רבות דובר על היבטי מיסוי מוניציפלי במסגרת תמ"א 38 בהקשר של היטל השבחה. יזמים ובעלי דירות נוטים על פי רוב לייחס משמעות שולית ליתר רכיבי המיסוי, כגון אגרות, היטלים וארנונה, עניין שעלול להיות דווקא בעל השפעה מהותית בתכנון הכלכלי של הפרויקט ואף בטווח ארוך.
כלל הוא שעם אישור הבקשה להיתר בנייה קמה חובה לתשלום מיסים, כגון אגרות בנייה, היטלי פיתוח מסוג סלילה, תיעול ושצ"פ ודמי הקמה עבור תשתית מים וביוב.
החיוב בהיטלים נעשה בהתאם לחוקי העזר העירוניים, כגון סלילה, תיעול ושצ"פ. הנורמה המשפטית היא חיוב רק בגין השטח החדש, אשר נוסף לבנייה הקיימת.
יחד עם זאת, ישנן רשויות מקומיות שמנצלות את עיתוי הבקשה להיתר בנייה ומבקשות במועד זה היטלים גם בגין הבנייה הקיימת. לטענתן, אין בידיהן אסמכתאות לתשלום היטלים עבור השטח הקיים, או שמדובר דרישת תשלום בגין רכיבי חיוב שלא נדרשו עד כה, כגון היטל השצ"פ (שטח ציבורי פתוח).
אשר על כן, רצוי לברר קודם להוצאת היתר הבנייה, כבר בשלב עריכת התכנון הכלכלי של הפרויקט, האם יש בידי הבעלים אישור או אסמכתאות על תשלום היטלים במועד הוצאת היתר הבנייה המקורי, או האם בכוונת הרשות המקומית לחייב היטלים מעבר לבנייה הקיימת. ההתמודדות עם חיוב כזה בעת קבלת ההיתר החדש עלולה לגרום לתשלום עודף, לנוכח סד הזמנים והדחיפות בהוצאת היתר הבנייה.
עניין נוסף שראוי לבחון אותו הוא סוגיית הארנונה, ובמקרה זה דווקא בהקשר של הפחתת עלויות. בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, זכאי נכס שאינו ראוי לשימוש, לפטור מארנונה (זאת בשונה מפטור מארנונה לנכס ריק, שמוגבל לתקופה של עד חצי שנה). הפסיקה החילה פטור זה גם על נכס שנמצא בשיפוץ ולכן רצוי כי בסמוך לתחילת עבודות הבנייה לבקש פטור מארנונה לחלק הנכס שנמצא בשיפוץ.
עם סיום הבנייה הדיירים עלולים למצוא עצמם מחויבים בארנונה גבוהה יותר, גם בשל הגדלת שטח הדירה ושטחים ציבוריים (עניין שלא היו ערים לו מבעוד מועד, וגם משום שינוי סיווג הנכס כדירה חדשה, באותן רשויות בהן נלקח בחשבון פרמטר של שנת הבנייה או שיפוץ מהותי שנערך לבניין.
יודגש כי בבדיקה שערכנו נמצא כי קיימות רשויות עם פער עצום בין תעריפי ארנונה לדירות ישנות לעומת דירות חדשות, עד כדי הגדלת חיובי הארנונה בשיעור של פי 2 מן החיוב המקורי.
בשיתוף עו"ד ירון נדם, המתמחה במיסוי וארנונה
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו