בשיתוף בית נאמן
בניגוד לתהליך של קבלת הלוואות קטנות, פרק הזמן שבו מבקשים לקבל אישור על משכנתא ועד לסיום התהליך יכול לארוך חודשים ארוכים מרוטי עצבים, עד שהבנק בטוח דיו כי יש באפשרותנו לעמוד בתנאים שהוא מעמיד.
בחלק נכבד מהמקרים האישור לבדו הוא הפרק הקל בסיפור, כיוון שמי שאינם בקיאים בפרטים הקטנים של ריביות והצמדות בתנאים כאלו ואחרים, יכולים למצוא את עצמם משלמים סכומי עתק לאורך השנים, כאשר בפועל ניתן להגיע לתנאי תשלום אחרים לחלוטין.
על פי נתונים שפורסמו בשנת 2021, סך היקף המשכנתאות בישראל חצה לראשונה את רף ה-100 מיליארד, ובסיומה של השנה הוא עמד על כ- 116.09 מיליארד שקל.
בארבעת החודשים הראשונים בלבד של שנת 2022, היקף המשכנתאות שניתנו כבר עומד על 34.6 מיליארד שקל, מדובר בעלייה של 55% לעומת אותו פרק הזמן בשנה שעברה.
כאשר לוקחים בחשבון כי לאחרונה בנק ישראל החליט להעלות את הריבית לרמה של 0.35% המסקנה היא חד משמעית, כל מי שלקחו משכנתא ללא ליווי מקצועי עומדים לשלם החזר חודשי גבוה יותר.
לינוי חירק, הבעלים של “בית נאמן – הבית למשכנתא שלך” בגן יבנה, היא יועצת משכנתאות שאינה מוכנה לחיות בשלום עם הידיעה כי רבים מהזוגות הצעירים בישראל יכולים לשלם פחות כסף על המשכנתא שלהם, אך הם אינם יודעים כיצד להשיג זאת.
חירק בת 30, בעלת תואר ראשון במנהל עסקים והתמחות במימון, החלה ללמוד על האותיות הקטנות שעושות את ההבדל במשאים ומתנים כאשר ניהלה משרד עורכי דין גדול שעסק בנדל”ן, בפשיטות רגל ובתחום האזרחי.
לאחר שלמדה והתמקצעה גם בתחום ייעוץ המשכנתאות, היא יצאה לדרך עצמאית משלה וכיום היא מציגה בגאווה רזומה מרשים של אחוזי הצלחה גבוהים בהשגת משכנתאות מותאמות אישית עבור קהל הלקוחות שלה.
בימים אלו הדגש של לינוי חירק מופנה לשני מישורים, פרויקט דירה בהנחה – מחיר למשתכן ומסורבי משכנתאות.
המחיר למשתכן: הפלוסים והמינוסים
“בכל הנוגע לתהליך של מחיר למשתכן אני מביאה את הניסיון האישי שלי. לפני מספר שנים בעלי ואני זכינו בהגרלה הזו, כך שלמדתי להכיר את התהליך מכל זווית אפשרית.
הפלוס העיקרי בין מי שמבקשים לרכוש דירה בדרך רגילה לעומת מי שעושים זאת במסגרת מחיר למשתכן בא לידי ביטוי כאשר צריך להיעזר במשכנתא ולבנות תוכנית מימון לפי רגולציית התוכנית”, לינוי חירק סיפרה והוסיפה על היתרון בזכייה בהגרלה במסגרת פרויקט המחיר למשתכן:
“כאשר אנחנו מדברים על רכישת דירה בשוק החופשי, ישנו צורך להעמיד אל מול הבנק הון עצמי מסוים, ובפועל עומדת האפשרות לקבל עד 75% משווי הדירה.
לעומת זאת כאשר מבקשים לקבל משכנתא עבור דירה במסגרת המחיר למשתכן, אפשר לקבל משכנתא של עד 75% משווי השוק של הנכס ולא מעלות הרכישה עצמה.
בהתחשב בזה שהנכסים בפרויקט המחיר למשתכן נמכרים בהנחה בסדר גודל מסוים, הדבר מפחית מגובה ההון העצמי שהרוכשים נדרשים להעמיד אל מול הבנק ובכך מתאפשר לזוכים “לשים רגל בשוק הנדל”ן ולהיכנס למשחק”.
המינוס במסגרת פרויקט המחיר למשתכן נוגע בעיקר למדד תשומות הבנייה. מדובר במדד שמתפרסם כל 15 לחודש והוא משקלל בתוכו את כל השינויים בעלות חומרי הבנייה השונים, ובכך מצריך עוד הון מסויים לצורך מימון המדד בסיום תקופת הבניה.
במסגרת הפרויקט הזה הקבלנים בישראל הצליחו להכניס סעיף לחוזה מול המדינה ולפיו כל הדירות שיימכרו במסגרת הפרויקט יוצמדו למדד תשומות הבנייה החל מיום הזכייה בפרויקט, זאת בניגוד גמור לרכישת דירה בדרך רגילה, אז ההצמדה נעשית מיום החתימה על חוזה הרכישה.
כך שמדובר בתשלום שנעשה זמן רב עוד לפני שעבודות הבנייה מתחילות, ובמידה וישנו עיכוב בשטח מסיבה כזו או אחרת, הזוכים ממשיכים לשלם לא מעט כסף.
בימים אלו ממש עולה תזכיר חוק של השר אלקין לשינויים בחוק המכר על מנת להטיב עם ציבור רוכשי הדירות החדשות בדגש על תשלומי המדד.
רק כדי לחדד את הנקודה, מתחילת השנה מדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-2.3%, כך שמדובר בסכומים לא מבוטלים”.
הצעדים החשובים למסורבי משכנתא
אם ההמלצה לכל מי שמבקשים לקבל משכנתא בפעם הראשונה בחייהם היא להיעזר ביועצי משכנתאות כדוגמת לינוי חירק, הדבר מקבל משנה תוקף כאשר ישנו חשש לקבל סירוב מהבנק, או מצד מי שכבר נחשבים כמסורבי משכנתא.
ישנן מספר סיבות עיקריות שבגללן הבנקים יכולים לסרב להעניק משכנתא:
בין היתר כאשר ישנה בקשה לאחוז מימון גבוה מדי או סכום גבוה מדי לעומת מה שהבנק מוכן להעמיד.
אם לבני הזוג היו בעיות פיננסיות בנקאיות בשנים האחרונות, כמו צ’קים/ הוראות קבע שחזרו, אי עמידה בהחזרי הלוואות, בעיות עם הוצאה לפועל ועוד.
כל אלו מביאים לנתוני אשראי לא תקינים ואף לסימון אדום/מוגבל בבנק ישראל. גם לדרך שבה מגישים את הבקשה יכולה להיות השפעה מכרעת.
“מעבר לעובדה שיועצי המשכנתאות מכירים את ה “שפה הבנקאית”, הם גם יודעים למי כדאי לגשת בכל בנק ובכל סניף, להכיר את הדרגים השונים בבנק ולמצוא פתרון לכל עסקה באשר היא.
במידה וישנו חשש לקבל סירוב בגלל סיבה מסוימת, אני ממליצה לא לגשת בכוח ולנסות לשכנע את אנשי המשכנתאות בבנקים, אלא לקחת לעצמכם פרק זמן של ארבעה חודשים לפחות שבו תשפרו מקצה לקצה את חשבון הבנק שלכם. זה אומר להקטין את המינוס, לנסות ולסגור הלוואות קיימות, להראות הכנסות לוודא שעומדים בכל התשלומים השונים ופעולות נוספות.
ברגע שה BDI שלכם תקין, החוכמה היא לגשת למספר בנקים ולא להתמקד בסניף אחד בלבד, כך ניתן לראות מה התנאים שבנק מסוים מעמיד, ועם המידע הזה לגשת לבנק אחר ולנסות לשפר את התנאים.
ניתן לעשות זאת עם כמה בנקים במקביל, ובגלל שמדובר במוסד למטרת רווח, תמיד יהיו בנקים שיעניקו תנאים טובים יותר האחד מהשני.
במידה ה BDI שלכם כבר שלילי ויש לכם עסקה על הפרק, ההמלצה שלי להיעזר בליווי של איש מקצוע מקבלת משנה תוקף, אחרת רוב הסיכויים הם ש “תסנדלו” את עצמכם לגמרי מול הבנקים”, לינוי חירק העניקה הצצה קטנה כיצד היא פועלת מאחורי הקלעים.
מסורבים ונמצאים לקראת עסקה? השאירו פרטים
https://baitneeman.ravpage.co.il/mesoravim
לחיות בשלום לאחר העלאת הריבית
“כל הרכבי המשכנתא שניתנו בשנים האחרונות כללו בתוכם את מסלול הפריים, והמרכיב שלו עלה מאז שבנק ישראל התיר לקחת 2/3 פריים במשכנתא. מדובר במסלול הזול והמשתלם ביותר, אך זה צמוד לריבית בנק ישראל, כך שכל שינוי בריבית, הפריים יושפע ממנו באופן ישיר.
מכיוון שלאורך ארבע השנים האחרונות הריבית בישראל נותרה עומדת בעינה, מאות אלפי בתי אב מוצאים את עצמם כיום משלמים יותר כסף בכל חודש בעקבות עליית הריבית האחרונה.
מי שחושש כי הוא לא יוכל לעמוד בהחזרים החודשיים, אני ממליצה לו לבצע בדיקה ואפשרות למיחזור משכנתא קיימת כאן ועכשיו, או אפילו למחזר אותה באופן חלקי (במידה ויתר תנאי המשכנתא טובים), זאת על מנת לפרוס מחדש את החוב ולהוריד את גובה ההחזר החודשי. כדאי לבצע זאת לפני שנקלעים לקושי בתזרים המזומנים, כי ברגע שתשלום אחד לא מבוצע בזמן הבנק מסמן את הלקוח עם נקודה אדומה, ולאחריו כל פתרון הופך למסובך ויקר בהרבה.
מי שצריך לקחת משכנתא בפעם הראשונה, כדאי שהמסלולים יאפשרו לו להחזיר את התשלום החודשי עם מרווח מסוים, כך שזה לא “יאכל” את רוב ההוצאה החודשית של משק הבית.
ניתן לעשות זאת על ידי בניית תמהיל משכנתא אשר מותאם לצרכי המשפחה כיום ובעתיד הרחוק, כאשר לוקחים בחשבון שינויים שיכולים לצוץ תוך כדי שנערכים תזרימית לכל תרחיש אפשרי”, לינוי חירק סיכמה את הדברים.
בית נאמן – הבית למשכנתא שלך: יצירת קשר
לייעוץ ראשוני, תכנון וליווי בתהליך ניתן ליצור קשר ישיר עם לינוי חירק
בטלפון: 054-480-7019
בשיתוף בית נאמן