בתום שנים של מחלוקת על אחת מהקרקעות היקרות בתל אביב, הכריע בסוף דצמבר 2019 בית המשפט המחוזי כי מפוני גבעת עמל זכאים לפיצוי בדמות שווי בעלות על דירה חלופית לשארית חייהם, שהוערכה בכ-3 מיליון שקל (פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 23.12.2019 - ע"א 6097-09-18, [פורסם בנבו] סגני הנשיא י' שנלר ו-ק' ורדי והשופטת ע' רביד).
על אף ההכרה בזכויותיהם, חודש לאחר מכן פנו התושבים לבית המשפט העליון בבקשה לערער על ההחלטה זו, והסוגייה הוכרעה לאחרונה במסגרת פס"ד רעא 409/20 ציונה יהוד (שרפי) נ' דיור ב.פ. בע"מ.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
השתלשלות האירועים
מקורן של הבקשות בסכסוך רב השנים הנוגע להליכי הפינוי של מחזיקים במקרקעין בגבעת עמל. בתקופה הסמוכה להקמת המדינה יושבו באזור זה אנשים שהועתקו ממקומות מגוריהם הקודמים, ובהמשך בשנת 1949 התקבלה החלטת ממשלה שקבעה כי הם יישארו בו עד שישוכנו במקום מגורים קבוע. הזכויות בקרקע הועברו במשך השנים מרשויות ציבוריות לגורמים פרטיים, ואלה הגישו לימים תביעות פינוי כנגד היושבים במקום.
במהלך השנים פונו מן המקום מחזיקים שונים, וההליכים נוגעים לעניינן של המשפחות שעוד נותרו בו (להלן: "המחזיקים"). בתמצית יצוין כי בית משפט השלום פסק למחזיקים פיצויים, וכי בעקבות ערעורים שהוגשו על כך ניתן פסק דין מקיף גם בבית המשפט המחוזי, שהגדיל את סכום הפיצויים הכולל, אך לא במידה שלה טענו המחזיקים.
בית המשפט המחוזי התייחס לכך שרוב המתיישבים בגבעת עמל נשלחו אליה על ידי גורמים רשמיים, וביסוד פסק דינו מונחת הקביעה כי מרבית הצדדים להליך הם בני רשות שניתן לפנותם בכל עת בכפוף למתן פיצוי, ששוויו הכולל הועמד על סך של 42 מיליון שקל.
בית המשפט המחוזי הבהיר כי גובה הפיצוי שיינתן למחזיקים יחושב, במקרה הרגיל, לפי שווי של יחידת דיור אחת למשפחה, כמפורט בפסק דינו. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה לחיוב המחזיקים בתשלום דמי שימוש בגין מגוריהם של המחזיקים במקרקעין עד למועד הפינוי, שייקבע על ידי בית משפט השלום.
בהחלטתו חיזק בית המשפט את ההכרה בזכותם ההיסטורית של תושבי גבעת עמל על הקרקע שעליה יושבו בקום המדינה, והגדיל את מתווה הפיצויים הקודם מ-27.5 מיליון שקל ל-42 מיליון לכל המשפחות.
בפסיקתו דחה בית המשפט כליל דרישות פיצויים בסך מיליוני שקלים, שתבעה החברה היזמית מתושבי השכונה, בעבור דמי שימוש בקרקע לאורך השנים.
פסק הדין בבית המשפט המחוזי קבע באופן תקדימי את המשמעות המשפטית של הזכות לדיור אקויוולנטי (חלופי) - כפיצוי בשווי זכות קניינית המוענקת למשפחה גרעינית לדורותיה, גם אם לא התקיים רצף מגורים של בעל הנכס הזכאי במקום, וגם אם אופיו והיקפיו של המבנה השתנו במהלך השנים.
על פי פסק הדין, "החזקת התושבים במקרקעי השכונה היא רשות בלתי הדירה, והם זכאים לפיצוי כתנאי לפינוי, בהתאם להתחייבויות שניתנו במשך השנים. אי מתן פיצוי בפינוי יפגע בשלטון החוק, אמון הציבור ומערכת המשפט, כשגם הרחבת המבנים המקוריים ובנייה ללא היתר לא מאיינת את הזכאות לפיצויים".
מדובר ב-14 משקי בית בגבעת עמל, כיום כ-60 משפחות. הזכות לדיור, כפי שקבע בית המשפט, ניתנת בעבור כל משק בית, ולא עבור כל משפחה.
דיור שווה ערך
נזכיר כי המשפחות האמורות מייצגות את השארית שנותרה מעשרות רבות של בתי אב שיושבו במקום על ידי המדינה ועיריית תל אביב בסוף שנות ה-40. מעמדן וזכויותיהן של אותן משפחות בקרקע מעולם לא הוסדרו.
בראשית שנות ה-60 נמכרה הקרקע בגבעת עמל על ידי מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל) בהסכם שבמסגרתו האחריות לפינוי התושבים הועברה ליזם, לרבות האחריות למציאת פתרונות מגורים הולמים עבורם.
בחלוף השנים, בעוד דורות חדשים התווספו לשכונה, נמכרה הקרקע מיזם ליזם - אך הבטחת המדינה לתושבי השכונה לדיור אקויוולנטי, דיור חלופי שווה ערך, מעולם לא מומשה.
בעתירתם לבית המשפט העליון דרשו התושבים: "דיור חלופי בבניינים הנבנים בפארק בבלי שבגבעת עמל", או לחלופין, "פיצוי שווה ערך".
