בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
בית המשפט דן לאחרונה בתביעה שהגישו בני זוג שביקשו לרכוש נכס, ודקות ספורות לפני החתימה על ההסכם הודיעה המוכרת כי היא חוזרת בה. זאת, לאחר שגילתה כי לא תקבל פטור ממס שבח. אף שבית המשפט מתח ביקורת על התנהלות המוכרת הנתבעת, הוא פסק כי העסקה לא הושלמה וכי המפגש לקראת החתימה על ההסכם היה מהותי ולא טכני בלבד.
לדברי עו"ד הילה אליקים, מומחית לדיני נדל"ן ומקרקעין, כדי לקבוע כי עסקת נדל"ן הושלמה, יש צורך שהדבר ייעשה בכתב.
כלומר, במידה והצדדים חתמו על ההסכם העסקה הושלמה. "לצד זאת", היא אומרת, "יש לכך חריגים. יש מקרים שבהם ביהמ"ש יכול לבוא ולקבוע שגם טיוטת הסכם תיחשב כהסכם שנחתם".
- מה התנאים שאותם יבדוק ביהמ"ש?
עו"ד הילה אליקים: "כאשר מגיע תיק כזה לפתחו של ביהמ"ש ייבדקו שני דברים. ראשית את גמירות דעתם של הצדדים ושנית את הפרטים המהותיים הכלולים בתוך ההסכם. כלומר, בית המשפט יבדוק מה הייתה כוונת הצדדים והאם באמת הצדדים התכוונו לחתום על ההסכם. בנוסף ייבדקו הפרטים המהותיים המופיעים בטיוטת ההסכם, בין היתר, כתובת הנכס, גוש וחלקה, כמה חדרים, איזה קומה, מה המחיר, פריסת התשלומים בהסכם וכמובן איזה מסים אמורים להיות משולמים במסגרת העסקה".
- מדוע במקרה זה החליט ביהמ"ש שהעסקה לא הושלמה אף שהצדדים התכנסו לצורך החתימה?
עו"ד אליקים: "נכון, הצדדים התכנסו במטרה לחתום על ההסכם, אך הפגישה לפני החתימה הייתה פגישה מהותית. הם התכוונו להיפגש, לדבר, לראות אם יש דברים פתוחים שצריך להסכים עליהם ואז לחתום. הם עדיין לא חתמו ולכן, בעצם ביהמ"ש כשדן בתיק זה הוא קבע שהעסקה לא הושלמה. בסופו של דבר נקבע כי החתימה עצמה הייתה מהותית ולא רק פרוצדורלית".
אף שהתביעה נגד המוכרת נדחתה, הרי שבית המשפט לא חסך ממנה ביקורת בנוגע להתנהלותה במקרה הזה. "באופן אישי אני מסכימה עם הביקורת", אומרת עו"ד אליקים. "ביהמ"ש אמר שהמוכרת הייתה חסרת אחריות. לפי בית המשפט, ברגע שאדם מגיע לשלב שהוא כבר לקראת חתימה על עסקה, אין דבר כזה שהוא לא יודע מה גובה המס שהוא צריך לשלם ולכן יש כאן חוסר אחריות. אבל, ביהמ"ש לא דן בשאלת תום הלב של אותה המוכרת אלא התביעה שהוגשה הייתה בשאלה המשפטית – האם טיוטת ההסכם נחשבת להסכם מחייבת שבגינו ניתן לקבל פיצויים על הפרת הסכם".
- פרט לסוגיית המס, מה עוד חשוב לבדוק לפני שרוכשים נכס?
עו"ד אליקים: "תשלום המסים זהו עניין משמעותי וצריך להיות מודעים לו. כאשר אדם מגיע לשלב שהוא כבר מקבל ליווי משפטי, נבדק ההון העצמי, האם הנכס נקי מעיקולים או ממשכנתא, רישום בטאבו, עניין המסים הוא חלק בלתי נפרד מכל הבדיקות הללו. אלו דברים שחייבים לבדוק מראש. מעבר לכך, אם כבר הרוכש מקבל ייעוץ מעורך דין והוא מבצע בעבורו בדיקות, כדאי גם לבדוק את תיק הבניין בעירייה, לוודא שאין חריגות בנייה, שהחנייה אכן רשומה בטאבו ולא מרפסת, כמו שיצא לי כבר לראות. צריך לבדוק היטל השבחה בעירייה, יש הרבה דברים שצריך לעשות לפני ביצוע העסקה ואין להקל בהם ראש".
יש לכם שאלה בנושא?
ניתן להתייעץ עם עורכת הדין הילה אליקים בוואטסאפ
בשיתוף אימפקט שירותי הפקה