פירוק שיתוף במקרקעין: מהי הדרך היעילה?

בשיתוף ברק רום

במקרים אלו עלולה להתעורר מחלוקת בין בעלי הזכויות באשר לאופן השימוש או מימוש המקרקעין. כך ולדוגמה, כאשר אחד מבעלי הזכויות עשוי להיות חפץ במימוש הנכס ומכירתו, האחר יכול להיות חפץ בשמירת הנכס או בשימושו.

השיקולים של כל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין עשויים להיות מושפעים ממצבו הכלכלי, הצורך בתזרים מזומנים נזיל, עסקיו, גילו, השקפתו לגבי עליית מחיר הנכס בעתיד, ערך סנטימנטלי, השימוש בו ועוד. כאשר השיקולים השונים, כאמור, עלולים לעורר מחלוקת בין בעלי הזכויות.

הזכאות לפירוק השיתוף

בשלב הראשוני וככל ואכן ישנה מחלוקת בין בעלי הזכויות במקרקעין, אנו ממליצים שבעלי הזכויות ינסו לבוא בדברים ולמצוא את העמק השווה אשר יתאים את דרישותיהם. אם בעלי הזכויות לא מצליחים להגיע להסכמה, כדאי לדעת מה קובע החוק בנושא.

כעיקרון, על פי הדין, סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 קובע כי כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. פעולה זו מתבצעת, לרוב, באמצעות הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית המשפט המוסמך.

בתי המשפט פירשו את הזכות לפירוק השיתוף במקרקעין על ידי כל שותף במקרקעין כזכות יסוד, וקבעו כי שיקול דעתו של בית המשפט למנוע זאת מצומצם ביותר. בתי המשפט עוד קבעו כי פירוק שיתוף, בדרך כלל, מעודד את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך פיצול הבעלות במקרקעין מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם.

לפנייה ישירה אל רועי ורשבסקי, משרד עורכי דין לחץ/י כאן

דרך פירוק השיתוף

ישנם מספר דרכים לפירוק השיתוף במקרקעין, הקבועים בחלק ה’ לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, כאשר ברירת המחדל היא פירוק על דרך חלוקת המקרקעין בעין, ככל והמקרקעין ניתנים לחלוקה, החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965 ובהעדר הסכם בין השותפים במקרקעין הקובע את הוראות חלוקת ופירוק המקרקעין.

חלוקה בעין משמעה לפצל את המקרקעין למספר תתי חלקים ולחלק את אותם החלקים בין השותפים. לשם כך בית המשפט מוסמך גם לפסוק תשלומים הנקראים “תשלומי איזון” בין השותפים, כדי לאזן את החלוקה על פי זכויות השותפים במקרקעין.

ככל והמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין אזי, במרבית המקרים, פירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים. לשם כך, עשוי להתמנות בעל תפקיד, כונס נכסים, על הנכס לשם. כונס נכסים הוא עורך דין המשמש כבעל תפקיד מטעם הערכאה שמינתה אותו וזרועו הארוכה של אותה ערכאה – לשם ביצוע המוטל עליו והקבוע בצו מינוי כונס הנכסים.

כונס הנכסים מתמנה בהתאם להוראות הדין וחלים עליו חובות שונות כלפי בעלי הזכויות, לרבות חובות זהירות כלפי צדדים שלישיים וחובות נוספים. כונס הנכסים, לרוב, מבצע פרוצדורה הכוללת הזמנה להציע הצעות לרכישת המקרקעין והתמחרות, כאשר לבסוף, אישור המכר הסופי מותנה, לרוב, באישור הערכאה שמינתה את כונס הנכסים.

הגנות מפני פירוק השיתוף

כאמור, זכותו של כל שותף להביא פירוק השיתוף במקרקעין מהווה אבן יסוד בשיטת המשפט הישראלי, שכן עסקינן בזכויות קניין ובזכות יסוד שמקורה בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. הסדר דומה של פירוק שיתוף על ידי כל שותף בכל עת אינו ייחודי אך לדיני המקרקעין. הסדר דומה קבוע גם בשותפויות עסקיות, לנוכח הוראות סעיפים 41 (א)(3) ו-41 (ב) לפקודת השותפויות [נוסח חדש], תשל”ה-1975, ולשם כך יש להיוועץ עם עורך דין מסחרי בתל אביב.

חשוב לזכור כי, זכות הגישה לערכאות ובכלל הזכות לפירוק השיתוף במקרקעין כפופה לדוקטרינת תום הלב, אשר הוכרה בפסיקה כעקרון על, וככל והתביעה לפירוק שיתוף מוגשת בחוסר תום לב קיצוני מתוך כוונה להפעיל לחץ פסול כלפי הצד השני כדי לזכות ביתרונות כלכליים ואחרים על חשבונו, עשויה היא להידחות או לחילופין להתעכב.

עם זאת, לנוכח הדעה הרווחת בפסיקה הקיימת כיום, כאשר אין הלכה מחייבת של בית המשפט העליון, נראה כי זכות היסוד לפירוק השיתוף במקרקעין מהווה זכות יסוד ואין לדחות תובענה לפירוק השיתוף גם כאשר היא מוגשת בחוסר תום לב.

הכתבה מאת עו”ד רועי ורשבסקי באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.

בשיתוף ברק רום