בעוד שבתחום מחירי הדירות קיים מידע, גם אם חלקי, המבוסס רובו ככולו על נתונים שמתקבלים מעסקאות מכר מדווחות, הרי שבענף השכירות למגורים מתנהלת מדינת ישראל בעיוורון כמעט מוחלט.
דיווחים ונתונים ספוראדיים מוצגים מעת לעת על ידי גורם זה או אחר, אולם מי שיאסוף נתונים ינתח אותם ויפיץ את המידע לציבור - אין.
ענף הנדל״ן כולו, כמו גם חלק מהממשלה וחלקים גדולים בציבור הרחב, נדרכים מדי חודש בחודשו עם פרסומו של מדד מחירי הדיור. המדד ואינדיקטורים נוספים מציגים מדי חודש את שאירע למחירי הדיור בתקופה הנסקרת, ונראה שמתחוללת מלחמת עולם תקשורתית בגין כל שבריר אחוז שנע למעלה ולמטה.
רבות דובר על כך שאיכות נתוני המידע הנמסר בנושא אינה מיטבית ורמת מובהקות הנתונים מוגבלת, אולם נראה כי אין בנמצא מנגנון דיווח אמין וזמין יותר מנתוני הלמ״ס המוגבלים. השוק למד להתבסס, בלית ברירה, על מסד נתונים זה.
המידע בתחום מחירי הדיור אכן חשוב ומשמש כלי בידי גורמים רבים; החל כאמור מהממשלה לשם קידום מטרותיה, בין היתר - החברתיות, הכלכליות, האורבניות, עבור דרך הקבלנים ויתר העוסקים בענף הנדל"ן, וכלה בציבור הרחב השוקל כיצד לכלכל צעדיו.
אין צורך להכביר מילים בדבר חשיבות נגישותו של מידע מפורט ורחב ככל הניתן בכלכלות מודרניות, קל וחומר בתחום מחירי הנדל"ן למגורים.
בשוק דיור משוכלל מן הראוי שיתקיים שילוב בריא בין שימושי מגורים בבעלות לבין שימושי מגורים בשכירות. אין חולק כי מהלכי הממשלה הקודמת להרחיק את המשקיעים משוק הדיור בישראל צלחו במידה לא מבוטלת והביאו לכך שרבים מבעלי הדירות שבבעלותם יותר מדירה אחת בחרו להיפטר ממלאי הדירות ולמוכרן לבעלים אחרים.
דירות אלה שימשו בעבר למגורי שוכרים, וצעד זה צמצם את מלאי הדירות להשכרה, מהלך כי סביר שיביא לעליית מחירי השכירות. על פי אינדיקציות לא מבוססות בענף, זה ככל הנראה מה שהתרחש, אולם אין שום גורם שיכול לאשש זאת, לכמת זאת ולבחון באופן סדור ומושכל את ההשלכות.
לכאורה, מדובר בנושא חשוב ומשמעותי לחלקים גדולים בציבור - אוכלוסיות שוכרי הדירות, אך לא רק להם. למעשה, אנו נוכחים לדעת כי הנושא לא באמת חשוב למקבלי ההחלטות, או שההשקעה הנדרשת בהקמת מערך מידע סדור בענף השכירות אינה כדאית עבורם במונחי עלות-תועלת.
מי לוקח אחריות?
הגופים המרכזיים העשויים להידרש לנושא הם הממשלה - על שלוחותיה השונות, רשות המיסים, רשויות מקומיות וגופים ציבוריים.
הממשלה אמורה להיות בעלת עניין מרכזית באיגום וניתוח נתונים ומידע בשוק השכירות, בין היתר על מנת שתוכל לגבש ולהכווין מדיניות דיור מקיפה ולאפשר פתרונות מגורים נאותים לחלקים רחבים ככל הניתן באוכלוסייה, גם למי שאין ידם משגת לרכוש דירה.
חרף זאת, משרדי הממשלה הרלוונטיים עדיין אינם מגלים עניין, צורך או יכולת בניהול נתונים אלה. אחת הסיבות לכך היא כי נתונים מאקרו כלכליים נסמכים על מחירי דירות בבעלות ולא על עסקאות שכירות.
רשות המיסים יכולה להיות הזרוע באמצעותה ניתן יהיה לרכז נתוני אמת בדבר עסקאות שכירות המבוצעות בדירות מגורים. זאת באמצעות החלת חובת דיווח כללית על כל עסקת שכירות המבוצעת. כיום קיימת חובת דיווח לעסקאות שכירות מגורים שמעל 5,000 ₪ בחודש, אולם רמת האכיפה היא חלקית והרשות לא משקיעה משאבים גדולים במעקב אחר נתונים אלה.
יתרה מכך, קיימת התנגדות להחלת חובת דיווח כללית, אשר יש חשש כי תעמיס סרבול ובירוקרטיה בתחום שהיקף הכנסות המס החזויות ממנו הוא נמוך וזניח.
ניתן היה לצפות כי לרשויות המקומיות, בעיקר באזורי הביקוש, יהיה עניין לנהל את המידע בדבר התפלגות אוכלוסיית העיר, ואולם גם במקרה של הרשויות המקומיות נראה כי הנושא לא חשוב דיו עבורן.
מסתמן כי לקבלנים ולארגוני הצרכנים, כל גוף מסיבותיו, אין אינטרס ממשי או עניין בלקיחת אחריות על איסוף וניתוח הנתונים כאמור.
בדיונים בהצעה המקורית של ״חוק שכירות הוגנת״, לפני שנים מספר, הועלה רעיון הקמת רשם שכירויות, אשר ירכז וינתח את הנתונים. אף גוף לא הסכים לקבל על עצמו את תפקיד האח הגדול ולהיות אחראי לאיסוף הסיזיפי של נתונים מכל שוכר פרטי. משכך, עבר החוק במתכונת שונה, שסעיף רשם השכירויות הושמט ממנו.
פרסומים שונים המבוצעים מדי פעם על ידי גורמים פרטיים או מוסד אקדמי בעניין נתוני שכירות לא קנו שורש ולא זוכים לאמון הציבור.
וכך, עד שתתעורר חשיבות ממשית לנטילת אחריות כאמור באחד הגופים הרלוונטיים, אנו צפויים להמשיך לעמוד אל מול הכשל המובנה בתחום המידע בענף חשוב זה, על כל המשמעויות הנגזרות מכך. את המחיר ימשיכו לשלם, כרגיל, בעלי היכולת המצומצמת, מי שאינם יכולים להרשות לעצמם רכישת דירה.
- הכותב הוא השמאי הממשלתי הראשי לשעבר, ראש ההתמחות בשמאות מקרקעין במכללה למנהל, דירקטור וחבר ועדת השקעות בגופים מוסדיים