מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של בנק UBS לשנת 2020 קובע: שוק הדיור בתל אביב יצא מאיזון ונמצא בהערכת יתר, אך עדיין לא בסיכון לבועת נדל"ן. ניתוח מחירי הנדל"ן למגורים ב-25 ערים מרכזיות ברחבי העולם מלמד שמינכן ופרנקפורט בגרמניה נמצאות בסיכון הגבוה ביותר.
מדד UBS הוא מחקר שנתי שמפיק משרד מנהל ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management . המדד מאותת על סיכון להיווצרות בועה או על הערכת יתר משמעותית של שוקי הדיור במחצית מהערים שנבדקו.
הסיכונים הגבוהים ביותר לבועה הם באירופה, אך גם שוק הדיור בתל אביב נמצא באזור הערכת היתר. למרות החולשה הצפויה בטווח הקצר, מחירי הדיור צפויים לעלות בטווח הבינוני. עם זאת, המגיפה מגבירה את חוסר הוודאות לטווח הארוך.
במהלך 30 השנים האחרונות תל אביב חוותה את עליית מחירים הגבוהה ביותר מקרב הערים המשתתפות במחקר. כיום מחירי הדיור עולים שוב, עקב תנאי המימון והיצע הדיור יקר המציאות. הממשלה הפחיתה את מס הרכישה על דירות שניות, ובכך עודדה השקעות בשוק הדיור.
קרוליין קונהרט, מנהלת אזור מרכז ומזרח אירופה, יוון וישראל ב-UBS התייחסה לנתוני תל אביב: "למרות אי-הוודאות בטווח הקצר, תנאי המימון הנוחים והיצע הדיור המוגבל אמורים לשמר את עליית מחירי הדירות. המשמעות היא שיכולת רכישת דירות נמתחת עד הקצה, אך זה גם סימן לצמיחה הכלכלית של תל אביב".
שוק לוהט
אזור האירו בולט כאזור שבו שוקי הדיור הם הלוהטים ביותר. מינכן ופרנקפורט בראש הטבלה, פריז ואמסטרדם נמצאות צמוד מאחור, וצועדות גם הן באזור הסיכון להיווצרות בועה. כך גם ציריך, טורונטו והונג קונג מפגינות חוסר איזון.
בניגוד לשנה שעברה, שוק הדיור בוונקובר נמצא כעת בטווח הערכת היתר של הספקטרום, לצד לונדון, סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס ובמידה פחותה יותר גם ניו יורק. הערכת מחירי הדיור בבוסטון, בסינגפור ובדובאי נותרה הוגנת. כך גם לגבי ורשה, שנכללה במחקר זו הפעם הראשונה. שיקגו עדיין סובלת מהערכת חסר, ושוכנת לבדה בקצה הזה של הסקאלה.
מפת בועות נדל"ן בערים השונות // צילום: UBS
עליות המחירים (לאחר תיאום לאינפלציה) הואצו בממוצע בארבעת הרבעונים האחרונים. ברבות מהערים הבולטות באירופה המחירים זינקו ביותר מ-5%, כאשר מינכן, פרנקפורט וורשה צועדות בראש. עליית המחירים בערים באסיה ובאמריקה, למעט סידני, נותרה בטווח החד-ספרתי הנמוך-עד-בינוני. מדריד, סן פרנסיסקו, דובאי והונג קונג הן היחידות שבהן חלה ירידת מחירים. זה מספר הערים הנמוך ביותר שהפגינו ירידת מחירים מאז 2006.
הפגנת חוסן
למרות הקורונה, שוקי הדיור הפגינו חוסן במחצית הראשונה של 2020. המחקר מציג שלוש סיבות עיקריות לכך. ראשית, מחירי הדיור הם אינדיקטור כלכלי הצופה לאחור, ומשקפים צניחה כלכלית רק לאחר עיכוב מסוים. שנית, רוב רוכשי הדירות הפוטנציאליים לא סבלו פגיעות ישירות בהכנסתם במחצית הראשונה של 2020. אפשרויות האשראי שהוצעו לחברות ותוכניות העסקה לטווח הקצר הקלו על נזקי המשבר. שלישית, הממשלות הפגינו תמיכה בבעלי הבתים ברבות מהערים במהלך תקופות הסגר. הסובסידיות לדיור גדלו, המיסים הורדו, תביעות העיקול הושעו.
לדברי מרק האפלה, מנהל השקעות ראשי ב-UBS Global Wealth Management: "בנקודת הזמן הנוכחית לא ידוע באיזו מידה העלייה באבטלה והצפי העגום בנוגע להכנסות משקי הבית ישפיעו על מחירי הדיור, אך ברור שההאצה הנוכחית לא תהיה בת קיימא בטווח הקצר. דמי השכירות כבר נמצאים בצניחה ברוב הערים, מה שמצביע על שלב תיקון אפשרי לאחר שהסובסידיות יתאיידו והלחץ על ההכנסות יילך ויגבר".
הערכות השוק הגבוהות והצפי חסר הוודאות בטווח הקצר שמים תחת פוקוס את מסלול הדיור העירוני בטווח הארוך. מצד אחד, מנועי עליית המחירים העיקריים של הדיור העירוני עדיין תקפים - הזדמנויות תעסוקה, שירותים איכותיים, עלויות מימון נמוכות וצמיחה מוגבלת בהיצע. מצד שני, נראה שהמגיפה הביאה להאצת השינוי בכיוון תנועת האוכלוסייה מהערים לכיוון האזורים המטרופוליטנים הרחבים יותר מסביבן.
קלאודיו סאפוטלי, מנהל תחום הנדל"ן במשרד מנהל ההשקעות הראשי ב-UBS, הסביר: "עלייתו של המשרד הביתי מעמידה בסימן שאלה את הצורך לגור קרוב למרכזי הערים. הלחץ על הכנסות משקי הבית גורם לרבים לעבור לאזורי הפרברים הזולים יותר. מעבר לכך, ערים שכבר לכודות בחובות וחלשות מבחינה כלכלית יצטרכו להגיב למשבר בעזרת העלאת מיסים וקיצוץ ההוצאה הציבורית, שני אמצעים שאינם מבשרים טובות עבור מחירי הנכסים. כל הגורמים הללו יחד מעלים את הסבירות להשפעות חסרות ודאות על הדיור העירוני בטווח הארוך יותר".
מתיאס הולז'י, המחבר הראשי של המחקר וראש תחום השקעות הנדל"ן בשווייץ, הוסיף: "נראה שהערים הנמצאות כעת בסיכון לבועה מתמודדות עם משבר הקורונה טוב יחסית. סביר שהכלכלות המקומיות של מינכן, טורונטו והונג קונג יתאוששו במהירות. אך גם בהיעדר תיקון רחב של השוק, הפוטנציאל לרווחי הון נוספים נראה דחוק. הסיכויים עבור השקעות מסוג Buy-to-let נמוכים בהינתן יחסי מחיר הנכס והשכירות, הנמצאים בשיא של כל הזמנים. בסביבה כזו, מכירת נכסים מצדיקה שיקול דעת, שכן סביר שהמשקיעים ימצאו נכסים עם מאפייני סיכון-תשואה מוצלחים יותר".
מה קורה בעולם?
דירוגי המדד של כל הערים באזור האירו גדלו בארבעת הרבעונים האחרונים, והערכות השווי שם הן הגבוהות בעולם. חוסר האיזון גדל אף יותר לאור עלויות המימון הנמוכות, שאינן מותאמות לעוצמת הכלכלות המקומיות. בולטים במיוחד המחירים בפרנקפורט ובמינכן, שיותר מהכפילו את עצמם בעשור האחרון.
מנגד ניצבת לונדון עם עליית המחירים השנייה בחולשתה מבין כל הערים במחקר. העיר נותרה טריטוריה הנהנית מהערכת יתר, אך חוסר ודאות פוליטי וסביבת מיסוי ופיקוח קשוחה מפעילות לחצים על מחירי הדיור. קוני חוץ המבקשים לנצל את המטבע החלש צפויים לתמוך ברמת המחירים בטווח הבינוני.
ציריך רשמה את קצב עליית המחירים הגבוה ביותר בשווייץ בעשור האחרון. שוק הדיור אופיין על ידי הרחבה מהירה יחסית של ההיצע, כאשר הרוב המוחלט של הבניינים מושכרים. הדיור בקרבת מרכז העיר נהנה מעלייה בביקושים. הנכונות לשלם משקפת את הציפייה שהמחירים ימשיכו לעלות. לאור ההתפתחויות הללו, העיר מצטרפת כעת לשורת הערים בסיכון לבועה.
שוק הדיור בג'נבה מתאושש מההפסדים שספג שבין 2013 ל-2016. שיעורי משכנתא נמוכים הופכים את הבעלות על בית לאטרקטיבית, לאור דמי השכירות המנופחים.
דירוגי המדד בערי החוף המזרחי בארה"ב היו יציבים יחסית בחמש השנים האחרונות. לעומת זאת, שוקי החוף המערבי התפתחו באופן פחות עקבי. בלוס אנג'לס המשיכו דירוגי המדד לעלות, בעוד שבסן פרנסיסקו הערכות השווי ירדו עקב הירידה במחירי הדיור.
הירידה בשיעורי המשכנתא לרמות נמוכות תומכת במחירי הדיור בארה"ב. שינויי המחירים בערים שנבדקו תואמים לממוצע הארצי. הגידול בביקוש במרכזי הערים הואט, לאור תנועת התושבים לפרברים עקב בעיות יוקר והשפעות הקורונה. ההגירה הפנימית למדינות עם עלויות נמוכות יותר, שהן גם ידידותיות יותר מבחינת מיסוי, עסקים ורגולציה, מאיצה מגמה זו.
שוק הנדל"ן בדובאי הגיע לנקודת שפל חדשה. מאז השיא האחרון ב-2014, המחירים צנחו ביותר מ-35%, ודירוג ההערכה קרוב לרמות המחיר הנמוכות. השפעות חיוביות של צמיחת אוכלוסין גבוהה ורגולציה נוחה יותר של המשכנתאות מתקזזות על ידי הצמיחה הגבוהה המתמשכת בהיצע ומחירי הדלק הנמוכים.
מחירי הדיור בהונג קונג וסינגפור היו יציבים יחסית במחצית הראשונה של השנה. בעוד שמחירי הדירות בהונג קונג גבוהים ביותר מ-50% מהמחירים לפני 10 שנים, המחירים בסינגפור נותרו ללא שינוי. אי-הוודאות מקשה על סיכויי השוק בשתי ערים אלו, אך סביר שהביקוש בטווח הבינוני יישאר גבוה, בהינתן מעמדן החשוב באזור.
שוק הדיור בטוקיו דינמי ביותר, הודות לצמיחת האוכלוסין הגבוהה ותנאי המימון האטרקטיביים. בסידני ההקלה בתנאי ההלוואות וקיצוץ שערי הריבית שביצע הבנק המרכזי של אוסטרליה הניעו התאוששות צנועה, וכנראה חולפת.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו