לפני שאתם מתחילים לחתום על מסמכים, עליכם להבין את המשמעות המשפטית של המעשים שלכם. כך למשל, אם חתמתם על זכרון דברים, "צטלה״ קטן שיש בו רק 4 סעיפים – מבחינה משפטית זה יכול להיחשב כחוזה מחייב, בדיוק באותו האופן שבו מחייב חוזה של 50 עמודים.
לא רק שהמוכר יראה בזכרון דברים חוזה מחייב ויוכל לדרוש מכם לכבד את ההסכם ולהשלים את העסקה, אלא גם רשויות המס רואות בזכרון דברים הסכם מחייב וסופרות את מועד הדיווח מיום החתימה על זכרון הדברים (אפילו אם ישנו חוזה ארוך שנחתם מאוחר יותר).
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
הסיפור הזה של חתימה על זכרון דברים, לפני שכל פרטי העסקה ידועים, הוא סיפור שגרתי שחוזר על עצמו בווריאציות שונות, ולא פעם יכול להוביל לבעיות גדולות והסתכויות שעלולות לעלות לכם הרבה מאוד כסף וכאב לב גדול.
בשורה תחתונה, הימנעות מביצוע הבדיקות לפני שהתחייבתם כלפי המוכר עלולה להעמיד אתכם במצב שלא תוכלו להשתחרר מהעסקה גם אחרי שתגלו אודות הדירה דברים שלא ידעתם לגביה, או שלא ניתן יהיה להשלים את העסקה כפי שתכננתם.
צפו בהרצאה של עו"ד אלה כץ שינפלד
זה אחד התפקידים החשובים של עורך הדין המייצג אתכם - לבדוק שישנה התאמה מלאה בין הבעלים של הדירה למוכר, בין הדירה שאתם רואים לבין הזכויות המשפטיות שאתם רוכשים באמת.
לא פעם אני שומעת אנשים שבטוחים שתפקידו של עורך הדין הוא לערוך את חוזה המכר, אבל זו טעות נפוצה! חשוב לערב את עורך הדין עוד בשלבים המוקדמים של העסקה.
זה לא מתאים
יש סוגים שונים של אי התאמה שאנחנו נתקלים בהם:
לפעמים אין התאמה בין הזכויות של המוכר לבין הזכויות שרשומות על שמו. נניח שהמוכר מספר שהוא מוכר דירת מגורים עם מחסן ושתי חניות שהוא שנים חונה בהן, אבל על פי הרישום בטאבו יש לו רק חניה אחת מוצמדת לדירה.
או למשל, המוכר מספר שהוא מוכר דירה עם גג שמוצמד אליה, אבל בבדיקה אנחנו מגלים שהגג לא מוצמד בטאבו. הכוונה היא להצמדה משפטית, כמובן, ולא צמידות פיזית.
מקרים נפוצים נוספים של אי התאמה נובעים כתוצאה מחריגות בנייה שיש בנכס. מהן חריגות בנייה? על פי החוק, כל פעולה שאנחנו עושים בקרקע צריכה להיות על פי היתר בנייה. את האישור הזה צריך לקבל לפני שמבצעים את הפעולה.
במקרים רבים אנשים מבצעים על דעת עצמם שינויים שמצריכים קבלת היתר בנייה. במצב שכזה תהיה אי התאמה בין מה שמותר היה לבנות על פי היתר הבנייה והתוכנית, לבין מה שהם עשו בפועל בנכס. למשל, אם סגרו מרפסת שלא כדין, או הרחיבו את הדירה באיזשהו אופן ללא היתר בנייה. בבתים פרטיים מדובר לעיתים במחסנים שנבנו ללא היתר, פרגולות או אפילו בריכה.
מעבר לכך, נכס שיש לו חריגות בנייה יכול להוביל לבעיות נוספות. ייתכן שעקב חריגות הבנייה בדירה שאתם מעונינים לרכוש, השמאי של הבנק יפחית את ערכן משווי הנכס והבנק לא ייתן לכם את מלוא המשכנתא שהסתמכתם עליה. לפעמים קיימת סכנה של אי נטילת משכנתא כלל. אז איך תשלימו את העסקה?
יכול להיות שהרשות המקומית לא תסכים להנפיק את אישור העירייה הנדרש להעברת הזכויות, עד שלא יוסדרו חריגות הביניה. לחלופין, היא עשויה לדרוש רישום הערת אזהרה לטובתה על הזכויות בגין אי התאמה להיתר בנייה בעת רישום הנכס. להערה כזו יש משמעויות רבות.
ואיך אפשר להסדיר חריגות בנייה? בשתי דרכים: אפשר להכשיר אותן בדיעבד - זהו הליך בירוקרטי נפרד עם עלויות בצידו. אפשרות שנייה, אם לא ניתן להכשיר את חריגות הבנייה, ולפעמים לא ניתן, הרי שיש להרוס, וגם זה מצריך משאבים.
מי משלם על זה? המוכר שבנה את חריגות הבנייה או הקונים? שני הצדדים לא לקחו את ההוצאות הללו בחשבון, ומכאן מתחילות הבעיות.
חשוב להבין כי חריגות בנייה הן עבירה פלילית. גם אם הקונה לא קשור באופן ישיר לחריגות הבנייה, הוא עדיין יהיה זה שיצטרך להתמודד עימן אם ירכוש את הנכס.
תפקידו של עורך הדין שלכם לאתר את המוקשים שעשויים להיות בדרך. עליו להסביר לכם את המצב המשפטי, להראות לכם את התמונה המלאה, את האופציות השונות וכמובן למנוע מכם לחתום על מסמכים שאתם לא לגמרי מבינים מה המעמד המשפטי שלהם, כמו זכרון דברים.
כל מידע שתקבלו מעורך הדין שלכם בשלב המקדמי יכול להיות מתורגם הרבה פעמים לכסף בשלב המשא ומתן על מחיר הדירה.
תבחרו עורך דין שמנוסה בתחום המקרקיען וזה עיקר עיסוקו. לא חשוב אם מדובר במשרד גדול או קטן, מה שכן חשוב, שיהיה לצדכם עורך דין מנוסה ובקיא בתחום.
מחליפים טיוטות
הבדיקות המקדמיות הושלמו ויש אור ירוק להתקדם בעסקה. מה עכשיו?
בשלב זה עורכי הדין של הצדדים יחליפו מספר טיוטות. בתהליך הזה כל אחד ינסה להשיג עבור לקוחותיו את התנאים האופטימליים ולפרוס בסעיפי החוזה רשת הגנה מיטבית.
מה הכוונה? עורך הדין שלכם ידאג לכלול בהסכם מנגנוני הגנה שימזערו את הנזקים שעלולים להתרחש בדרך. למשל, שחלק מהכספים שאתם הולכים לשלם יוחזקו בנאמנות ולא יעברו ישירות למוכר, כדי להבטיח את תשלומי המיסים שהמוכר מחויב לשלם כמו מס שבח, אגרות והיטל השבחה.
מייד לאחר חתימת החוזה, עורך הדין ידאג לרשום על שמכם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, המעידה על קיומה של התחייבות כלפיכם, ומטרתה להגן על הזכויות שלכם מביצוע עסקה נוספת באותו נכס.
בנוסף, עורך הדין ידווח על העסקה לרשויות המס, שכן ללא אישורי המיסים לא ניתן יהיה להשלים את העסקה.
בהמשך, עם התקדמות העסקה ועל פי התנאים שסגרתם בחוזה, אתם גם תקבלו את החזקה בדירה, כלומר תוכלו לעבור לגור בה. אולי אפילו תזמינו את כל המשפחה לחנוכת בית, אבל שלא תטעו, גם כאן לא מסתיים תפקידו של עורך הדין. הוא ממשיך לעבוד לקבלת כל אישורי המיסים הנדרשים להשלמת העסקה.
את הצליל המוכר ״הגעת ליעד״ תשמעו אך ורק אחרי שהדירה תירשם בסופו של דבר על שמכם בלשכת רישום המקרקעין. זהו יעד נכסף ששווה לשאוף אליו, והוא גם הכרחי, כדי שתהיה לכם בעלות וזכות קניינית בדירה.
הקפידו להיות בקשר עם עורך הדין שלכם לאורך כל הדרך. קראו היטב את המסמכים, תשאלו שאלות כדי להבין את התהליך, ואל תשכחו לוודא כי אכן הדירה רשומה על שמכם.
כשקונים מקבלן
עד עכשיו עסקנו בעיקר בתפקידו של עורך הדין בעסקת מקרקעין יד שנייה. חשוב להפנות את תשומת לבכם לאחת הטעויות הנפוצות ביותר בהקשר לרכישת דירת מגורים מקבלן.
כשבאים לרכוש דירה מקבלן, הרוכשים מתבקשים לשלם בנוסף למחיר הדירה ובנפרד, תשלום בגין שכר טרחה לעורך דין. טבעי לחשוב שאם אתם משלמים את שכר הטרחה, כנראה שיש לכם עורך דין, אבל זה לא ממש המצב.
עורך הדין הזה, שאתם שלמתם לו שכר טרחה, מייצג את הקבלן ושומר על האינטרסים של הקבלן. הוא ממש לא מייצג אתכם בעסקה.
אז מה הוא כן עושה, ולמה אתם מתבקשים לשלם לו שכר טרחה? כי הוא נדרש לרשום את הזכויות של הדירה בסופו של הפרויקט על שמכם. זה כמובן חשוב מאוד, אבל חשוב לא פחות להבין שאין מי שדואג לאינטרסים שלכם בשלב הזה, במעמד הרכישה, ובודק את מסמכי העסקה מטעמכם.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו