לא תקבלו יותר

• הופק ע"י מחלקת מוספים מיוחדים

יוסי (שמו המלא שמור במערכת) נפגש כבר פעם חמישית עם עורך הדין של היזמים. הוא הבעלים של דירת 3 חדרים, קומה שלישית בלי מעלית, 63 מ"ר, שנבנתה לפני 60 שנה ברמת גן. הוא נותר הדייר האחרון בבניין שמסרב לחתום על חוזה לקבלת דירה חדשה בשטח 85 מ"ר, עם מרפסת, מחסן, חניה ומעלית, שתהיה שווה לפחות 750,000 ₪ יותר.

כל מאמצי השכנוע לשווא, העובדה שיהפוך לדייר סרבן לא משפיעה. הוא משוכנע שבית המשפט לא יזרוק אותו מהבית, אלא ייתן לו שתי דירות. "חבל לי על יוסי, וחבל על יתר בעלי הדירות שהפרויקט שלהם יידחה לפחות בשנה וחצי של הליכים משפטיים, אבל נראה שבמקרה הזה אין ברירה אחרת", אומר עורך דינו של היזם.

אבי הוא בעל פיצוציה באור יהודה, שמייצג את אמו בפרויקט פינוי-בינוי גדול בקריית אונו. אישה באה בימים, בת 87, שמתגוררת בדירת 2 חדרים בקומה שלישית בלי מעלית. במהלך המו"מ הפך את אמו לסרבנית כי רצה לקבל עוד כמה מטרים. היזם הרים ידיים וברח, לאחר שאבי הצליח להתסיס את כל הדיירים.

כולנו חיים בתחושה שאם נתמהמה ונרים את המחיר, נקבל יותר. חלק ניכר מהאנשים בוחרים שלא לבחור ולשבת על הגדר. תהליך זה של אי החלטה יכול לגרום לבעלי הדירות נזק כלכלי ניכר.

הליך של התחדשות עירונית, בין אם במסגרת תמ"א 38 ובין במסגרת פינוי-בינוי, מוביל במרבית המקרים לתוספת ערך של עשרות אחוזים, אם לא יותר. במחירי הנדל"ן במדינת ישראל מדובר בתוספת של מאות אלפי שקלים, פטורים ממס.

חלק ניכר מבעלי הדירות תולים את ההתנגדותם בטיעון שזה הנכס היחידי שבבעלותם, וכי קיים חשש מפשיטת רגל של היזם ואובדן הנכס. בנקודה זו ניתן להבין את החשש והפחד, אבל עם התפתחות התחום, מערכי הבטחונות של ערבויות חוק מכר, ערבויות אוטונומיות לדמי שכירות, מיסים, בדק ורישום, הפכו לפרקטיקה נוהגת, אשר מייצרת מעין ביטוח למקרים אלה.

יש עשרות אלפי בניינים המעוניינים בהתחדשות עירונית, לאחר שראו את ההטבות שזכו בהן שכניהם וחבריהם. אל מול אותם בניניים רבים, יש רק כמה מאות יזמים טובים, שמעדיפים להתמקד במקומות שיש בהם הסכמה לביצוע התחדשות עירונית בתמורות המקובלות.

רשויות התכנון והבנייה נכנסו בשנים האחרונות לכיס של היזמים, והן קובעות את הרווח בפרויקט (באמצעות תקן שמאי המכונה תקן 21). מטרתו של תקן זה למנוע מצב בו מאשרים פרויקטים ברווחיות נמוכה, על מנת למנוע מצב בו פרויקט מאושר אך לא יוצא לדרך, כי הוא לא כלכלי.

הצד השני של התקן הוא הגבלת הרווח. רשויות התכנון והבנייה מגבילות את תוספת יחידות הדיור של היזם, על מנת שהרווח לא יעלה על התקן. הגבלה זו מונעת מהיזם להיות נדיב בתמורות נוספות, היות שנדיבות זו תעביר אותו מצד הרווח להפסד.

בשנתיים האחרונות רשויות התכנון והבנייה מתערבות גם במו"מ הכלכלי בין היזם לבין בעלי הדירות. בחלק ניכר מהוועדות לתכנון עולה ההגבלה לפיה לבעלי הדירות לא תינתן תמורה העולה על 12 מ"ר לדירה. בחלק מהרשויות (תל אביב, לדוגמה) קיימת עמדה לפיה בעלי הדירות צריכים לקבל רק את גודל דירתם הקיימת, ללא תוספת מטרים.

בחינה אוביקטיבית של התהליך ב-20 השנים האחרונות מראה כי היקף התמורות לבעלי הדירות הולך וקטן. נוסיף על כך את העובדה שתמ"א 38 ככל הנראה תסיים את חייה בשנת 2022. נראה כי בבניינים בודדים, אשר אינם חלק ממתחם, היכולת לקדם פרויקט של התחדשות עירונית לא רק תיעלם, אלא ייתכן שאותם בעלי דירות יידרשו להשקיע מכספם בשיפוץ הבניינים, אשר חלקם יוכרזו כמסוכנים.

לפני הרבה שנים שמעתי חבר ועד בפרויקט פינוי-בינוי, שאמר שבעלי הדירות מתנהגים כמו במשל הדייג ודג הזהב. הדייג כל הזמן רצה בית יותר גדול ויותר מפואר, עד שבסוף התהליך הוא נשאר עם הבקתה הקטנה שהייתה לו.

בעלי דירות שמזהים את המגמה כעת, בייחוד לאור צמצום הזכויות וביטולה הקרב של תמ"א 38, יורדים מהגדר ומקדמים את השבחת הנכסים שלהם.

• הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן
• הופק ע"י מחלקת מוספים מיוחדים

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו