לפני ההפשרה במתחם מערב חולון: כל מה שצריך לדעת

בשיתוף ברק רום

בימים אלה תכנית הדגל של עיריית חולון עומדת לקבל תוקף כלומר להיות מופשרת. הנוהל הוא שבמקביל, שמאי מטעם העירייה מתחיל לעבוד על טבלת ההקצאות של המגרשים. המשמעות, כבר היום בעלי הקרקעות ההיסטוריים, אלא שהם בעלים עשרות שנים בקרקע, הם או מי שהוריש להם את הקרקע בשכונה העומדת להיות מופשרת, חייבים להצטרף להסכם שיתוף באמצעות גוף יזמי חזק, ומשרד עורכי דין אחד, המגישים לעירייה את רשימת בעלי הקרקעות שהתאחדו לשיבוץ בטבלת ההקצאות למגדלים שטחי מסחר ומשרדים, זכויותיו של מי שלא הצטרף יפגעו כלכלית באופן מובהק מסתבר.

מאת: שמעון אלוני 19.11.17

כל מי שחלם (כשסבא שלו קנה מגרש לפני 70 שנה במערב חולון), שיבוא יום ותופשר הקרקע ותהיה לו דירה או נכס בשכונה החדשה הולך לשמוע את חלום הבלהות הבא. השכונה החדשה עומדת להיות מופשרת בימים הקרובים לדברי העירייה. ובשורה נהדרת זאת פותחת בפני אלה שמתאגדים בימים אלה בהסכם שיתוף אפשרויות רבות, בעוד שבעלי הקרקעות ההיסטוריים שלא יתחברו להסכם שיתוף בימים הקרובים, באמצעות חב’ יזמות גדולה וייעודית למתחם, הם מצויים  בסכנה שלפיה קרוב לוודאי לא יהיה להם נכס בשכונה המופשרת, שביהמ”ש יכפה עליהם למכור את הקרקע בהליך פירוק שיתוף בכפייה, לשלם מס שבח עצום ובנוסף לשלם הוצאות משפט – והכל בגלל שלא התאחדו לפני כן (כלומר בימים הקרובים בטרם ההגשה לטבלאות השיבוץ וההקצאה במתחם לעירייה), יחד עם בעלי מגרשים נוספים בשכונה העומדת להיות מופשרת.

איך קורה תרחיש אימים כזה?

יזם הנדל”ן עו”ד משה לוי מבעלי חברת פיק”א השקעות, עו”ד עם כ – 14 שנות ניסיון, אשר הקים את החברה הייעודית למתחם הענק לטפל, לשווק, ולאחד בעלי מגרשים במתחם העומד להיות מופשר בימים הקרובים מסביר: “טבלת הקצאות היא העמוד השדרה של הליך הקמת שכונה חדשה. בעלי הקרקעות ההיסטוריים המאוחדים באמצעותנו יזכו להגיש את הדרישה שלהם לעירייה להקצאה של בניינים בשלמות במיקומים הכי נחשבים ויוקרתיים והם מלווים עד האכלוס. הגשת הרשימה לעירייה בימים הקרובים, מעלה את הסיכוי לקבל את ברכת העירייה, להקצאת מגרש אחד בשלמות למצטרפים לבנייה רוויה. כלומר אנחנו בשלב ש”כל הקודם זוכה” ומי שלא מתאחד בימים אלה לא יזכה לפריווילגיה הזאת בהמשך”

לאחר מכן, יגיע שלב ההתנגדויות לעירייה על ההקצאה. ההתנגדות המאוחדת והמנוהלת ע”י החברה היזמית ומשרד עורכי הדין, יכולה להיות למשל במקרה של מיקום נחות כמו שיבוץ של המגדל בצמידות לאוטוסטראדה, ההתנגדות המבוקרת תאפשר לנסות ולקבל שיבוץ במיקומים האיכותיים יותר למשל.

בעלי הקרקעות שלא ידעו שהם חייבים להתאחד בימים הקרובים לפני שהעירייה תקבע את לוח ההקצאות עלולים לאבד את זכויותיהם

עורך דין יוסף גיא מוסרי הבעלים של משרד עוה”ד יוסף גיא מוסרי ומורן חביב ושות’. מתמחה בליווי וייצוג אלפי רוכשים וקבוצות בעלי קרקעות, בעיקר בשכונות החדשות שקמו בעשור האחרון ואלה העומדות לקום בת”א והערים הסמוכות לה, כולל בתוכנית מערב חולון המופשרת בימים אלה מסביר: “האיחוד בהסכם שיתוף מאוחד פותח אין סוף אפשרויות שסגורות בפני אלה שלא מתאחדים בימים אלה. למשל, האפשרות להתקשר עם קבלן בעסקת קומבינציה, או הזמנת שירותי בניה ולהישאר עם דירות או נכסים יוקרתיים ונחשבים במתחם. בעסקת קומבינציה משולם מס שבח על מכירת החלק היחסי בלבד לקבלן, לעומת זאת, בפירוק שיתוף כפוי ע”י ביהמ”ש משולם מס שבח על כל החלק הנמכר וההליכים נמשכים זמן רב. באמצעות איחוד המגרשים היום, ניתן לגשת במהירות להתקשרות עם הקבלן, והוזלת תשלום קבלת שירותי הבנייה ממחיר שוק כי מדובר בכמות גדולה של בעלי קרקע, או בקומבינציה במחירי שוק מקסימליים מה שמיטיב עם בעלי הקרקע”.

בעלי הקרקעות ההיסטוריים והיורשים שלא מצטרפים בימים אלה להגשה המאוחדת בסכנה מידית שבעתיד יפגעו זכויותיהם בנכסים העתידיים. כך מסבירים עו”ד מוסרי ועו”ד מורן חביב :“מספיק שבעלים אחד (למשל קבלן בעל קרקע בגוש מסויים), מכיוון שמדובר בקרקע בין היקרות ביותר בישראל, ייזום את התביעה לפירוק שיתוף כי משתלם לו לשלם מיליוני שקלים על ההליך המשפטי כדי לזכות בעשרות מיליוני שקלים בסוף התהליך, על מנת שתביעת פירוק השיתוף מטעמו תתקבל בביהמ”ש. או אז, כל הקרקע תוצע להליך כינוס. לא רק זה, אלא שקיימות סכנות נוספות. למשל, שבין הבעלים הלא מאוחדים יכולים להיות בעלים שאינם גרים בישראל ולא ניתן לאתרם, נספי שואה, או נעדרים מסיבות אחרות. כל המצבים האלה יובילו לכך שביהמ”ש יכפה עליהם למכור את הקרקע, וכמו כן, הם יצטרכו לשלם מס שבח מהתמורה המתקבלת היכולה להגיע עד לכ – 50% וגם לשלם עבור תשלום ההליכים המשפטיים שביהמ”ש כפה עליהם וכמובן השבחה”.

בעלי הקרקעות ההיסטוריים במתחם מערב חולון העומד להיות מופשר בימים הקרובים לדברי העירייה (כמו בכל השכונות החדשות שקמו ב – 15 שנים האחרונות בישראל) שבעקבות השאננות באי ההצטרפות להסכם האיחוד לפני הגשת טבלת ההקצאות כמו שקורה בימים הקרובים. מסכנים עצמם. לדברי עו”ד משה לוי הבעלים של חב’ פיק”א השקעות, “על הבעלים ההיסטוריים במתחם להצטרף לגוף סוג של “אבא ואמא” שילווה את בעלי הקרקעות ההיסטוריים מהיום ועד לאכלוס בעתיד תוך מקסום הזכויות הקנייניות שלהם”.

בשיתוף ברק רום