כ-93% משטחי המקרקעין במדינת ישראל נמצאים בבעלות רשות הפיתוח, הקרן הקימת לישראל או מדינת ישראל עצמה, כאשר רובם ככולם מנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
כשמבוצעות עסקאות בשטחי רמ"י, הרי ש"הקונים" מקבלים למעשה זכויות חכירה בקרקע. בשנים האחרונות עבר מינהל מקרקעי ישראל רפורמה מהותית, במסגרתה חל שינוי בזכויותיהם של החוכרים. השינוי מקנה בעלות לחוכרים בנכסים למגורים ולתעסוקה בקרקע עירונית, במטרה להביא לצמצום החיכוך בינם לבין המינהל.
הרפורמה נועדה להביא לייעול המנגנונים הממשלתיים, לירידה במחירי הקרקעות והדירות ולהגברת הצמיחה במשק - דבר חשוב לכולנו. ואכן, ניתן לראות שיפור משמעותי בפריסת השירות הניתן לציבור וברמתו.
הרפורמה הביאה לצמצום הבירוקרטיה העומדת בפני האזרח, בבואו לבצע פעולות בנכסים בבעלות רמ"י. למרות השיפור, עדיין עסקינן במערכת בירוקרטית מפותלת וסבוכה.
מי נגד מי?
רמ"י, כמו כל ארגון גדול אחר, אינה פועלת כיחידה העשויה מקשה אחת, אלא מורכבת ממספר רב של יחידות, המחולקות לפי מאפיינים שונים. החלוקה הראשונה היא לשישה מחוזות (דרום, ירושלים, מרכז, תל אביב, חיפה, צפון), כאשר כל מחוז עובד בצורה עצמאית וכולל בתוכו את כל היחידות הרלוונטיות.
בעת פנייה לרמ"י בבקשה לקדם עסקה, ראשית יש לבדוק לאיזה מחוז שייך המקרקעין נשוא העסקה. בדיקה זו ניתן לבצע בצורה פשוטה באתר האינטרנט של רמ"י.
לאחר מכן ישנה חלוקה מקצועית - חלוקת עובדי המחוז למספר אגפים מקצועיים, כגון אגף מיפוי ותכנון, האגף המשפטי, אגף הפיקוח ועוד.
מעבר לכך, כל מחוז כולל מספר צוותי קידום עסקאות, אשר תפקידם לרכז ולקדם עסקאות. צוותים אלה מקבלים את פניות הציבור, מרכזים את המסמכים הרלוונטיים, פונים בשאילתות לאגפים המקצועיים ומעבירים אליהם מסמכים לאישור, מכינים את תיק העסקה ומאשרים אותה בפני ועדת העסקאות המחוזית.
יצוין, כי בנוסף למחוזות ולאגפיהם קיימים גם אגפים כלל ארציים, ביניהם הנהלת רמ"י, אגף בעלות ורישום ועוד. אגפים אלה אינם רלוונטיים לקידום עסקה בודדת במקרקעין מול המדינה, אך בעסקאות בעלות מורכבות רבה ובעסקאות בהיקפים כספיים משמעותיים, יתכן כי תידרש מעורבות מסוימת של אגפים אלה, ולעיתים אף יידרש אישורם.
איך מאשרים?
כאמור, רוב ההתנהלות מתקיימת מול הרפרנט הרלוונטי מצוות קידום העסקאות, אשר אמון על האזור בו נמצא נכס המקרקעין נשוא העסקה.
רפרנט זה פועל בשני מישורים שונים. המישור הראשון מתקיים מול הגורם המבקש לקדם את העסקה, ממנו הרפרנט יבקש לקבל את כל המסמכים הרלוונטיים לשם קידום העסקה, לרבות נסחי טאבו, תשריטים, שטרות טאבו, הסכמים קודמים שנחתמו בין מבקש העסקה לבין המדינה ועוד.
המישור השני מתקיים מול האגפים המקצועיים ברמ"י, אשר מתבקשים להעביר את חוות דעתם ביחס לשטח המדובר. האגפים המרכזיים הם:
• אגף תכנון ומיפוי - בוחן את הפרטים התכנוניים-טכניים של העסקה המבוקשת. האגף בודק האם המדינה היא אכן הבעלים של המקרקעין, האם התוכנית המבוקשת תואמת את התב"ע המאושרת, האם ניתן לקיים את השימוש המבוקש וכיוצ"ב. בסופו של דבר אגף זה צריך לאשר הן את התוכנית המבוקשת, בדומה לשאר האגפים, והן את התשריט, שעל בסיסו תאושר העסקה.
• אגף פיקוח - בוחן את המצב המתקיים דה-פקטו בשטח, עליו רוצים לבצע את העסקה. נציג האגף מגיע למקרקעין ובוחן את גבולות השטח, היקף הבנייה, קיומן של חריגות מתוכניות מאושרות ועוד.
לעיתים משרדנו מצליח לייתר את הצורך בביקור מפקחים מטעם אגף הפיקוח של רמ"י באמצעות הגשת תצהיר בדבר מצב המקרקעין, החתום על ידי מורשה חתימה מטעם מבקש העסקה. לא בכל עסקה ניתן להגיש תצהיר מסוג זה ונדרש לפיכך אישור של הרפרנט / אגף הפיקוח.
• אגף משפטי - אגף זה בוחן האם מבקש העסקה אכן זכאי לקבל את הזכויות במקרקעין אותן הוא מבקש. בדיקה זו מבוצעת על ידי בחינת מערכת ההסכמים הקיימת בין מבקש העסקה לבין המדינה ועל ידי בחינת מערכת ההסכמים הקיימת ביחס לנכס.
לאחר קבלת אישור משלושת האגפים האלה יפנה הרפרנט להכנת המסמכים האחרונים של העסקה, ולאחר מכן היא תעלה לדיון בפני ועדת העסקאות המחוזית.
סיימנו כבר?
העסקה אושרה? קיבלתם הסכם לחתימה? מזל טוב! אך אל תשכחו כי העבודה טרם הסתיימה. עליכם לחתום על ההסכם (אם מדובר בחברה עליכם להחתים את מורשי החתימה הרלוונטיים), ולהחזיר לרפרנט שעבד מולכם את ההסכם החתום, לשם השלמת חתימות ברמ"י.
לאחר מכן יש להגיש בקשה לקבלת שטרות חתומים, לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין ולקיים התנהלות נפרדת מול גוף זה (יש לדווח תוך 30 יום ממועד קבלת ההסכם). צריך לקבל את אישור הרשות המקומית בדבר היעדר חובות (ארנונה, היטל השבחה וכדומה) ולפנות ללשכת רישום המקרקעין לשם השלמת העסקה ברישום הזכויות על שמכם.
מניסיוננו הרב בעסקאות עם רמ"י, היכרות מקדימה עם הפרוצדורה המורכבת ועבודה נכונה ורגישה מול הגורמים המקצועיים תאפשר חתימה על עסקה תוך זמן סביר, ביעילות, ברוח טובה וללא השקעת משאבים לריק.
בשיתוף משרד עו"ד גדעון פישר ושות', המלווה באופן שוטף יזמים פרטיים וחברות ממשלתיות בביצוע עסקאות נדל"ן מורכבות.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו