עופר קרליק וארבל טלבי, חברת אינטרלנד בשיתוף החטיבה המסחרית, לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית
תוכן בשיתוף מסחרי
בשנים האחרונות קיימת תנופה אדירה של רכישה והשכרת מבנים לוגיסטיים או בשמם המקצועי מרלו"גים (קיצור של מרכזים לוגיסטיים), כמו גם רכישה והשכרת מגרשים לבניית מבני תעשייה ואחסנה.
תנופה זו נובעת בעיקרה מהעלייה ברכישות האונליין, עובדה המביאה לכך שחברות הלוגיסטיקה הרבות הקיימות בארץ צורכות שטחי אחסון גדולים (בדרך כלל אלפי מ"ר למרלו"גים קטנים, ויכול להגיע עד לעשרות אלפי מ"ר לחברות גדולות) נתון זה מעלה את חשיבותן של עלויות ההשכרה ואחזקת המבנה, בעת בחינת הכדאיות של עסקה ספציפית על ידי הלקוח.
חברות רבות שוכרות מבנים באזורי הפריפריה, שהם זולים יותר מהמרכז, אך מצויים בקרבה לעורקי תנועה ראשיים, ובסמוך לנמלי הים בישראל: חיפה, אשדוד ואילת. פעולה זו מוזילה את עלות מיקום הנכס, שכן מיקום זה מקטין את עלויות ההובלה וההפצה.
ישנה חשיבות רבה לאיכות המבנה, וממנו נגזרת עלות ההשכרה למ"ר. עלות השכירות של מרכז לוגיסטיקה בסטנדרטים גבוהים, מבנה עצמאי בגובה של כ-14 מטר, הכולל משווי גובה ושטח תפעולי עצמאי, תנוע בין 40 ל-50 שקל למ"ר באזורי פריפריה, ועשויה להגיע עד 55-60 שקל באזורי תעשייה במרכז, כגון מודיעין או שוהם. והמחירים ממשיכים לעלות, כאשר מחירי הקרקע הגבוהים גורמים לעליית מחירי השכירות.
עלויות עקיפות
בנוסף לעלות הנדל"ן (רכישה או השכרה), קיימות עלויות עקיפות, שיש לבחון ולהתייחס אליהן בעת בחינת העסקה, שכן אלו משפיעות על כדאיותה לטווח הארוך.
ארנונה: זוהי העלות העקיפה המשמעותית ביותר. היא משתנה בין רשות מקומית אחת לשנייה, אך במקרים רבים נעה סביב 10 שקל לחודש, כ-120 עד 130 שקל למ"ר לשנה. ניתן למצוא אזורי תעשייה בפריפריה בהם עלויות הארנונה נמוכות יחסית.
את עלות הארנונה יש לבחון ביחס לשירותים הניתנים על ידי הרשות המקומית בתמורה. לעיתים נמצא כי השירותים הם מינימליים ומסתכמים בפינוי האשפה בפחים הירוקים, המכונה אשפה פרטית. קיימת גם אשפה תעשייתית, למשל, פסולת נוזלית, קרטונים, קרשים וכיוצ"ב, ואלו יפונו על ידי השוכר בנפרד באמצעות חברות פינוי אשפה, בהתאם לתחומים השונים. פינוי זה כרוך בעלות נוספת.
המלצה: תתייעצו עם עו"ד המתמחה בארנונה, שיבצע בדיקה מדויקת להערכת גובה הארנונה של הנכס. הוא גם יוכל לסייע לשוכר להגדיר את תחום העיסוק שלו, שכן הגדרה שגויה של תחום העיסוק עשויה לגרור תעריף ארנונה שונה, שגבוה בעשרות אחוזים מהתעריף שהשוכר אמור לשלם.
חשמל: מרכיב משמעותי בהוצאות בחברות תעשייה. לעומתן, בחברות לוגיסטיקה עלויות החשמל פחות משמעותיות. לאור עובדה זו, בחברות תעשייה מומלץ לבדוק מספר נקודות, המשפיעות על עלויות החשמל, לפני קבלת ההחלטה לגבי השכרת המבנה.
למשל, מומלץ, לבדוק את החומרים מהם בנוי המבנה, האם אלו חומרים מבודדי חום (כגון פאנל מבודד), לעומת בטון שמבודד הרבה פחות חום וקור. בנוסף, קיום או אי קיום מערכות סולאריות על גגות המבנה, תופעה שהולכת ורווחת כיום, שכן מערכות אלו תורמות לבידוד וחיזוק המבנה, וכן מסייעות בהקטנת עלות צריכת החשמל, אך לא באופן משמעותי.
קירור המבנה יכול להתבצע על ידי אוורור טבעי. מבני תעשייה גדולים משתמשים במאווררים גדולים כדי לקרר את המבנה בעלויות משתלמות יותר ממיזוג אוויר.
כמובן שאת המשרדים ממזגים בהתאם לגודל המשרדים. אפשר להשתמש בצ'ילרים או במזגן מרכזי או מיני מרכזי, תלוי בצורך ובעלויות ההקמה.
המלצה: לחברות המשתמשות בנפחים גדולים של אנרגיה, מומלץ לבדוק האם מקור החשמל במבנה הוא ממתח גבוה או נמוך. עלות החשמל בחיבור במתח גבוהה נמוכה בכ-17% מעלות החשמל במתח נמוך, אך במקרה זה יש צורך לתחזק את מערכות המתח הגבוה. כדאי להחזיק מערכות חשמל במתח גבוה רק אם צריכת החשמל גבוהה.
במתחמים גדולים בבעלות גוף אחד, לעיתים קיים חיבור חשמל במתח גבוה אשר מפוצל לצרכנים הקטנים במתחם, ומספק להם חשמל במתח נמוך.
תחזוקת מבנה: עלויות שוטפות, הכוללות מגוון בדיקות שנתיות, כגון: כיבוי אש, חדר משאבות, גילוי עשן, בדיקת ארונות החשמל בידי גורם מוסמך, כולל בדיקה טרמוגרפית לארון החשמל, מז"חים (מונע זרם חוזר), נזילות ופיצוצי מים נסתרים, מעליות ועוד ועוד.
המלצה: במקרה שתחזוקת המבנה מורכבת, מומלץ להשתמש בשירותי חברת ניהול. יותר ויותר מתחמי תעשייה ולוגיסטיקה מחייבים את השוכרים לקחת שירותים של חברת ניהול, עובדה שאולי נראית יקרה, אך כמעט תמיד היא יותר מקצועית מטיפול עצמאי ובסוף גם יותר זולה.
ביטוח: עלויות אלו כוללות 2 מרכיבים - ביטוח המבנה וביטוח התכולה. יש לבחון את ההתאמה בין ביטוחים אלה, על מנת למנוע כיסוי עודף או כיסוי חסר בעת נזק.
המלצה: תתייעצו עם יועץ ביטוח הבוחן את מכלול האלמנטים הביטוחיים של המבנה והתכולה.
שמירה: יש חשיבות להתקנת מערכות אבטחה כמו מצלמות, מערכות אנליטיות המזהות תנועות חיצוניות ומדווחת לבקרה או לאפליקציה ייעודית של המבנה. עלות חודשית של השמירה, נעה בין 10,000 ל-40,000 שקל לחודש, אם עושים זאת באופן עצמי. גם כאן יש יתרון למתחמים גדולים ומנוהלים, אשר בהם דמי הניהול כוללים בדרך כלל גם שירותי שמירה, שירותי מוקד ולעיתים גם שירותי אבטחה אנליטיים. בדרך כלל עלויות השמירה המגולמות בדמי הניהול נמוכות בעשרות אחוזים מעלויות השמירה אם כל מפעל או מרלו"ג ישמור לעצמו.
המלצה: לבחון שימוש ושילוב של אמצעים מתקדמים, יחד עם מוקד מזעיק.
עלויות תפעול שוטפות: השכרת מבנה לוגיסטי או מבנה לתעשייה כרוכה בהוצאות רבות, במיוחד כאשר הפעילות כרוכה באחזקת מערך נרחב, כמו מבנה אחסנה וייצור, עובדים רבים, צי רכב, מלאים ועוד. כל זאת כדי לספק את השירות או המוצר ללקוחות באופן שוטף ובזמן.
לסיכום, קיימים אלמנטים רבים המשפיעים על מחיר העלות הסופית של מבנה לוגיסטי או תעשייתי, לכן בחירת חברת תיווך המתמחה בתחום ומכירה את כל אזורי התעשייה תוכל לתת תמונה מלאה של העלויות השונות באזורים השונים, תוך שילוב כוחות עם יועץ לוגיסטי הבוחן בראייה רחבה את צרכי השוכר / לקוח קצה. כך ניתן לבחור את המבנה המתאים ביותר, תוך עמידה בתקציב ובלוחות הזמנים. זאת ההמלצה שלנו.
חברת אינטרלנד וקבוצת שיבולת ישמחו ללוות אתכם בתהליך השכרה או רכישה של מבנה לוגיסטי. הכתבה נכתבה בסיוע ערן מרקוביץ מקבוצת שיבולת.
תוכן בשיתוף מסחרי
עופר קרליק וארבל טלבי, חברת אינטרלנד בשיתוף החטיבה המסחרית, לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית