אחת השאלות הנשאלות ביותר בקרב התושבים היא מה גורם לפרויקטים מסוימים של התחדשות עירונית להתקדם בצורה חלקה ומה גורם לאחרים להיתקע? ניתן לראות היום בלא מעט ערים בניינים שלמים חדשים שנבנו או שחודשו וחוזקו במסגרת התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי-בינוי. מצד שני, ליד המון בניינים אחרים עומד שלט של יזם כבר מספר שנים, ובפועל שום דבר לא קורה שם.
מדהים לראות מקרה של 2 בניינים סמוכים שניגשו לתהליך באותו הזמן – בניין אחד כבר הושלמה בנייתו ואף התאכלס ולעומתו הבניין השני נשאר כשהיה.
כשאנחנו מדברים על התחדשות עירונית המשמעות רחבה מאוד וכוללת בתוכה פרויקטים של תמ"א 38 לסוגיהם על גלגוליה השונים. להזכירכם, תמ"א 38 היא תוכנית שהתחילה בשנת 2005 במטרה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. מכיוון שהמדינה לא יכולה לשאת בעלויות הכרוכות בכך, הוחלט לתת ליזמים וקבלנים הטבה על מנת ליצור כדאיות.
תמ"א 38 הראשונה איפשרה לחזק מבנה ובתמורה יקבל היזם קומה אחת מעל הבניין או יסגור את עמודי הבניין ויבנה דירות גן. תוכנית זו לא הצליחה, כי לא הייתה כדאיות כלכלית ליזם.
לאחר מכן נוספו סעיפים שונים לתמ"א 38, כאשר כל סעיף מוסיף יתרונות ליזם על מנת לעודד אותו להשקיע בתחום: להוסיף 2.5 קומות, להרוס בניין ולבנות בניין חדש לגמרי במכפלות של 1 ל-4 וכדומה. כמובן שמטרת היזם להשיג כמה שיותר דירות. כיום מדברים יותר על חידוש מתחמים שלמים ושכונות שלמות כדי ליצור מרקם עירוני מיטבי.
מכיוון שהנושא היה חדש לדיירים, הסתובבו בבניינים הרבה מאכערים וניסו למכור אשליות לבעלי הדירות. הדיירים בתמימותם לא ידעו הרבה, ולכן ניתן היה להטעות אותם. ואכן קרו לא מעט מקרים של רמאויות ועסקאות שלא הניבו תוצאות, ואף כמעט סיבכו את בעלי הנכסים.
להתקדם לפי הסדר
בעת קידום תמ"א חשוב מאוד לפעול על פי סדר מסוים על מנת למנוע עיכובים ובעיות. בחירת נציגות דיירים היא שלב קריטי, שחייב להיות ראשון. השלב השני הוא בחירת עורך דין מייצג דיירים. יש להימנע מלחתום ליזמים בטרם נבחרה נציגות דיירים או עורך דין מייצג, כי הם עשויים לנצל את ההתלהבות וחוסר הידע של הדיירים.
אם תחתמו ליזם לפני שיש לכם עורך דין לא יהיה מי שיוודא שהחוזה שאתם חותמים עליו תקין, חוקי ומשרת את האינטרס שלכם, או חלילה קושר אתכם בהסכם שאתם לא מבינים את המשמעויות שלו.
נחשפתי בעבר לחברה שהחתימה בעלי דירות כשהציגה את עצמה כנציגת העירייה, ואמרה לדיירים שהם צריכים לחתום שהם מעוניינים בפינוי-בינוי. בהסכם הופיע שם החברה וגם מה התוספת שהם מעניקים לבעלי הדירות. עורך דין שבדק את הנוסח הזהיר שזהו חוזה מחייב לכל דבר וקושר לטווח ארוך.
יש לנהוג בחכמה ולפעול לפי הסדר הנכון. חברה כזו מנסה לנעול את הדייר מבלי לאפשר לו בחירה אמיתית. מספיק שיהיו כמה דיירים תמימים שיחתמו, והם עשויים לעכב לעצמם את הפרויקט למשך שנים רבות, כי אפשר והנציגות ושאר הדיירים יעדיפו יזם אחר. כך מתחילה בעיה שלא ידוע מתי ואיך תסתיים, שאפשר היה למנוע מראש באמצעות תקשורת טובה.
חשוב לדעת שהעירייה אינה גוף המחתים דיירים. העירייה מלווה פרויקטים כאלה מלמעלה ויכולה רק לייעץ כיצד להימנע מהתקשרות עם חברות כאלו ואחרות המנסות להטעות את הציבור. העירייה מכווינה ומציגה את השלבים המנחים לתהליך בלבד, ואין לה יכולת להתערב.
לעשות את זה נכון
שלב ראשון: לבחור נציגות המבוססת על דיירים אמינים, שבעלי הדירות סומכים על יושרם. עדיף מספר אי זוגי, 3 נציגים או 5. כל דיירי הבניין מתבקשים למלא טופס עם פרטיהם, כולל שם מלא, תעודת זהות, כתובת, מייל וטלפון, על מנת שיוכלו לקבל עדכונים באופן שוטף על התקדמות הפרויקט. עליהם לחתום בצד שמם שהם מאשרים את הנציגים.
מצד הנציגות חשוב להתנהל בשקיפות מלאה מול הדיירים ולשתף אותם באופן שוטף בהחלטות המתקבלות הן באמצעות קבוצת ווטסאפ לדיירי הבניין, שליחת מייל ואפילו מכתב בתיבות הדואר, רצוי גם מתורגם לשפת הדיירים (נניח רוסית או אמהרית וכדומה). כך ניתן לעדכן תמונת מצב לעתים תכופות.
חשוב מאוד להבין שפרויקטים בנדל"ן מתנהלים במשך שנים. אלה לא דברים שקורים מהיום למחר. שיתוף המידע מעורר אמון וביטחון שהפרויקט מתקדם.
שלב שני: בחירת עורך דין מייצג לדיירים, שכל עניינו הוא לייצג את הדיירים באופן המיטבי ולעזור להם להשיג את התנאים הטובים ביותר מול היזם. כמו כן הוא עוזר לדיירים לקיים מכרז יזמים. את ההצעות עליהם לבדוק יחד ולקבל החלטה מתוך שקיפות מלאה, לטובת כל דיירי הבניין.
את עלויות הייצוג ישלם בסוף התהליך היזם. עם זאת, חשוב לוודא שעורך הדין לא מקדם יזם אחד אלא מעניק לתושבים את זכות הבחירה הטובה ביותר עבורם. עליו להדגיש בפניהם את היתרונות והחסרונות של כל הצעה שקיבלו ולסייע בידם לבחור בהצעה הטובה ביותר עבור כל הדיירים.
שלב שלישי: בחירת יזם. נציגות הדיירים ביחד עם עורך הדין מוציאים מכרז עבור יזמים. ניתן לפנות גם לחברות בנייה ידועות. מקבלים מספר הצעות, משווים, בודקים את תוכן ההצעה, בודקים את המציעים, את יציבות החברה, פרויקטים שבוצעו, יכולת כלכלית, היכולת לתת ערבויות לפרויקט וגם לכל תקופת השכירות בזמן הפינוי-בינוי.
מלבד השטחים הנוספים, המרפסת והממ"ד שמקבלים הדיירים, מומלץ לבקש מהיזם שיקצה נכס מסוים שמשלם את הוצאות הוועד לדיירים הקיימים לתקופה ממושכת, לטובת הפחתת דמי הניהול של הפרויקט, על מנת להקל על הדיירים בתשלומי הוועד ובעלויות האחזקה הגבוהות.
נקודה חשובה להתייחסות היא לדעת מתי לעצור. לפעמים הנטייה לבקש עוד ועוד מעכבת את הפרויקט. חשוב למצוא נקודת איזון שתיטיב עם הדיירים ועם היזם על מנת לייצר מצב של win-win. ככל שכולם יהיו מרוצים כך הפרויקט יתקדם מהר יותר.
לסיום, זכרו שזו אחת העסקאות החשובות ביותר שתעשו, מפני שלחלק מהאנשים זהו הנכס המשמעותי ביותר בחייהם.
הכותבת היא מנהלת החטיבה המסחרית בלשכת המתווכים הארצית, מומחית נדל"ן מסחרי עסקי בבקעת אונו והסביבה
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו