למה כדאי להשקיע בנדל”ן בהולנד? כל התשובות

בשיתוף ברק רום

מאת: יעקב האודייק, עורך דין ונוטריון

הכלכלה בהולנד היא אחת החזקות בעולם ונמצאת בצמיחה. שוק הנדל”ן ההולנדי מצוי בתהליך של עליית מחירים, ועל כן גם גובה שכר הדירה בעליה. שוק הנדל”ן ההולנדי ידידותי מאוד למשקיעים זרים. לאנשים שאינם מחזיקים באזרחות הולנדית או באזרחות של אחת ממדינות האיחוד האירופי ושאינם תושבי הולנד או מתגוררים בה, הולנד מאפשרת לרכוש מקרקעין ולהיות הבעלים של כל סוג של נכס בהולנד.

לפני כעשר שנים חוותה הולנד משבר חריף בשוק הנדל"ן. כתוצאה מכך שוויים של נכסים ירד באופן משמעותי. ואולם שוק הנדל"ן בהולנד הפגין יכולת מרשימה של יציאה מן המשבר. התערבות חיובית של המדינה וצמיחה כלכלית היוו תמריץ להתאוששות יפה של שוק הנדל"ן.

מה היו הצעדים שנקטה ממשלת הולנד? ראשית, הממשלה הורידה את מס הרכישה משיעור של 6% לשיעור של 2%. שנית, ממשלת הולנד החליטה שהורים יוכלו להעניק לילדיהם שי של 10,000 יורו לצורך רכישת דירה, וזאת ללא מס. שני הצעדים הללו, הורדת מס הרכישה ופטור ממס על מתנה לצורך קניית דירה, עודדו את תהליך רכישת הדירות על ידי אנשים צעירים או משפחות צעירות.

ההכנסה השוטפת מהשקעות בנכס בהולנד נובעת בעיקר מדמי שכירות. קיימים שני מסלולים למיסוי בגין הכנסות משכירות נכס בהולנד. תושב ישראלי, שיש לו הכנסות מדמי שכירות בחו”ל, יכול לבחור אחת מן השתיים:

המסלול הראשון: תשלום מס בשיעור קבוע של 15% ללא אפשרות לנכות הוצאות או להזדכות על מס חוץ. המסלול השני: תשלום מס שולי (בהתאם לשיעורי המס של היחיד) תוך מתן אפשרות לנכות הוצאות הקשורות בנכס ולהזדכות על מסי חוץ.

למענה משפטי בפורום דרכון הולנדי לחץ/י כאן

המסלול השני מאפשר למעשה להזדכות על המס שישולם בהולנד (1.2% משווי הנכס מדי שנה), אך שיעורי המס עלולים להיות גבוהים יותר. על-כן יש לבחון כל מקרה לגופו ע”י ביצוע תחשיב פשוט. כמו כן יש לשלם מסים שנתיים לעייריה אשר בתחומה נמצא הנכס ולרשויות המס ההולנדיות על שווי הנכס.

כשקונים נכס בהולנד, יש כמה דברים שחשוב לבדוק ולשים אליהם לב. במיוחד בערים הגדולות כמו אמסטרדם והאג רבים מהבניינים נבנו לפני זמן רב, וחלקם בני מאות שנים. לכן חשוב לתת למהנדס לבדוק את היסודות והמצב הכללי של המבנה בו נמצאת הדירה, וכמובן לבדוק את הדירה עצמה.

כמו כן, יש לבדוק אם קונים את הבעלות “volle eigendom” או את החכירה “erfpacht” של הנכס. אם קונים באמסטרדם דירה בחכירה, משלמים בדרך כלל פעמיים בשנה סכום מסוים (canon) לעיריית אמסטרדם. יש לבדוק אם לכמה זמן החכירה נמשכת.

איך מתבצע תהליך הקנייה של נכס בהולנד?

אחרי משא ומתן על מחיר הנכס, בדרך כלל המתווך של המוכר ישלח לקונה תעודת חוזה. ברגע שיש עסקה, והצדדים הסכימו על תנאי החוזה, שני הצדדים חותמים על החוזה ופונים לנוטריון מוסמך בהולנד לחתימה על שטר המכר. בהולנד חתימה על שטרי המכר של רכישת נדל”ן מתבצעת אך ורק מול נוטריון. הנוטריון דואג להשלמת התהליך ולרישום זכויות הבעלות ב”Kadaster”,  הטאבו ההולנדי. כמו כן הנוטריון דואג לתשלום המיסים בשם הצדדים בעסקת הנדל”ן.

למעשה, יש כאן הזדמנות לתשואות של למעלה משישה אחוזים בשל עליית מחירי הנדל"ן ומחירי השכירות בהולנד. וכמובן, קיים הפוטנציאל לעליית ערך משמעותית של הנכס.

עורך דין יעקב האודייק עלה לישראל מהולנד הוא מומחה לדין ההולנדי והאיחוד האירופי, ומלווה ישראלים בתהליך קנית נכסים בהולנד. משרדיו ממוקמים בתל אביב ובאמסטרדם והוא נוטריון מוסמך בישראל. ניתן לפנות אליו בכל שאלה דרך כתובת הדוא”ל: Jacob@houdijklaw.com באדיבות אתר עורכי דין  lawguide.co.il

בשיתוף ברק רום