שומר על הרוכשים

בעקבות פרשת חפציבה משרד הבינוי והשיכון הקים מערך לקליטה וטיפול בתלונות על מוכרי דירות וקבלנים. הוחלט למנות ממונה ממשלתי, שיהיה אחראי לשמור על זכויות הרוכשים באמצעות אכיפת חוק המכר.

הממונה מהווה גורם מפקח, מעין רגולטור מטעם המדינה, שנועד להסדיר ולהתוות את אופן הפעולה המתחייב מהוראות חוק המכר ולמנוע טעויות בפרשנות החוק.

הממונה אף מפרסם מעת לעת הבהרות ומגבש עמדה בנושאים שונים העומדים על סדר היום בענף הנדל"ן (התחדשות עירונית, קבוצות רכישה, התנהלות בעת משבר הקורונה וכו'), תוך שימת דגש על הצורך להמשיך בהגנה אפקטיבית על כספי רוכשי הדירות.

חוק המכר - הבטחת השקעות מעגן את זכויות הרוכש ומטיל חובות על מוכרי דירות חדשות שנבנות. מטרת החוק להגן על רוכשי דירה חדשה ולהבטיח כי עד לסיום הפרויקט תהיה בידם בטוחה ראויה לכספים אותם השקיעו.

 

מודעות לזכויות

בעבר היו מקרים רבים בהם הקונה לא היה מודע לזכויותיו בהתאם להוראות חוק המכר, ולכן חל תיקון לסעיף 2א1 (א) הקובע: "לא ימכור מוכר דירה לקונה, אלא אם כן הודיע לקונה בכתב, במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים".

בהתאם לתיקון מס' 4 לחוק הוסדר גם האופן שבו על המוכר לדווח לממונה על מכירת דירה. על פי התקנות כל מוכר דירה חדשה – קבלן, יזם וכדומה, ימסור לממונה במשרד הבינוי והשיכון הצהרה על מכירת הדירה ועל סוג הבטוחה שניתנה לקונה לפי סעיף 2 לחוק: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד במשכנתא ראשונה, הערת אזהרה, רישום זכויות. על ההצהרה להימסר לא יאוחר מ-40 ימים ממועד חתימת חוזה המכר.

תפקידי הממונה: ניהול מאגר הדירות החדשות שנמכרות, בירור פניות ציבור לעניין חוק זה, לרבות הפרת הוראות החוק על ידי המוכר והטלת סנקציות כספיות על מפירי החוק.

במסגרת הסמכויות שניתנו לממונה הוא רשאי, בין היתר, לדרוש מכל אדם או גוף הנוגע בדבר למסור לו ידיעות ומסמכים המתייחסים למכירה של דירות, להיכנס למקום המשמש את מוכר הדירה ולבצע ביקורת על קיום הוראות החוק. כמו כן, קיימת חובת הדיווח לממונה - המוכר ימסור לממונה, בתוך 40 ימים, את הפרטים הבאים לגבי מכירה של כל דירה בפרויקט בנייה שלו: פרטי הקונה, פרטי המוכר, פרטי המקרקעין, פרטי הבטוחה.

 

הפרות וקנסות

הממונה למעשה אמון על שמירת זכויות הרוכשים, וכאמור, במקרים בהם הממונה ייווכח כי הוראות החוק אינן מתקיימות הוא רשאי להטיל עיצומים כספיים, כדלקמן: אי-דיווח לממונה או איחור מעל 40 ימים לגבי מכירת דירה – 27,690 שקל, מכירת דירה לקונה ללא יידוע בכתב – 55,350 שקל, אי-יידוע קונה בדבר זכויותיו להבטחת הכספים ששילם – 55,350 שקל, אי-מסירת פנקס שוברים מהמוכר לקונה – 221,420 שקל, קבלת סכום העולה על 7% ממחיר הדירה בניגוד להוראות סעיף 2 – 442,840 שקל,.

במקרה של הפרה נמשכת ישלם המוכר קנס יומי נוסף של 2% עבור כל יום שבו לא תיקן את ההפרה. אם המוכר יחזור על ההפרה בתוך שנתיים מההפרה הקודמת, יוטל עליו כפל קנס.

בטרם כניסה להשקעה כזו או אחרת, בה הרוכשים מפקידים את מיטב כספם שנחסך בעמל רב, עליהם להיות מודעים כי מוכר הדירה חייב ליידע אותם לגבי זכויותיהם. עליהם לעמוד על כך שכל הכספים שהם משלמים על חשבון הדירה הנבנית, או העתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר.

במקרה שבו הבטוחה הניתנת היא ערבות בנקאית, יש לבדוק היטב לפני החתימה על החוזה את נוסח הערבות הבנקאית, באופן שהערבות אכן תהיה חד-משמעית ותבטיח היטב את זכויותיהם ושמירת ערך כספם.

חשוב לזכור כי על אף שהוקם גוף אשר אמון על שמירת זכויות הרוכשים, אין להקל ראש או להמעיט בחשיבותו של עורך דין אשר יבדוק לפרטי פרטים את חוזה המכר ויעניק את חוות דעתו בדבר הדרך המומלצת להבטחת ההשקעה, וכן כדי שיוודא כי הבטוחה שניתנה אכן עומדת בדרישות החוק.

בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו