה העיניים של מצב שוק הנדל"ן המבוסס על המדדים המתפרסמים על ידי הלמ"ס, משרד האוצר, וגופים נוספים. הדף של כהנר צבר לו לאורך השנים עוקבים מקרב עוסקים ופעילים רבים בעולמות הנדל"ן, שאוהבים את הגישה הדוגרית ואת אופן ההגשה. חפשו אותו בפייסבוק בדף הנקרא "אסף כהנר" בעברית, ותקבלו ראשונים את פרשנות הנדל"ן האותנטית, תכנים מעשירים והזדמנויות מבית היוצר של חברת Ewave Nadlan.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו