בשיתוף א.פז שמאות מקרקעין
- בדיקת המצב המשפטי.
- בדיקת מצב הרישוי (היתר בניה).
- ניתוח המצב התכנוני.
מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים הגדירה בתקינה את הבדיקות שנדרש לבצע שמאי מקרקעין בנתניה.
שמאי דירות בנתניה נדרש לעבוד “על פי הספר” ולא לדלג על איזה מהשלבים.
ביצוע מדויק של כל האלמנטים בחוות הדעת השמאית יבטיח שמאות מדוייקת ונכונה.
מה צריך לדעת שמאי דירות בנתניה על בדיקת המצב המשפטי במקרקעין:
הבדיקה המשפטית הינה בין הבדיקות החשובות ביותר ששמאי המקרקעין נדרש לבצע.
מצבו המשפטי של הנכס יכול להשפיע רבות על שוויו. ליקוי משפטי יכול לגרום לירידת ערך הנכס בעשרות אחוזים.
לדוגמה:
נכס אשר רשום בצורה לקויה בתיק הבית המשותף.
תיק בית משותף הינו תרשים משפטי השמור במשרד המשפטים. במקרים רבים, קיימות טעויות בתשריט הבית המשותף.
אחת הטעויות הנפוצות זה סימון תת חלקה לקוי. במצב זה זיהוי הדירה הינו בעייתי.
בעיית הזיהוי אשר מקורה בטעות רישום משפטית מקשה על שיעבוד הנכס לצורך קבלת משכנתא.
נכס אשר לא ניתן לקבל עבורו משכנתא, יהיה מוגבל לרוכשים שאין ברשותם את כל הסכום עבור הדירה.
צמצום קהל היעד יגרום באופן ישיר למגבלת סחירות ויפחית משווי הנכס.
בדיקה משפטית נוספת שאותה שמאי דירות בנתניה נדרש לבצע, זה בדיקת זכויות חכירה.
בישראל נכסים רבים מוחכרים לפרטיים על ידי רשות מקרקעי ישראל.
חוזה חכירה מגדיר מה קיבולת הבנייה שאותה ניתן לנצל במקרקעין.
הגם אם הוועדה המקומית מתירה בנייה על פי תבע תקפה, אין זה אומר שהחוכר רשאי לנצל זכויות בנייה אלה.
במידה והרוכש יבקש לנצל זכויות בנייה אשר מעבר לזכויות הרשומות בחוזה החכירה, במקרים מסויימים יידרש החוכר לשלם תשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
בדרך כלל, הבדיקה המשפטית צריכה להתבצע בבתים פרטיים ששטח המגרש המוחכר עולה על 280 מ”ר.
שמאי דירות צריך לבדוק את חוזה החכירה ולהצביע על קיבולת הבנייה שבחוזה.
לדוגמה:
בית בנוי בבעלות פרטית בשטח של 160 מ”ר הממוקם על מגרש בשטח של 300 מ”ר עם זכויות בנייה נוספות של 100 מ”ר עולה 3,500,000 ₪.
מוצע למכירה בית דומה המוחכר מרשות מקרקעי ישראל בשטח בנוי של 160 מ”ר על מגרש זהה בשטח של 300 מ”ר עם זכויות בנייה של 100 מ”ר.
מה מחירו של הבית המוחכר:
לאחר ששמאי דירות בנתניה בחן את חוזה החכירה, מצא כי זכויות הבנייה הן 160 מ”ר בלבד. זכויות הבנייה נוצלו ולצורך ביצוע תוספת בנייה יש לשלם תשלומים שונים לרשות מקרקעי ישראל.
במידה ושמאי הדירות בנתניה שבחרתם מבין במיסוי של רשות מקרקעי ישראל, יבחן השמאי את החלופות הבאות:
- היוון זכויות הבנייה.
- תשלום דמי היתר עבור זכויות הבנייה הנוספות.
- ביצוע הקניית בעלות.
שמאי דירות בנתניה יבדוק האם בוצע חוזה חכירה של בינוי בפועל.
בינוי בפועל זה מצב בו נחתם חוזה חכירה אשר לא מנצל את כל הזכויות בנייה על פי התב”ע הקיימת באותה התקופה.
בגין זכויות בנייה שלא נרכשו מהמנהל, ישלם החוכר 91%. תשלום זה יכול להגיע לסכומים לא מבוטלים.
לאחר תשלום עבור זכויות בנייה אלה, ניתן לבצע הקניית בעלות במגרש בתשלום של 4.5% משווי כל זכויות הבנייה הקיימות והכוללות את הפוטנציאל התכנוני במקרקעין.
בהנחה ונמצא כי התשלומים למנהל עומדים בגבולות 1,000,000 ₪, סך זה יש להפחית משווי הבית בבעלות מלאה.
רוכש אשר לא ייעזר בשמאי מקרקעין בנתניה, יכול למצוא את עצמו במצב שבו נרכש מגרש במחיר של בעלות מלאה, כאשר בפועל הנכס שווה הרבה פחות.
מה צריך לדעת שמאי דירות בנתניה על בדיקת מצב הרישוי (היתר בניה):
במקרים רבים נכסים בנויים שלא על פי היתר בניה ו/או לא משמשים למטרה שהותרה בהיתר.
היתר בניה מגדיר את הבינוי המותר ואת השימוש המותר במקרקעין.
שמאי דירות בנתניה צריך להבדיל בין שני מצבים של חריגה מהיתר:
חריגה (תוספת בניה) כאשר אין יתרת זכויות בנייה.
חריגה כאשר יש יתרת זכויות בניה וניתן להסדיר את החריגה.
במצב בו יש יתרת זכויות בנייה וניתן להסדיר את החריגה, שמאי המקרקעין יפעל על פי מדיניות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לעניין הסדרת בינוי שלא בהיתר.
המצב שונה כאשר מתבצעת שמאות למשכנתא. שמאות מקרקעין לצורך בטוחה למתן אשראי תיעשה בצורה מחמירה ותתעלם מכל בניה שלא בהיתר.
יותר מכך, בביצוע שמאות למשכנתא, שמאי דירות בנתניה יבצע הפחתה של עלויות החזרת המצב לקודמו על החלק שלא בנוי בהיתר.
במקרים רבים בעלים של דירות או בתים פרטיים מבקשים לשנות את השימוש המותר. במצב זה, בעל הנכס יכול להגיש בקשה לשימוש חורג במקרקעין לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
במידה והייעוד המבוקש מוסיף לשווי הקרקע, ישלם המבקש מס היטל השבחה.
למאמר המלא: מה צריך לדעת שמאי דירות בנתניה.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
בשיתוף א.פז שמאות מקרקעין