דרישתם, כפי שהיא מובאת בערעור, מבוססת על התחייבות מצד רשות הפיתוח, שניתנה עת מכרה את אדמות גבעת עמל לגופים יזמיים פרטיים ב-1961. על פיו, זכותם של המפונים היא ל"דיור אקויוולנטי בבניינים או השיכונים שיוקמו על הנכס". לחלופין, מוצע בהסכם, "זכות לפיצוי לדירה בשיכון בשווי של זכות קניינית". קרי, פיצוי כספי שערכו דירה בפרויקט היוקרה שנבנה בגבעת עמל.
הכרעת העליון
בית המשפט העליון (השופטת ד' ברק-ארז) דחה את הבקשות ופסק כי: הבקשות אינן מציגות שאלות החורגות מעניינן הקונקרטי אלא מחלוקות הנוגעות ליישום עקרונות הפיצוי שנקבעו ביחס למחזיקים.
עצם העובדה שההליך נוגע לכמה עשרות מחזיקים אינה הופכת את המקרה לעניין לעקרוני המצדיק דיון ב"גלגול שלישי". עניינם של תושבי גבעת עמל, שמרביתם נשלחו אליה בהוראת גורמים רשמיים בימי ראשית המדינה, הוא סוגייה אנושית וציבורית מורכבת, הראויה להתייחסות משפטית מתאימה, הגם שהדיון המשפטי בה אינו יכול להכיל את מלוא מורכבותה. כך אכן נעשה.
ההתדיינות רבת השנים בעניין נסבה על הענקת פיצוי מתאים למי שישבו בקרקע במשך עשרות בשנים, חרף העובדה שזכויותיהם לא זכו לעיגון קנייני פורמאלי. היבט זה של הדברים זכה להכרה, והוא שעמד למעשה ביסודו של הסכם שנחתם בעניין בשנת 1961.
הסכם זה מבטיח פיצוי ליושבים במקרקעין בנסיבות שבהן אין להם זכויות קניין פורמאליות. חלק הארי של טענות המחזיקים כלל לא נגע להיבט זה, כי אם ליישומו, דהיינו לשאלה האם מנגנון הפיצוי שנקבע ראוי אם לאו וכיצד היה לקבעו.
כן הועלו טענות עובדתיות הנוגעות לנסיבות אישיות קונקרטיות. אלו זכו לדיון בפסקי הדין שניתנו בערכאות קמא והן אינן עומדות באמת המידה המצמצמת להענקת רשות ערעור. הלכה היא כי העובדה שערכאת ערעור משנה מפסק דינה של ערכאה דיונית, אינה הופכת את הערכאה השלישית לערכאת ערעור ואת אמת המידה להתערבות לשונה. כמו כן, טענות המכוונות כלפי ממצאי עובדה אינן מצדיקות הענקת רשות ערעור.
למעלה מן הצורך, בנוגע למונח "דיור אקוויולנטי", הפרשנות של בית המשפט המחוזי נטועה בנסיבות המקרה. הטענות בעניין זה התמקדו בשתי סוגיות: האחת, קביעת מספרן של יחידות הדיור המגיעות לכל קבוצת מחזיקים שמוצאם בתא משפחתי אחד; השנייה, הבסיס לחישובו של הפיצוי - שווי "דירת שיכון" (או דירה "רגילה") או "דירת פאר" בבניינים המוקמים בגבעת עמל.
אשר לעניין הראשון, בהסכם משנת 1961 ההתייחסות הייתה למשפחות שגרו במקום באותה עת, ובהתאם לכך נבנה מנגנון פיצוי המבוסס על אותן משפחות גרעיניות. התרחבות המשפחות שהתרחשה בחלוף הזמן אינה מצדיקה הכרה בזכאות ליחידות דיור נוספות בעקבותיה. בית המשפט המחוזי קבע כי הזכות לדיור חלוף איננה פגה עם מוות או עזיבה של המתגורר המקורי, ובכך נתן פתרון מאוזן למצב שנוצר.
ביחס לעניין השני הסביר בית המשפט המחוזי הסבר סביר למדי, כי לו היו נבנות בזמן אמת הדירות, כפי שאמורות היו לעשות, המחזיקים היו מקבלים דירות שיכון כמקובל באותה עת. לכך ניתן להוסיף, כי הדאגה לדיור "אקוויולנטי", דהיינו שקול, נועדה להבטיח שמעמדם ותנאי חייהם של המחזיקים לא ייפגעו, אך לא מעבר לכך.
טענות שכוונו לזכות הרוכשים להגיש את התביעות לפינוי המחזיקים, נדחו בדין. סעיף 31 לחוק המקרקעין מאפשר לכל שותף במקרקעין לפעול על מנת להגן על הבעלות וההחזקה בהם, לא כל שכן כאשר בענייננו חלק מהרוכשים אף התחייבו לעשות כן.
אשר לטענות הרוכשים, שלכאורה שוללים את זכויות המחזיקים, טענות אלו מוקשות נוכח העובדה שכבר הסכם 1961 הכיר בזכויות המתיישבים במקום, והציפייה לכך שייצאו מן המקום לאחר עשרות שנים רק במקלם ותרמילם לא מבוססת משפטית ואף אינה צודקת.
במצב שבו המדינה שלחה אזרחים להתיישב במקום מסוים מסיבות שונות "באופן זמני", הבטיחה להם דיור חלופי וההבטחה לא מומשה עשרות שנים, ההסדר אליו הגיע בית המשפט המחוזי מאזן כראוי בין האינטרסים הנוגדים, ואין מקום להתערב בו. אין בסיס להענקת רשות ערעור אף בטענות הדיוניות שהועלו ובטענות שעניינן פסיקת הוצאות.
עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו