בשיתוף ברק רום
אז מה בעצם הצעדים שעליכם לבצע לצורך הרכישה ? מהיכן בכלל מתחילים ?
בואו וננסה לעשות לכם קצת סדר.
אז לאחר שסיכמתם עם המוכר או היזם על מחיר הדירה ולאחר שפניתם לבנק למשכנתאות לקבלת אישור עקרוני למימון רכישת הדירה, כדי לבחון את יכולתכם הכלכלית לרכוש את הדירה, בואו ונבדוק מספר נושאים חשובים.
מהי סביבת הדירה ? - מי הם השכנים שלי ? מהם המבנים הציבוריים שבנויים או יבנו ליד הדירה (בת ספר, גני ילדים, גנים ציבוריים, מרכז מסחרי, בית כנסת ועוד) ? במקרה של רכישת דירה בשכונה חדשה שעדיין נבנית מומלץ לבצע בדיקה מקיפה בתכניות האזוריות ברשות המקומית.
זהות בעלי הדירה או זהות הקבלן - האם האדם העומד מולכם הוא אכן בעל הדירה האמיתי ? האם היזם המתיימר למכור לכם דירה הנו אכן בעל הקרקע עליו נבנה הבניין ? יש לבחון מיהו הבעלים המשפטי האמיתי של הדירה, על מנת שכספכם לא יונח על “קרן הצבי”.
מהי הזכות המשפטית של המוכר ? - בישראל ישנם מספר סוגי קרקעות. רובן המוחלט רשומות כחכירה ברשות מקרקעי ישראל (המנהל) וחלקן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). יש לבחון מה הזכות המשפטית של הדירה שאתם רוצים לרכוש וככל שהדירה בנויה על אדמת מנהל, יש לבחון האם הזכות מהוונת (האם שולמו עליה דמי חכירה מהוונים) ומתי מסתיימת תקופת החכירה.
מצבה המשפטי של הדירה - לכל דירה יש עבר והווה. כאשר הדירה או הקרקע עליה היזם בנה את הדירה נרכשה, ככל הנראה נרשמו לטובת הרכישה ו/או הבניה הלוואות שנרשמו כמשכנתאות, נרשמו שעבודים ומשכונות לטובת הבנק או גורם פיננסי אחר. לכן, חובה לבדוק את גובה ההלוואות של המוכר על הדירה על מנת שבתכנון נכון, הן יוסרו במסגרת הסכם הרכישה מבלי שזכויותיהם יפגעו ותקבלו דירה “נקייה” מחובות המוכר.
בדיקת קיומן של היתרי בניה וחריגות בניה - בעלי נכסי רבים עורכים שינויים בדירה ובפעמים רבות הם עושים זאת מבלי לקבל מראש היתר בניה. לכן, חשוב לבדוק כי מצבה הפיזי של הדירה תואם את התכניות של הדירה וככל שיש חריגות בניה, יש לוודא כי נושא זה מטופל ומקבל פתרון במסגרת הסכם המכר. במקרה של רכישת דירה מיזם יש לבדוק מהם היתרי הבניה שחלים על המגרש וכי אכן היזם רשאי לבנות או הדירה אותה הוא מבקש למכור לכם.
מהם המיסים החלים על רכישת הדירה - ככל שזוהי דירתכם הראשונה, הנכם זכאים לקבלת פטור ממס רכישה עד לסכום משמעותי ומעבר לסכום זה, הנכם זכאים למדרגות מיסוי מופחתות. ככל שזו דירתם השנייה או יותר, תשלמו מס רכישה בשיעורו המלא. אולם, מעבר לכך, בעסקת מקרקעין ישנם מיסים החלים על המוכר, מס שבח וכן היטלים לרבות היטל השבחה אשר עליכם לוודא כי הם יוסדרו וישולמו כחלק מעסקת הרכישה וזאת על מנת שבסיומה ניתן יהיה לרשום את הדירה על שמכם.
עלויות כספיות נוספות מעבר לתמורת הדירה - במקרה של רכישה מיזם, יש לקחת בחשבון, בין היתר, גם את תשלום שכרו של עורך הדין מטעם הקבלן עבור רישום עתידי של הבית המשותף למרות שהוא לא מייצג אתכם ברכישה וכן את התשלומים שתדרשו לשלם עבור חיבור עתידי של תשתיות הדירה לפני שתקבלו בה חזקה. בנוסף ובהנחה שתבקשו לבצע שינויים בדירה, מומלץ לבקש מראש מהיזם את מחירון השינויים שהוא דורש עבור ביצועם, על מנת שלא תופתעו בהמשך.
איך הופכים את רכישת הדירה למרגשת והמהנה ?
ביצוע הבדיקות שסקרנו עבורכם יקנה לכם את המידע הדרוש לצורך ההתקשרות המשפטית, אך זה לא הדבר היחיד שחשוב.
מה שלא פחות חשוב הוא שתיהנו מהדרך לדירת חלומותיכם.
אל תשכחו כי בסופו של דבר מדובר במשכנכם הבא. לכן, מומלץ לכם לקחת נשימה עמוקה, לא להתרגש מהמהמורות שמלוות מידי פעם את המו”מ, להותיר את הסוגיות המשפטיות לעורך הדין שלכם ופשוט לחשוב על השלב שבו תגורו בדירה ותיהנו בה עם משפחתכם.
שזה יגיע (וזה אכן יגיע), זה יהיה שווה את הכל.
שיהיה בהצלחה !
*הכותב, עו”ד אלי מור, עוסק שנים רבות בייצוג בעסקאות מקרקעין
המידע המשפטי המוגש מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי.
בשיתוף ברק רום
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו