משכנתא בעיניים פקוחות

משכנתא זה עניין כלכלי מסובך מאוד שרק מעטים מבינים כיצד בכלל לגשת אליו. אבל כמעט כולנו נזקקים לו כדי לקנות דירה – יותר מ-75% מציבור הקונים. השגיאה הראשונה מתחילה כשאנחנו מתחילים לחפש דירה כשאנחנו בונים על כספי המשכנתא, אבל לפני שביררנו אם הסכום עליו בנינו הגיוני; לפני שביררנו אם ההחזר עליו אנחנו עומדים להתחייב הוא משהו ריאלי. 

רק השבוע דיברתי עם כמה זוגות שביטלו את השתתפותם בתכנית "מחיר למשתכן". רבים מהם שמחו מהאפשרות התאורטית לקנות דירה חדשה בסכום הקטן שיש להם. הם שמחו שהמדינה מאפשרת להם משכנתא גדולה מהרגיל, אבל לא היו מודעים לגובה ההחזר הצפוי להם... 

לכן פנינו לאורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית ומנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, כדי שיעשה לנו סדר בעניין. למזרחי טפחות יש לא פחות ממיליון לקוחות בתחום והבנק מציע מידע במגוון אפיקים, שאינו מוגבל רק ללקוחותיו. 

לכולנו מומלץ לנצל את המידע הזה כדי להכין שיעורי בית, כבר בשלב בו מתלבטים. גם לגשת לקבל הצעה קונקרטית לא עולה כסף ולכן זה דבר שחכם לעשות עוד לפני שמפתחים חלומות על הבית הבא שלנו. 

את הבחירה שעומדת בפנינו בסופו של דבר מיצה אחד מרואיינים: "הבחירה היא בעצם בין לגור כמו מלך ולחיות כמו כלב, לבין לגור כמו כלב ולחיות כמו מלך". זו כמובן הגזמה מליצית לעניין, אבל יש בה משהו – משכנתא גדולה מדי יכולה להביא אותנו לבית שרצינו, אבל תכביד מאוד על שגרת החיים שלנו. שם המשחק הוא כמובן האיזון המתאים. 

 

אורי יוניסי, איך אפשר לדעת איזו משכנתא מתאימה לי? 

"זה כמו לשאול איזו תרופה מתאימה לי. מובן שהתשובה היא עניין מקצועי וצריכה לקחת בחשבון נתונים רבים על ההווה, על דרך החיים של הלקוח, או משק הבית שלו, על הציפיות שלו וההערכות על עתיד הכנסות משק הבית ועתיד רמת ההוצאות שלו. בבנק טפחות עושים עם הלקוח בירור עומק ורק לאחר שהבנקאי מבין את הצרכים, הציפיות, האפשרויות העומדות לרשות משק הבית  – הוא מציע ללקוחות את המשכנתא המתאימה להם, בראיה לטווח קצר ולטווח ארוך. כך למשל, לאחרונה הגיע לסניף זוג צעיר, שניהם אקדמאים".

"אחד מבני הזוג לקראת סיום הלימודים, וצפויה עליה משמעותית בשכר. הבנקאי הציע להם בתקופה הראשונה החזר חודשי נמוך יותר, עד שתחול עליה בהכנסות שלהם. בניית תמהיל מתאים ללקוחות היא דבר שמשפיע באופן מהותי על איכות חייהם והחוכמה היא להתאים להם הלוואה שתשאיר להם אוויר לנשימה, ויכולת לקיים שגרת חיים תקינה וגם להרחיב את המשפחה".

 

באיזה שלב כדאי לפנות לבנק המשכנתאות? 

"מוקדם ככל הניתן. כבר כיום כשליש מהלקוחות פונים לבנק עוד לפני מציאת נכס, לשם הכוונה ולמידה. תהליך הבירור לגבי משכנתא מתחיל בהתייעצות עם חברים, שימוש בדיגיטל ופנייה לבנק. יש לנו מרכז משכנתאות מקצועי במיוחד, בעל יתרונות מובהקים. טפחות מציע לכלל לקוחות הבנקים מידע בכל הערוצים: כנסים, הרצאות, מפגשים, שיחה עם בנקאי במרכז משכנתאות ובסניף, מידע באתר ובאפליקציה ועוד. מומלץ לנצל את המידע הזה עוד לפני שמתחילים בחיפוש הנכס, מכיוון שהידיעה הזו הכרחית לשם קביעת התקציב". 

 

מהו היחס בין ההכנסה להחזר המשכנתא עליו אתם ממליצים?

"על פי הנחיות בנק ישראל, יחס ההחזר לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית. יחס ההחזר בטפחות נמוך בהרבה ועומד על 24%. אנחנו מבצעים התאמה לכל לקוח בין ההכנסות להוצאות ורמת החיים שלו. כך למשל, יש מגזרים צנועים יותר ברמת החיים ולעומתם לקוחות שרגילים לחיות ברמת חיים גבוהה יותר. לעיתים יש צורך בשילוב בן משפחה, או ערב אחר שתומך בזוג, עד להתייצבות הכנסות משק הבית".

 

הזוכים בדירה בהגרלות מחיר למשתכן נאלצים לעמוד במצב לפיו הם משלמים משכנתא ושכירות במקביל, בדומה למשפחות נוספות הממתינות במשך תקופה ארוכה עד כניסה לבית שרכשו. איך אתם ממליצים למשפחות אלה להיערך לתקופה זו? 

"אכן, במקרים שציינת,  בתקופה הראשונה הלווה עלול להידרש לכפל תשלום. כלומר לשלם במשך תקופה גם שכר דירה וגם החזרי משכנתא. אחת האפשרויות, כדי להקל על הלווה ולהימנע מתשלום כפול,  היא גרייס מלא על המשכנתא (דחיית תחילת ההחזרים), או גרייס חלקי".

האם לזוג צעיר כדאי להתאמץ לקחת משכנתא לתקופה קצרה יותר, במקום לקחת  משכנתא לתקופה יותר ארוכה, עם החזר חודשי יותר נמוך?

"כפי שציינתי קודם תלוי בהתאמה לצרכים וליכולת של משק הבית. התשובה לשאלה זו טמונה בבירור עומק בין הבנקאי ללקוחות. באופן עקרוני, כדאי לקחת משכנתא לתקופה הקצרה ביותר, בתנאי שההחזר החודשי יאפשר ללווים "לנשום". כל עוד הזוג הצעיר יכול להגדיל את ההחזר החודשי, ולעמוד בתשלומים כדאי לקחת הלוואה לתקופה יותר קצרה. כך לדוגמה זוג צעיר ללא ילדים, ועם הכנסה גבוהה כדאי לו לשקול לנצל תקופה זו ולהגדיל תשלומים בתקופה הראשונה וכך לקצר תקופה של המשכנתא". 

 

מההיכרות שלכם את השוק – מה לקוחות מחפשים בבנק משכנתאות? האם יש קורלציה מובהקת בין הבנק בו הלקוח מנהל את חשבון העו"ש שלו לבין בנק המשכנתאות שהוא יבחר?

יוניסי: "אנחנו בנק מוביל במשכנתאות ואנחנו לא מהגדולים בניהול חשבונות עו"ש, מה שמעיד שאין קורלציה מובהקת. מה לקוח מחפש? לקוח מחפש מישהו שילווה אותו מהמשכנתא ועד לכניסה לבית משלו. מישהו מומחה, זמין לו, שיקנה לו תחושת ביטחון, שיאפשר את השלמת העסקה במועד, שייתן ללקוח הרגשה שהעסקה מתאימה לו".

"כל משק בית בישראל וכל משכנתא שונים – ברמת ההון העצמי, ההכנסה, יכולת ההשתכרות, לא רק היום אלא גם בעתיד, מבנה ההוצאות ועוד. המומחיות של הבנקאים שלנו באה לידי ביטוי ביכולת להסתכל על הלקוח כמכלול, לראות מה הוא צריך היום ולמה יזדקק בעתיד ובכך לבנות משכנתא שתואמת לצרכיו ובסופו של יום גם תהווה בעבורו את העסקה הכלכלית המשתלמת ביותר. ולעסקה שהלקוח יוכל לעמוד בה ובהחזרים שלה". 

 

האם ניתן לבחור מסלולי החזר צמודי מט"ח? 

"מסלול זה קיים ועשוי להתאים ללקוחות בעלי הכנסה במט"ח, כחלק מתמהיל התיק, אך לא בשיעור גבוה מדי מכיוון שזה תחום שיש בו תנודתיות רבה בשערים ולכן מי שההכנסות שלו בשקלים המסלול הזה חושף אותו לסיכון גבוה מדי". 

 

מהו שיעור נוטלי המשכנתאות מסך רוכשי הדירות? 

"על פי ההערכות כ־75%-70% מרוכשי דירות נוטלים משכנתא. בקרב עסקאות יד ראשונה נתח  מחיר למשתכן נמצא במגמת עליה, ועשוי להביא לעלייה בנתון זה בשנים הבאות".  

 

ומה שיעור נוטלי המשכנתאות שיש בבעלותם דירה (המגייסים נגדה הון למטרות אחרות)?

"הלוואות לכל מטרה מהוות על פי ההערכות כ־25% מסך ההלוואות לדיור. אוסיף שבין 5% ל־10% מהאשראי שאנו מעמידים, ניתן ללקוחות שיש בבעלותם דירה, לשימוש לצורך מטרות שונות".

 

המשכנתא שלך

באיזה שלב פניתם לבנק משכנתאות?

30% - לפני חיפוש נכס

27% - במהלך חיפוש נכס

19% - אחרי מציאת נכס ולפני חתימת חוזה

9% - אחרי חתימת חוזה לרכישת הנכס 

 

מה היתה מטרת הפנייה?

28% - ללמוד על תהליך קבלת המשכנתא

10% - להבין מה  הסכום העומד לרשותם במשכנתא

30% - לקבל אישור עקרוני למשכנתא

31% - לקבלת תנאים וריביות 

 

מה היה מקור המידע הראשוני על משכנתאות?

70% - משפחה וחברים

61% - בנק

59% - חיפוש כללי באינטרנט  

20% - יועצים 

 

כיצד פנית לבנק?

89% - סניף

58% - מוקד טלפוני

40% - אתר אינטרנט 

 

לאיזה בנק פנית או תפנה ראשון לבירור פרטים לגבי משכנתא? 

37% - מזרחי טפחות

22% - לאומי

20% - פועלים

6% - דיסקונט

4% - הבינלאומי

 

לאיזה עוד בנקים פנית לברור פרטים לגבי המשכנתא? 

38% - לאומי

36% - מזרחי טפחות

31% - פועלים

22% - דיסקונט

8% - הבינלאומי

 

הנתונים, על פי סקר שביצע "מזרחי טפחות", באמצעות מכון TNS במאי 2017 ובהשתתפות 302 מרואיינים שלקחו משכנתא בשנה האחרונה, או מתכננים לקחת משכנתא בשנה הקרובה

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו