המדריך המלא: בדק בית לדירה חדשה מקבלן

בשיתוף ברק רום

בדק בית - מושג שחייבים להכיר

רוכשים דירה חדשה מקבלן? בשעה טובה! יש לכם מן הסתם לא מעט על הראש, אבל יש עוד משהו שאתם חייבים לתת עליו את הדעת, חייבים להבין ולהכיר את הנושא לעומק בכדי שתקבלו את התמורה המלאה לכסף שלכם. המדובר הוא על “בדק בית”, שהוא האחריות שיש לקבלן על תוצאות הבנייה, על רמת הגימור ועל דברים אחרים רלוונטיים. בשונה מרכישת דירה מיד שנייה שם אין לבעל הבית אחריות ואתם קונים את הדירה “as is”, בדירה חדשה הקבלן מחויב על פי חוק לספק אחריות מלאה על העבודה.

להיכנס לדירה בראש שקט

כשקונים דירה חדשה מקבלן נראה שהכול מושלם, שהכול תקין ושאין שום סיבה לוודא את זה. אבל כל מי שמצוי ברזי הבנייה, יודע שגם אצל קבלנים שעוסקים בתחום כבר שנים, עלולים להתגלות ליקויי בנייה ואף כאלו משמעותיים שאם הם יתגלו מאוחר מידי הם יהיו כרוכים בהוצאות רבות לבעל הנכס כמו גם כמובן בעוגמת נפש גדולה. כדי להימנע מגילוי כזה, אפשר לבצע בדק בית עוד לפני קבלת המפתחות לדירה אך גם בתקופה שאחרי הכניסה זה אפשרי.

מה כוללת הבדיקה?

בדיקת תכניות אדריכליות מקוריות - תכניות מבנה, חשמל, מפרט טכני וחוזה והתאמתן למבנה הקיים. כמו כן, תתבצע בדיקה לבדיקה כי המבנה עומד בפני כל תקנות תכנון ובנייה כנדרש בחוק.

בדיקת מבנה וליקויים בשלד - בדיקת גג (רעפים/בטון), קירות, חיפויים, ריצוף, טיח וצבע.

בדיקת איטום - בדיקת תקינות האיטום (כולל מבחן הצפה), איכות חומרי האיטום ועבודת הגימור. הבדיקה תתבצע בכל אזורי המבנה הרלוונטיים, כולל גג, מרתף, דלתות וחלונות.

בדיקת מערכת האינסטלציה, מים וצנרת הביוב - בדיקת מערכת הניקוז וחיבורי הצנרת, לחץ מים, בדיקת רטיבות ואיתור נזילות, כלים סניטריים, איטום אמבט, כיורים ומקלחונים, דוד שמש ובדיקת התאמה למפרט הדירה.

חשמל - בדיקה כללית של נקודות חשמל והתאמה לתקן, בדיקת מערכת חשמל פנימית וחיצונית הכוללת לוחות חשמל, מערכות חימום מים וגילוי אש.

בדיקת רטיבות ואיתור נזילות - בדיקת רמת לחות באמצעות כלים תרמיים (אינפרא אדום)

בדיקות מחוץ למבנה - בדיקת חומות, גינות וחצרות, מחסן וחניה (במידה ויש).

בדיקת מיזוג אוויר והסקה - בדיקת התקנה בהתאם לתקנים הנדרשים והוראות היצרן, התאמת המערכת למבנה ובדיקת תקינותה בפועל (לוודא כי הקירור/חימום מספק דיו לחלל המבנה), בדיקת תקינות ממשאבות, פילטרים ומערכות.

בדיקת קרינה, גז וזיהום אוויר - בדיקת קרינה ופליטת גזים מסוכנים כמו גז הראדון.

בדיקת עבודות רלוונטיות נוספות - עבודות נגרות, גבס, מסגרות, חיפוי אבן, אלומיניום

מה קורה לאחר הבדיקה?

קבלת דו”ח בדק בית – עם סיום הבדיקה יש לקבל מהחברה דוח ממוחשב הכולל תמונות והסברים המפרט את כל הליקויים אשר נמצאו במבנה ויש לתקנם. כמו כן, תיערך ביקורת ממצאים שעליה יחתום מהנדס.

פניה לקבלן - את הדו”ח שקיבלתם אתם מגישים לקבלן עם דרישה לתקן את הליקויים או לנהל משא ומתן עם בקשה להוזלה במחיר הראשוני עקב ירידה בערך הנכס בעקבות הליקויים. מוטב כי לצד הדו”ח יצורף מסמך ובו בקשה לפירוט אופן הטיפול על ידי הקבלן כולל זמני עבודה. כך תדעו כי העבודה תתבצע כראוי ולא בצורה שטחית וגם תהיו רגועים יותר מתוך ידיעה כי יש דד ליין לביצוע התיקונים.

תיקון הליקויים על ידי הקבלן - במידה והליקויים תוקנו יש לבצע בדיקה נוספת כדי לוודא שאכן התיקונים בוצעו כהלכה. במידה והקבלן אינו מקבל את ממצאי הדו”ח, חשוב להיעזר עם המומחים של החברה בכל מה שקשור לפן הטכני של הממצאים וכן לתעד את כל ההתנהלות מולו.

פניה לעו”ד - זאת, במידה והקבלן אינו מגיב לדו”ח שנשלח אליו. במידה ולאחר מכתב ההתראה מטעם עורך הדין הקבלן מתחיל להגיב ומעוניין לבצע את תיקון הליקויים רצוי לאפשר לו לבצעם בפרק זמן סביר. במידה והדברים מגיעים לידי משפט ונקבע תאריך לבדיקת המומחה מטעם בית המשפט יש ליידע על כך את חברת בדק הבית בהקדם.

פסק דין - תוצאות תהליך התביעה יכולות להסתכם בתהליך של גישור ובוררות מול הקבלן או בפסק דין הכולל פיצוי כספי ו/או תיקון הליקויים.

תקופת שנות בדק מול תקופת אחריות וההבדל ביניהן

החוק אם כן מגן על רוכשי דירות ומאפשר להם גם בשנים הראשונות שלאחר הרכישה לקבל פיצוי במידה והתגלו ליקויי בנייה או במילים אחרות, הקבלן חייב לבצע את התיקונים על חשבונו. לכל סוג של תקלה יש את שנות הבדק שלה מה שאומר שבשנים הללו האחריות היא של הקבלן (כמובן במידה ולא נעשה נזק בזדון או שימוש בלתי ראוי על ידי בעל הדירה) והנה כמה דוגמאות לכך:

• אי התאמות למה שסוכם עם הקבלן - שנת בדק אחת.
• צנרת ומרזבים - שתי שנות בדק.
• בעיות איטום במקלט ובקירות, רטיבות בגג - שלוש שנות בדק.
• חיפויים בחדרי המדרגות (קילוף שלהם) - שלוש שנות בדק.
• ריצוף בקומת הקרקע - שלוש שנות בדק.
• שקיעת ריצוף בשטח הבניין (שבילים, חניות וכו’) - שלוש שנות בדק.
• סדקים בקירות ובתקרות - חמש שנות בדק.
• קילופים ונזקים בולטים בקירות החיצוניים - שבע שנות בדק.

ניתן לראות שיש היגיון בתקופת שנות הבדק, שאלו שנים שלא סביר שבעיות כאלו יהיו אם אין ליקויי בנייה. כשמתגלים ליקויים כאלו הקבלן הוא זה שצריך לקחת אחריות ולתקן.

בנוסף לשנות הבדק יש שלוש שנות אחריות נוספות של הקבלן, שלוש שנים מעבר לאלו שהוזכרו כאן שבעל הדירה עדיין יכול לטעון שזו האחריות של הקבלן. ההבדל ביניהם הוא בכך שבשנות בדק הבית הקבלן חייב לתקן את הליקויים והפגמים אלא אם כן הוא מוכיח כפי שציינו שהם נגרמו בשל שימוש בלתי ראוי (גרירת חפצים כבדים וכדומה)

בשנות האחריות לעומת זאת, חובת ההוכחה היא על בעל הדירה. הוא צריך להוכיח שמדובר על מחדל של הקבלן בגלל עבודה לא מקצועית או שימוש בחומרים לא איכותיים. אם הוא לא יוכיח את זה בצורה חד משמעית, הקבלן לא יהיה חייב לתקן את הפגמים.

אל תחכו ל”יום שאחרי”

בדק בית מתבצע על ידי חברה מקצועית שמעסיקה מהנדסים ואנשי מקצוע שיודעים לזהות את הפגמים והליקויים ולתעד אותם. לכל בעיה יש כפי שראינו את שנות הבדק שלה אך אם אתם רוצים למנוע בעיות ואי הסכמות עם הקבלן, אל תחכו לאחרי הבנייה. מומלץ לבצע בדק בית לדירה חדשה מקבלן עוד לפני הכניסה לבית. בשלב כזה הוא לא יוכל לטעון לשימוש בלתי ראוי וגם יהיה הרבה יותר קל לבצע את התיקונים כשהעובדים עוד באזור ואתם עוד לא גרים בדירה.

בשיתוף ברק רום