ממשלת ישראל החליטה לחזק מבנים לאורך השבר הסורי אפריקני, אולם בפועל נהנית מזה רק מדינת תל אביב. אין מחלוקת על התנופה האדירה שקיימת בשנים האחרונות בערי הדרום בכלל ובבאר שבע בפרט -תנופת בנייה של שכונות חדשות, מרכזים קהילתיים, מוסדות חינוך, תרבות. תנופה של פיתוח במרחב הציבורי, כבישים, מדרכות, שבילי אופניים, גנים ופארקים, אגמים ומזרקות. באמת, מהפכה של ממש.
באותה נשימה, רבים מאיתנו תמהים, מדוע השכונות הישנות בבירת הנגב, אשר שמן ידוע בכל מקום כאותיות א-ו, לא משתנות, לא מתרוממות. כמי שיש לו מבט טיפה יותר רחב מהאדם הממוצע, כאדריכל מוביל בנגב, אבקש להסביר את הבעייתיות ואולי גם להציע פתרון.
תחילת הסיפור פשוטה מאוד. בשכונות חדשות המדינה משווקת קרקע ליזם, מאפשרת לו לבנות מבנה מגורים או מסחרי, גובה ממנו את מחיר הקרקע ועלות הפיתוח ובתמורה מפתחת את הסביבה, לרבות כל אותם אלמנטים תומכים שהוזכרו מעלה, חינוך, תרבות, מרחב ציבורי ועוד. אותו יזם מוכר בשוק החופשי את הנכס שהוא בנה, וכך נרקמת לה סביבה חדשה.
לעומת זאת, אותו יזם, בהגיעו לסביבה קיימת, מאוכלסת וישנה, נתקל בסוגיות מורכבות שקשה לפתור אותן. הוא חייב לשאת ולתת עם מספר רב של בעלי נכס, חלקם מבוגרים, חלקם עקשנים, לפצות אותם על אובדן הכנסות של שכר דירה, לפנותם לנכס חלופי, לבנות בניין חדש על מנת לאפשר חזרתם של בעלי הנכסים בדרך כלל לנכסים משודרגים וחדשים ואחרי הכל גם להרוויח, כי אחרת, לשם מה יעשה כן.
בנוסף לכך, העירייה רוכבת על ההזדמנות ומבקשת ממנו לתרום בשדרוג התשתיות הציבוריות ולפתור אחת ולתמיד את סוגיית החניה, בדרך כלל על ידי בניית חניונים תת קרקעיים. מבחינת העירייה לא תהיה הזדמנות נוספת, על כן היא דורשת בניין ומרחב משותף ברמה גבוהה.
המקדם הכלכלי המקובל בבאר שבע הוא שעל כל יחידה שמפנים, כדי לעמוד בעקרונות הנ"ל, יש לבנות לפחות 7 יחידות דיור. יוצא מכך שבמקום מבנים של מספר קומות קטן, מתקבלים מגדלים של למעלה מ-20 קומות (ויש לכך מספר דוגמאות בשטח).
ואז נכנסת מגבלה נוספת. בראות הרשות שהפתרון מוביל למרקם שכונתי לא הגיוני, שנוגד את כל העקרונות העירוניים, היא מקדמת תוכניות ומסמכי מדיניות שיחסמו כל אפשרות לבניית מגדלים. בכך, הרשות המקומית כרגולטור מנעה את מה שכולם מכירים כפינוי-בינוי.
יחד עם זה חיפשו הרשויות מנגנון שיאפשר בנייה בעוצמה נמוכה יותר מבלי לפגוע בכלכליות, על ידי קרקע משלימה. כלומר, לתת ליזם קרקע להשלמת המיזם במקום אחר - פתרון שאין לו תקדים ולא נמצאה הנוסחה לממש אותו עד עצם היום הזה.
על כן, לא משנה מה יעשו במרחב הציבורי וכמה יפתחו את השכונות החדשות, השיכונים המתיישנים ומתקלפים בשכונות הישנות, אשר היחס בינם לבין המרחב הציבורי לא מייצר עירוניות, יעמדו על תילם עד להודעה חדשה.
פועל יוצא הוא שהאוכלוסייה שגרה באותם שיכונים לרוב היא או אוכלוסייה שאין לה אמצעים לשפר דיור, או אוכלוסייה מזדמנת, שכן למזלם של רוב המבנים האלה הם קרובים לאוניברסיטה, בית החולים, המכללה ומרכז העיר, ולכן הם אטרקטיביים להשכרה במחיר סביר.
צריך להבין שזו תופעה אופיינית בעיקר בפריפריה, היות שבמרכז הארץ מחיר הקרקע לכל יחידת דיור כל כך גבוה (פי 10 ויותר מהפריפריה), עד שדווקא במרכז, בערים היותר אטרקטיביות מהרבה בחינות מאשר ערי הפריפריה, ניתן בנקל לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות בעוצמות מתקבלות על הדעת.
זאת ועוד, הוסיפו חטא על פשע: תמ"א 38 (על שינוייה) היא תוכנית מתאר ארצית שמאפשרת לחזק בניינים כנגד רעידת אדמה ובתמורה לבנות עוד 2.5 קומות על המותר. בגלל אותה סוגיית ערכי הקרקע, היא הפכה להיות בלתי ישימה בעליל אלא במרכז הארץ. כלומר, היא מהווה הטבה כספית משמעותית לנכסים במרכז הארץ, אך אינה רלוונטית בכלל למקומות מועדים לרעידת אדמה ובטח לא לערי הפריפריה, וכך כמובן גם ערי הדרום.
בלי פתרון יצירתי המצב לא ישתנה. אין מנוס מלהפגין סולידריות גם בתחום זה. לא יעלה על הדעת שמרכז הארץ יהווה אבן שואבת לביקושים, להיצע, למיזמים כלכליים, בעוד הדרום יישאר מאחור, והממשלה, מסיבות כאלו או אחרות, תביט מהצד ולא תתערב. אם יש סיבה לרגולציה כאן היא טמונה.
הממשלה חייבת לתת את דעתה, להכניס יד לכיס בצורה זו או אחרת ולסבסד פרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי-בינוי בערי הפריפריה, גם בתוך המגרשים הפרטיים. לדוגמה, מתן תמריץ כספי ליזם שיממש פרויקט מסוג זה.
דוגמה נוספת: לגבות מס מהרווח של כל יזם שמממש פרויקט מסוג זה במרכז הארץ, לקופה שמממנת את הסבסוד של התחדשות עירונית בפריפריה. חישבו על כך: על כל פרויקט רווחי במרכז, היה קם אחד בבאר שבע או דימונה, ירוחם או אופקים - היש סולידריות משמעותית יותר?
לסיכום נקודה זו, גם בתחום התחדשות הפריפריה והמרכז נדרשת חשיבה ועשייה הוליסטית, ברמת המדינה. חשיבה שתיצור מעין כלים שלובים. עד אז כנראה ניפגש עוד כמה שנים באותו מצב.
לאחרונה נתבקשנו לבחון כלים להתחדשות עירונית ברחוב הראשי של אופקים. מייד גילינו באמצעות מומחים כי אין היתכנות לפינוי-בינוי מהסיבות הנ"ל. על כן לא היה מנוס מתוכנית שמתמרצת את בעלי הנכסים להרוס ולבנות לעצמם (באמצעים עצמיים או בעזרת גורם אחר).
התמריץ נוצר על ידי מתן זכויות לשימושים מעורבים (אטרקטיבי על רחוב ראשי), פתרון חניה (שלא קיים היום) והוראות מעבר אשר מאפשרות מחד להמשיך להתקיים במתכונת הקיימת ומאידך לייצר בינוי מתאים בעת הריסה ובינוי מחדש.
ההצלחה של מהלך כזה לא יכולה להתקיים בלי שיתוף ציבור ובלי הבנה של האיזונים בין העירוניות לקנה מידה המתבקש מאופי הישוב. אין ספק שבלי תמיכה נרחבת של הממשלה בשידרוג המרחב הציבורי זה לא יכול לקרות.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו